（2017）粤01民终14848号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-07
案件名称
郑海松、符力房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑海松,符力,徐美丽,满堂红（中国）置业有限公司广州分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14848号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑海松，男，1980年6月24日出生，汉族，住海南省琼中黎族苗族自治县国营阳江农场第二作业区。委托诉讼代理人：黄纳川，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文婷，北京大成（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：符力，男，1987年11月19日出生，汉族，住广东省广州市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐美丽，女，1987年4月27日出生，汉族，住广东省惠东县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。原审第三人：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地广东省广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8楼全层。负责人：阮广杰。上诉人郑海松因与被上诉人符力、徐美丽及原审第三人满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑海松委托诉讼代理人黄纳川、黄文婷及被上诉人符力、徐美丽委托诉讼代理人邹耀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑海松上诉请求：1.撤销一审判决第二至五项；2.改判郑海松无需返还符力、徐美丽的购房定金人民币50000元；3.改判符力、徐美丽连带向郑海松支付违约金人民币243000元；4、一审、二审诉讼费、担保费、保全费由符力、徐美丽共同负担。事实与理由：符力、徐美丽于2016年8月11日至15日期间多次明确表示单方解除合同，并表示拒绝购买涉案房屋，拒绝支付需要共同出资的赎契款，导致合同无法继续履行，已经构成根本违约。一审判决认定因郑海松原因导致合同无法继续履行，属于认定事实错误。首先，郑海松于2016年8月11日办理了提前还款申请手续，并通知符力、徐美丽可以还款，但符力、徐美丽单方明确表示拒绝履行，已构成根本违约。满堂红公司一审庭审过程中的陈述与符力、徐美丽提交的《房屋买卖过程记录》相互印证。其次，郑海松并非与符力、徐美丽协商解除合同，而是符力、徐美丽通过明确表示拒绝履行合同，且拒绝支付需要共同出资的赎契款的方式来单方解除合同。一审判决认为郑海松未能举证双方就解除合同事宜达成一致意见，属于认定事实错误。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判支持郑海松的上诉请求。符力、徐美丽辩称，郑海松的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郑海松的上诉请求。满堂红公司二审未到庭陈述意见。符力、徐美丽向一审法院起诉请求：1.解除符力、徐美丽与郑海松签订的《广州市存量房买卖合同》及相关附件；2.郑海松向符力、徐美丽返还购房定金50000元；3.郑海松向符力、徐美丽支付违约金243000元；4.由郑海松承担本案的全部诉讼费、诉讼保全费。郑海松向一审法院反诉请求：1.解除郑海松与符力、徐美丽签订的两份《广州市存量房买卖合同》及相关附件；2.郑海松无需返还符力、徐美丽的购房定金50000元；3.符力、徐美丽连带向郑海松支付违约金243000元；4.本案全部诉讼费、担保费、保全费由符力、徐美丽连带承担。一审法院认定事实：2016年7月7日，郑海松（甲方）与符力、徐美丽（乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：由乙方购买甲方位于广州市黄埔区xxx街xx号xxxx房（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积110.51平方米，交易方式为涂销抵押后按揭付款，总房款243万元，合同第八条、交易不成的违约责任、1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。合同第十二条、单方解除权的行使约定，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。合同第十六条、其他约定、4.备注：甲方承诺该物业无查封，若交易过程中出现查封，则为甲方违约，甲方承担全部违约责任。同日，双方签订《存量房买卖合同附件》，约定：定金5万元，乙方须在2016年7月7日支付给甲方。甲方应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用。双方同意甲方出资167万元，乙方出资68万元，共同完成赎契手续，甲乙双方应在原抵押银行通知还贷之日起5日内将赎契款存入甲方供款账户内，乙方款项存入则视为甲方收取该部分楼款，专用于赎契不得挪用。楼价余款通过按揭付款，乙方应于2016年7月13日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。同日，符力、徐美丽向郑海松支付定金5万元。2016年7月13日，郑海松（卖方、甲方）与符力、徐美丽（买方、乙方）、满堂红公司（中介方、丙方）签订《存量房买卖合同》，办理网签手续。同日，符力、徐美丽向满堂红公司支付代理费24300元。满堂红公司陈述已将该款项退回符力、徐美丽。2016年8月29日，满堂红公司向郑海松邮寄《通知》，告知郑海松于2016年8月7日前办理提前还贷手续。该通知于2016年9月3日签收。符力于2016年10月20日就案涉房屋向房管局查册，显示房屋于2016年8月25日被广州海事法院查封。本案诉讼期间，符力、徐美丽向一审法院申请财产保全，请求查封郑海松名下的案涉房屋或查封、冻结、扣押郑海松价值293000元的财产，并提供担保，一审法院于2017年2月27日作出《民事裁定书》并已执行。符力于2017年3月7日，就案涉房屋向房管局查册，显示房屋除被广州海事法院查封外，于2017年2月10日、3月2日分别被一审法院轮候查封，另于2017年2月15日被广州市天河区人民法院轮候查封。郑海松一审庭审中解释，是因为案涉房屋没有卖成，导致资金周转困难，陷入诉讼。郑海松另陈述：2016年8月25日海事法院的查封是因为郑海松海上运输合同运费的纠纷；郑海松在卖房前将涉案房屋抵押贷款，2017年2月10日的查封是因为郑海松与中国银行天河支行的金融借款合同纠纷，借款本金70万元，现在剩余的本金是65万元左右；2017年2月15日的查封也是中国银行天河支行的金融借款合同纠纷，这笔的借款本金还剩余100万元左右没有偿还；后两笔借款是本案房屋买卖合同所约定的赎契款的一部分，所以郑海松是很急于卖房来还贷的，郑海松卖房的原因是为了还清欠款。一审庭审中，符力、徐美丽陈述其解除合同的事实依据为郑海松存在违约行为导致合同无法继续履行，表现为：“1.郑海松没有按照合同约定赎契；2.房屋被法院查封”。郑海松陈述其解除合同的事实依据为：“符力、徐美丽于2016年8月11日至15日期间多次明确表示单方解除合同，并拒绝购买案涉房屋，拒绝支付需要共同出资的赎契款，构成根本违约，导致合同无法继续履行”。符力、徐美丽表示其多次要求继续履行合同，于2016年10月20日查到案涉房屋被查封后才主张解除合同。一审庭审过程中，满堂红公司对符力、徐美丽与郑海松争议产生过程进行陈述如下：符力、徐美丽没有及时将赎契款打入还款帐号，但是客观上存在郑海松没有及时将还款帐号交给符力、徐美丽的障碍，可是符力、徐美丽也没有排除该交易障碍。在合同约定的30日办理提前还贷手续期限内，郑海松曾两次通过我方约定时间与符力、徐美丽去银行还款，确定时间后，郑海松因为别的原因爽约了。2016年8月11日是郑海松与我司的工作人员一起去银行办理手续，我方在办理完手续后已经通知了符力、徐美丽可以还款，但符力、徐美丽表示因为郑海松多次爽约，所以拒绝履行。后来符力、徐美丽经过考虑，愿意继续交易，但郑海松又表示买家没有履行约定的诚信，于是未再继续办理后续的事宜。直到查册发现涉案房屋被查封，交易存在障碍，符力、徐美丽宣称郑海松已违约要求其承担责任及解除合同。因为郑海松两次爽约，所以符力、徐美丽也是有点情绪。在2016年8月11日之后，双方虽然分别先后提出过解约的意愿，但最终未能就解约的具体事项达成一致，双方当时不能达成一致的原因是因为当时我司不同意退还中介费。郑海松解释，其确实在2016年8月11日前约过符力、徐美丽办理还贷手续，但都是因为有事需要出差，所以没有到场，但有提前向符力、徐美丽说改时间。符力、徐美丽陈述，符力、徐美丽本人要上班，也请好了假，因为郑海松两次爽约，导致符力、徐美丽对此很生气，双方就合同履行问题有协商，没有达成一致意见后，符力、徐美丽坚持继续履行合同。上述事实有《广州市存量房买卖合同》、《存量房买卖合同附件》、收款收据、《通知》、快件单、查册表及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，符力、徐美丽与郑海松签订的《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》是双方真实意思表示，内容不违法国家法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应恪守履行。郑海松虽主张2016年8月11日至15日期间符力、徐美丽多次表示解除合同，合同在该期间已经解除，但郑海松未举证予以证实，符力、徐美丽并未曾按合同约定向郑海松发出解除合同通知，双方亦未就解除合同事宜达成书面一致意见，且符力、徐美丽对郑海松该主张并不确认，一审法院对郑海松该主张不予采纳。鉴于本案诉讼过程中，符力、徐美丽与郑海松对解除其签订的《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》无异议，一审法院予以照准，双方均未举证证明在诉讼前向对方发出书面解除通知，一审法院确认合同自起诉状副本送达郑海松之日（即2017年2月15日）解除。《存量房买卖合同附件》第2条明确约定，郑海松应在签订该附件之日起30天内（即2016年8月7日前）向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由郑海松承担还贷之一切手续费用。但结合当事人的陈述，三方虽然在该期限内两次约好时间办理，但均因为郑海松的原因未能如期前往，郑海松虽然与满堂红公司人员于2016年8月11日前往银行办理提前还贷申请手续，但已超出合同约定的办理期限。此外，《广州市存量房买卖合同》第十六条第4款约定，郑海松承诺该物业无查封，若交易过程中出现查封，则为郑海松违约。根据符力、徐美丽提交的证据，案涉房屋于2016年8月25日已被法院查封，此时双方的买卖合同尚未解除，交易过程尚未结束。郑海松逾期办理提前还贷手续且未能按照合同约定保证房屋在交易过程中无查封，其行为确实构成违约，房屋被查封的事实导致买卖合同无法继续履行，郑海松违反了合同的约定，应当向符力、徐美丽承担违约责任。符力、徐美丽主张郑海松返还购房定金5万元并支付违约金合理，唯符力、徐美丽主张的违约金243000元过高。一审法院认为，郑海松虽未能按约定在2016年8月7日前办理提前还贷申请手续，但结合郑海松及满堂红公司的陈述，其在8月11日已经与满堂红公司人员前往银行办理，此时超过约定的时间距离并不长，且结合符力、徐美丽提交的《房屋买卖过程记录》，2016年8月11日下午，郑海松和中介工作人员胡波去银行办理提前还款申请后，胡波将还款申请书拍照并通过微信发给符力、徐美丽，表明郑海松此时仍有履约意愿，此时若双方积极履行，合同仍有继续履行的可能性。但符力、徐美丽与郑海松双方最终产生了纠纷，直至房屋被查封无法继续履行。郑海松在本案对符力、徐美丽主张的违约金有异议，请求一审法院予以调整，鉴于符力、徐美丽在案涉合同中仅支付定金5万元，综合考虑本案合同履行的程度及符力、徐美丽的损失和郑海松的过错程度，根据公平原则，一审法院酌定郑海松向符力、徐美丽支付违约金20万元。对于郑海松没收定金及要求符力、徐美丽支付违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年6月9日作出如下判决：一、确认符力、徐美丽与郑海松签订的《广州市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同附件》于2017年2月15日解除；二、郑海松于判决发生法律效力之日起十日内返还符力、徐美丽定金共计50000元；三、郑海松于判决发生法律效力之日起十日内向符力、徐美丽支付违约金200000元；四、驳回符力、徐美丽的其他诉讼请求；五、驳回郑海松的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5695元、财产保全申请费1985元，共计7680元。由符力、徐美丽负担1127元，郑海松负担6553元。反诉案件受理费2848元，由郑海松承担。负担缴费义务的当事人自判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审庭审中，关于郑海松应何时向银行申请提前还贷的问题，郑海松主张2016年7月13日网签的《存量房买卖合同》对2016年7月7日签订的《广州市存量房买卖合同》的履行期限作出了变更，应以双方于2016年7月13日签订的《存量房买卖合同》的约定为准。郑海松主张因2016年7月13日的《存量房买卖合同》中未约定郑海松何时向银行申请提前还贷，故其只要在合理期限内申请即可，该合理期限是指在2016年7月7日签订的《广州市存量房买卖合同》约定的履行期限届满后的一段时间。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据郑海松的上诉及符力、徐美丽的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：案涉房屋买卖合同系因何方违约而解除。关于本案的争议焦点问题，本院分析如下：首先，关于郑海松是否在合同约定的期限内向银行申请提前还贷的问题。2016年7月7日的《广州市存量房买卖合同》附件中约定“甲方（郑海松）应在签订本合同后30天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续”，而2016年7月13日的网签合同中并未对郑海松申请提前还贷的期限作出明确约定。因此，本院认为，关于申请提前还贷期限的约定应以2016年7月7日签订的《广州市存量房买卖合同》为准。郑海松关于应依据2016年7月13日网签的《存量房买卖合同》确定向银行申请提前还贷期限的主张不成立，本院不予支持。依据2016年7月7日签订的《广州市存量房买卖合同》及其附件的约定，郑海松应于该合同签订后30日内即2016年8月7日之前向银行办理提前还贷申请手续。郑海松称符力、徐美丽同意更改提前还贷的时间，但其对此未能提供证据证明，且符力、徐美丽对此也不予确认。因此一审法院认定郑海松未在合同约定的期限内向银行申请提前还贷并无不当，本院予以维持。其次，关于郑海松主张因符力、徐美丽于2016年8月11日至15日期间多次表示拒绝购买涉案房屋构成根本违约，涉案合同已在房屋被查封之前解除的问题。本院认为，鉴于本案《广州市存量房买卖合同》附件中约定了买卖双方共同出资赎契，与卖方出资赎契的交易模式相比，买卖双方共同出资赎契的交易模式下买方承担的风险较大。结合此前郑海松在申请办理提前还贷过程中两次“爽约”，且其申请提前还贷的时间亦已超过合同约定的期限，符力、徐美丽对是否继续履行合同产生不安符合常理。根据满堂红公司在一审庭审中关于“后来符力、徐美丽经过考虑，愿意继续交易”的陈述，符力、徐美丽后又同意继续履行合同，因此如果双方协商一致，合同仍存在继续履行的可能性。但郑海松又表示买家没有履行约定的诚信，于是未再继续办理后续的事宜。综上，郑海松关于涉案合同已在房屋被查封之前因符力、徐美丽根本违约而解除的上诉理由不成立，本院不予支持。最后，案涉房屋于2016年8月25日被广州海事法院查封，此时案涉合同并未解除，根据2016年7月7日双方签订的《广州市存量房买卖合同》附件中关于“甲方（郑海松）承诺该物业无查封，如交易过程中出现查封，则为甲方违约，甲方应承担全部违约责任”的约定，案涉房屋被查封导致交易无法继续进行，郑海松构成违约。一审法院认定因双方在诉讼前均未向对方发出书面解除通知，合同自起诉状副本送达郑海松之日起解除并无不当，本院予以维持。案涉合同因郑海松违约而解除，故郑海松应向符力、徐美丽返还已支付的购房定金50000元。关于违约金金额的问题，一审法院结合本案合同履行的程度及符力、徐美丽的损失和郑海松的过错程度，根据公平原则，酌定郑海松向符力、徐美丽支付违约金200000元并无不当，本院予以维持。郑海松主张符力、徐美丽违约并应向其支付2430000元违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，郑海松的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5695元，由上诉人郑海松负担。本判决为终审判决。审判长 王会峰审判员 岳为群审判员 黄春成二〇一七年十月二十七日书记员 甄雪皓江丽雯 微信公众号“”