（2017）内05民终1474号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-05
案件名称
姚飞与通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区通辽市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姚飞,通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会,刘佳乐
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内05民终1474号上诉人（原审被告）：姚飞，男，1981年10月15日出生，蒙古族，个体经营者，现住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：包福林，内蒙古通宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会，住所地内蒙古通辽市科尔沁区东兴新城西门北侧。法定代表人：庞海涛，书记。委托诉讼代理人：魏长立，男，1968年7月14日出生，汉族，内蒙古通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会村民监督委员会主任，现住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：李子昆，男，1972年8月21日出生，汉族，通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会村民监督委员会委员，现住通辽市科尔沁区。原审第三人：刘佳乐，男，1979年6月27日出生，汉族，户籍地：通辽市。上诉人姚飞与被上诉人通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会、原审第三人刘佳乐房屋租赁合同纠纷一案，上诉人姚飞不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2016)内0502民初3178号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人姚飞上诉请求及理由为：上诉人所提交证据证明被上诉人知道上诉人与案外人回某某之间系代理关系，房屋真正承租人是回某某；原审判决返还房屋主体错误，现房屋真正承租人是刘佳乐，回某某签订的合同已终止，被上诉人又重新将房屋租赁给第三人刘佳乐；原审适用法律错误，本案应适用合同法第8条和第402条规定。请求改判。被上诉人通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会答辩服从一审判决。原审被告刘佳乐未作答辩。原审原告通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会一审起诉请求：原、被告于2013年5月31日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将坐落于某某南侧XXX号、xx号两间商铺出租给被告，上打租，被告的房租应于每年7月31日前交予原告，合同实际履行至2015年7月31日，被告应交付租金但拖延至今拒绝交付。请求判令被告停止侵害，排除妨碍，将位于某某南侧XXX号、XX号两间商铺交还给原告，并给付原告2015年7月31日至2016年5月23日所欠房屋租金90000元。原审查明：2013年5月31日，原告东洼子居委会与被告姚飞（受案外人回某某委托）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、东洼子居委会将坐落于通辽市科尔沁区某某南侧xxx号、xx号商铺（面积约320平方米，以下简称涉案房屋）出租给姚飞，租赁期限自2013年7月31日起，第一、二、三年租金均为45000元×2（即90000元），以后房租随周围房价，姚飞需在每年7月31日前以上打租的形式将租金交予东洼子居委会。当日，姚飞向原告交纳2013年7月31日至2014年7月31日租赁费90000元。2015年7月31日，被告及承租人未按约定向原告支付2015年7月31日至2016年7月31日的租金90000元。原告按约定向承租人交付涉案房屋后，承租人未经原告同意将涉案房屋转租，现原告已获知涉案房屋被转租给第三人刘佳乐，原、被告双方于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》现已解除。原审认为：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。因被告未能证明原告与其订立合同时原告已知道被告与回某某间的代理关系，本案原告要求被告承担违约责任并无不当。本案原告东洼子居委会与被告姚飞（代表案外人回某某）签订的《房屋租赁合同》合法有效，原告已按约定将租赁物交付承租人，承租人亦应按约定在2015年7月31日交纳房租90000元。当事人协商一致，可以解除合同。因原、被告及回某某均当庭表示同意解除《房屋租赁合同》，故原、被告于2013年5月31日签订的《房屋租赁合同》已经解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。转租后第三人对租赁物造成损失的，承租人应当承担民事责任。综上，原告要求被告停止侵害，排除妨碍，将位于某某南侧XXX号、XX号两间商铺交还给原告，并给付原告所欠房屋租金90000元（2015年7月31日至2016年7月31日）的诉讼请求成立，本院予以支持。因第三人刘佳乐是涉案房屋的实际承租人，现在继续占用该房屋没有合法根据，第三人对涉案房屋也有停止侵害，排除妨碍并返还原告的义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十一条、第二百二十六条、第四百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条二款、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告姚飞给付原告通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会2015年7月31日至2016年7月31日房屋租金90000元，此款于本判决发生法律效力后立即履行；二、被告姚飞、第三人刘佳乐将通辽市科尔沁区龙庭秀舍东门南侧125号、126号商铺（面积约320平方米）腾空后返还原告通辽市科尔沁区红星街道办事处东洼子社区居民委员会，于判决生效后5日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050.00元，由被告姚飞负担。二审期间上诉人提交回某某与李某某房屋租赁协议及二人通话录音材料一份，证明上诉人将房屋转租给李某某，李某某又转租给刘佳乐，对此事实被上诉人知情且予以认可，被上诉人不认可该证据。因李昊阳未出庭做证，本院对该证据不予确认。二审查明的事实和采信的证据与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2013年5月31日签订房屋租赁合同，未明确写明租期，约定前三年租金为90000元，以后房租随周围房价，应视为不定期租赁，双方可随时解除合同。现被上诉人因上诉人未给付租金，请求上诉人返还房屋并给付2015年7月31日以后所欠一年租金90000元，上诉人未举证证明其已履行给付所欠房租义务，且双方认可该房屋现实际使用人为刘佳乐，一审庭审时亦处于房屋未返还状态，上诉人又未能举证证明其与被上诉人的租赁合同已终止及系被上诉人自行出租给刘佳乐的事实，故其提出的”上诉人所提交证据证明被上诉人知道上诉人与案外人回某某之间系代理关系，房屋真正承租人是回某某，回某某签订的合同已终止，被上诉人又重新将房屋租赁给第三人刘佳乐”的上诉理由不能成立。上诉人应依照合同约定承担给付所欠房租的义务。故原审判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元由上诉人姚飞负担。本判决为终审判决。审判长 包永春审判员 郑旭然审判员 王琳琳二〇一七年十月二十七日书记员 白雪松 关注微信公众号“”