（2017）桂0921民初1314号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-13
案件名称
周泽聪与卢正华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
容县人民法院
所属地区
容县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周泽聪,卢正华,陈仕民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条第一款
全文
广西壮族自治区容县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0921民初1314号原告:周泽聪，男，1988年5月17日生，汉族，住广西容县,委托代理人：周爱林（周泽聪父亲），男，1956年12月5日出生，汉族，住广西容县。被告：卢正华，男，1974年8月15日出生，汉族，住广西容县。委托代理人：黄明祥，广西五行律师事务所律师。第三人：陈仕民，男，1987年1月25日生，汉族，住广西容县。原告周泽聪与被告卢正华、第三人陈仕民房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序于2017年9月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周爱林、被告卢正华及其委托代理人黄明祥和第三人陈仕民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周泽聪向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房款175000.00元；2.被告承担违约责任，支付因被告违约给原告及第三人造成的经济损失，即支付资金占用期间的利息损失6125元，之后另计。（从2016年1月1日起计至还清之日止，以175000元为基数，按年利率6%计付，暂计7个月6125元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年初，原告欲买房，被告卢正华向第三人陈仕民推荐坐落于容县房屋。被告称该房屋所有权人浦立有欠被告借款已将该房屋抵押给被告，浦立有又有出卖房屋之意。经第三人中间协调，由原告委托向被告购买该房屋，被告向其债务人购买后再转卖给原告。协商一致后，第三人接受原告委托，原告共计支付购房款355000元给第三人。第三人亦分三次将购房款共计285000元支付给被告，被告出具了三张收条给第三人收执。后因房屋所有人浦立有无法交付房屋被告卢正华诉至法院，容县人民法院于2016年8月15日作出（2015）容民初字第1933号判决书，判决生效后，被告卢正华将购房款合计11000元返还原告。截至目前为止，被告尚欠原告175000元，已构成违约，应返还购房款及支付经济损失，故提起本案诉讼。被告卢正华辩称，我方与原告不存在任何合同关系，不是本案适格被告，不应负有返还购房款的义务。另外，我方收到第三人陈仕民的款项并非如原告诉称的款项数额，收条因与第三人结算过，原件已经销毁，应以与第三人结算为准。第三人陈仕民述称，认可被告欠原告175000元的事实，原告已经给付了被告285000元，是经我方转给原告的，后返还了部分，利息请求是应该的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据（2015）容民初字第1933号民事判决书、委托书、身份证，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，认定如下：被告对原告提供的证据《收条》三张真实性无异议，对证明内容有异议，认为与本案无关联性，且2015年9月29日《收条》中2.5万元为支付给屋主用于偿还其利息，非购房款，我方实际收取购房款202000元。关于被告提交的《结算单》，被告证明其与陈仕民就购房款进行了清算，结算后，收款人卢正华收款160000元，其中包含了结算单后“注”的法院支出37000元、陈仕民使用7000元、王健挪用32000元，其中法院支出我方负担12333元，实际上我方只收到96334元（160000元-24666元-7000元-32000元）。第三人对《结算单》真实性无异议，但对证明内容有异议，该结算单是在起诉状之后拟定的，实际上经清算后，被告尚欠购房款135334元，非诉求中175000元；认可被告辩称的法院费用24666元在16000元购房款中扣除，其余陈仕民使用7000元、王健个人挪用32000元，以上合计39000元，是陈仕民和王健个人使用，与本案无关联性。原告认可第三人意见，被告实际尚欠原告购房款135334元。本院认为，被告对原告提交的《收条》和第三人对被告提交的《结算单》真实性无异议，本院对以上证据真实性予以认可。本院经审查认定事实如下：案外人浦立坚、浦立有系坐落于广西容县的房屋所有权人【土地使用证号：容国用（2014）第17140586号；房权证号：容县字第××号】。2015年年初，原告欲购房，经第三人介绍，原告口头委托第三人从被告处购买以上房屋。协议达成后，原告开始委托第三人将购房款支付给被告，第三人分别于2015年3月21日、4月2日、9月29日将其从原告处收取的购房款支付50000元、210000元、25000元，合计285000元给被告卢正华，卢正华亦分别出具《收条》三份给第三人收执。2017年6月20日，经被告卢正华和第三人陈仕民结算，被告卢正华出具结算单给第三人收执，结算单明确“今收到陈仕民交来人民币现金壹拾陆万元整。（¥160000.00）。”卢正华在“收款人”处签名确认。同时，结算单下方明确“注：此条款人民币现金壹拾陆万元整。（¥160000.00），其中法院费用支出为人民币叁万柒元证。（¥：37000.00）。注：法院费支出，卢正华应占人民币壹万贰仟叁佰叁拾叁元整。（¥：12333.00）。陈仕民应占人民币壹万贰仟叁佰叁拾叁元整。（¥：12333.00）。王健应占人民币壹万贰仟叁佰叁拾叁元整。（¥：12333.00）。注：陈仕民使用人民币柒仟元整。（¥：7000.00）。注：王健个人挪用卢正华人民币现金叁万贰仟元整。（¥：32000.00）。王健个人挪用陈仕民人民币现金壹万玖仟元整。（¥：19000.00）。”以上陈仕民和王健共计负担的24666元法院费用支出，原告当庭认可用于抵扣被告应返还的购房款，被告共计尚欠原告购房款135334元。另查明，2016年8月25日，本院作出（2015）容民初字1933号民事判决书，认定事实：2015年3月23日，卢正华和坐落于广西容县的房屋所有权人浦立有达成了房屋买卖协议，转让价款600000元。达成协议当日，浦立有收取了卢正华定金58000元，并出具《定金收款证明》给卢正华收执。同年7月11日，浦立有出具《收款证明》，确认共计收取卢正华100000元，其中100000元包含定金58000元。同年9月21日，卢正华转入10000元至信用社工作人员李万可账户代为返还浦立有银行贷款利息以抵作购房款。以上款项合计110000元均为卢正华从原告处收取而转支付给案外人浦立有。同时判决如下：一、终止卢正华与浦立坚、浦立有于2015年3月23日签订的《定金收款证明》；二、浦立有返还购房款52000元和定金58000元给卢正华。判决生效后，被告卢正华将部分购房款110000元返还给了原告周泽聪。本院认为，本案涉及房屋买卖合同关系和居间合同关系。一是案外人浦立坚、浦立有与被告卢正华之间成立房屋买卖合同关系。浦立坚和浦立有作为涉案房屋的房屋所有权人，与卢正华达成房屋买卖协议，并收取了卢正华的定金和购房款合计110000元，且因本院作出（2015）容民初字1933号生效判决，目前已终止合同关系。故，被告卢正华实际未获得涉案房屋所有权。二是原告周泽聪分别与被告卢正华、第三人陈仕民之间成立房屋买卖合同关系、居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”在本案中，三方之间虽然均没有签订任何书面合同，但综合本案案情可知，原、被告双方原来并不相识，原告系基于第三人提供了订立房屋买卖合同的媒介服务才认识被告并购买了涉案房屋，且被告收取的全部购房款均为从原告处收取，第三人陈仕民仅接受原告委托履行了代支付义务，第三人并从中并收取了原告给付的中介费。故，第三人履行了居间人的中介服务，原告亦支付了居间报酬，原告与第三人之间已经形成事实上居间合同关系。同理，被告抗辩其与原告没有成立房屋买卖合同关系，但基于第三人的居间服务，被告已有了将其从浦立坚、浦立有处购买的房屋转卖给原告的真实意思表示，并实际已经收取了涉案房屋的购房款，应视为原告与被告事实上已成立了房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在本案中，因被告无法交付涉案房屋，合同目的已经无法实现，被告亦在合同无法履行后，返还了部分购房款，应继续履行返还剩余购房款的义务。关于被告应返还购房款的实际数额，原告认可被告尚欠原告购房款135334元，因被告没有其他证据予以佐证在2017年6月20日卢正华出具的结算单中注明的陈仕民使用7000元和王健个人挪用32000元系用于本案房屋买卖，本院对被告抗辩以上陈仕民和王健使用的以上款项合计39000元为涉案房屋的购房款，应予以抵扣，不予认可，依法认可被告尚欠原告购房款135334元。故，原告主张被告返还购房款135334元，于法有据，符合情理，本院应予支持。关于原告主张的利息损失，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。故，原告请求按年利率6%支付资金占用期间的利息损失，在以上法定逾期付款违约金的计算方法范围内，合法合理，本院应予支持。关于利息损失的起算点，因原告没有证据证明双方约定了付款期限，故，本院认为以原告从向本院提出起诉之日，即2017年8月18日起予以支持为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：被告卢正华应于本判决生效之日起十日内返还原告周泽聪购房款135334元和支付利息损失（计算办法：从2017年8月18日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止，以135334元为基数，按年利率6%计付）。上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。本案减半收取受理费1900元（原告已预交），由被告卢正华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日预交上诉人案件受理费3800元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，账户：20×××57），逾期不交也不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员 覃日凤二〇一七年十月二十七日书记员 梁倩宁