（2017）鲁02民终7276号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-28
案件名称
青岛富美投资开发股份有限公司、修元述房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛富美投资开发股份有限公司,修元述
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终7276号上诉人（原审被告）：青岛富美投资开发股份有限公司。法定代表人：魏秀美，董事长。委托诉讼代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文静，山东鑫盛方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：修元述。委托诉讼代理人：修永淳。上诉人青岛富美投资开发股份有限公司（以下简称富美公司）因与被上诉人修元述房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院(2015)北民初字第3223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。富美公司的委托诉讼代理人孙涛、王文静，修元述的委托诉讼代理人修永淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富美公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：本案引发的原因是由于修元述拒绝支付大部分房款的根本性违约行为，导致富美公司将房屋另售给他人。富美公司已经向修元述多支付部分款项，该部分款项已经包含已付房款利息、房屋升值损失等引发的全部损失、赔偿在内，相关合同已经解除。一审法院所采信的评估报告系不具有司法鉴定资质的评估机构作出的，且不应按照完全产权标准评估，不能作为定案依据。修元述辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。但一审对于利息的起算点认定有误。修元述向一审法院诉讼请求：1、判令富美公司赔偿因一房两卖给修元述造成的利息损失400,000元（自2009年9月至2013年9月按照同期银行贷款利率计算）；2、判令富美公司赔偿修元述因一房两卖给修元述造成的房屋升值损失1,800,000元（暂定数额，最终以评估价格为准）；3、诉讼费用由富美公司承担。一审法院经审理查明：2010年6月12日修元述同富美公司签订三份“商品房内部预订合同”，分别购买富美公司开发建设的青岛市市北区茌平路、临清路、博平路合围的旧城改造项目“富美.文化商苑”商品房L2-14号网点房（建筑面积43.51平方米、单价20,000元/平方米，价款870,200元）；“富美.文化商苑”1栋1单元3层305户住宅房（以下简称305户住宅房），暂测房屋建筑面积125.31平方米，单价7,300元/平方米，价款914,763元，房屋交付时，房屋建筑面积以测绘机构实测面积为准；“富美.文化商苑”L1-5号网点房（以下简称L1-5号网点房），暂测房屋建筑面积191.36平方米，单价20,000元/平方米，价款3,827,200元。上述三处房屋于2011年1月19日前付清房款，2011年7月30日前交付房屋。庭审中，修元述提交的合同书、收款收据、房地产业预收款专用收据等证据显示：2009年9月30日修元述向富美公司支付定房款2,000,000元，其中435,000元是支付茌平路x号楼座x单元x层x户房屋价款，1,290,000元是支付茌平路x号楼座x单元x层x户房屋（L1-x号网点房）价款，275,000元是支付茌平路x号楼座x单元x层x户房屋（x户住宅房）价款。富美公司对此无异议，予以认可。富美公司于2013年将涉案x户住宅房和L1-x号网点房出售他人。修元述主张，其为x户住宅房和L1-x号网点房总计支付了1,565,000元价款，富美公司一房两卖，将上述房屋出售他人，为防止事态扩大，富美公司同意双倍返还该两套房屋的已付价款共计3，130，000元，并于2013年9月给付修元述3,000,000元，余款130,000元至今未付。修元述于2015年3月6日向一审法院提起诉讼，要求判令：1、富美公司赔偿关于富美文化商苑L1-x号网点房屋及x栋x单元x户房屋的经济损失130,000元；2、富美公司交付修元述富美文化商苑L2-x号网点房屋，完善通水通电；3、富美公司赔偿修元述富美文化商苑L2-14号网点房屋的租金损失，自2013年10月1日至修元述正常使用该房屋止；4、富美公司赔偿修元述定金损失50,000元；5、诉讼费用由富美公司承担。一审法院于2016年12月15日作出（2015）北民初字第1867号民事判决书，判决富美公司向修元述交付符合使用条件的“富美文化商苑”L2-x号网点房；富美公司赔偿修元述关于“富美文化商苑”L2-x号网点房2013年10月1日至2015年5月31日期间的租金损失166,105元；富美公司支付修元述130,000元；富美公司支付修元述鉴定费3,000元。富美公司对该判决不服，已提出上诉，现该案尚在审理阶段。本案诉讼过程中，富美公司于2015年8月3日以修元述为被告起诉至一审法院，请求确认涉案三份房屋买卖合同无效。一审法院审理后，于2016年5月11日作出（2015）北民初字第4895号民事判决书，判决驳回富美公司的诉讼请求。富美公司不服判决，提出上诉。2016年9月5日青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）作出（2016）鲁02民终6733号（以下简称中院第6733号案件）民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案为此中止审理，于2017年3月21日恢复审理。审理期间，修元述申请对富美文化商苑L1-x网点房屋和x户住宅房屋按照完全产权房屋性质对其市场价值进行评估。一审法院委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司（以下简称习远咨询公司）进行鉴定。该公司于2016年11月22日作出青习房评字【2016】-F101号《房地产估价报告》，确认富美.文化商苑L1-5号网点房，建筑面积191.36平方米的市场总价为5,604,600元；同日该公司还作出青习房评字【2016】-F102号《房地产估价报告》，确认富美.文化商苑1栋1单元305户住宅房，建筑面积125.31平方米的市场总价为1,647,300元。修元述为此次评估支付评估费25,000元。针对上述鉴定结论，修元述和富美公司双方均提出质疑，且共同要求鉴定人员出庭作证。一审法院通知鉴定人员刘乃高出庭接受双方当事人质询，就其案件专业性问题进行说明，因上述两份鉴定报告在估价方法选用可比案例时违反了《房地产估价规范》相关规定，导致鉴定结论明显依据不足。双方当事人均向一审法院提交书面申请要求重新鉴定。在启动二次鉴定程序前，一审法院对涉案房屋进行现场勘验，富美公司提交的1号楼1单元实测面积与收费标准参照表记载，x户房屋的实测面积为133.64平方米。一审法院再次就涉案房屋委托青岛恒德房地产土地评估有限公司（以下简称恒德评估公司）进行鉴定。该公司于2017年6月2日作出青恒估字（2016）第302号《房地产估价报告》，确认x户住宅房，实测建筑面积133.64平方米的市场总价为2,685,400元；同日该公司还作出青恒估字（2016）第303号《房地产估价报告》，确认L1-5号网点房，建筑面积191.36平方米的市场总价为7,362,600元，修元述为此次评估共支付评估费30,100元。修元述对上述评估报告予以认可。富美公司对此不予认可，认为该鉴定机构未取得司法鉴定许可证，鉴定人员未取得司法鉴定人执业证，因其不具备司法鉴定资质，该鉴定机构出具的鉴定意见为无效证据，不能作为法院据此审理案件的依据。依据二次鉴定报告结论，修元述变更诉讼请求，要求判令富美公司赔偿因一房两卖给修元述造成的房屋升值损失5,306,037元。修元述利息诉求的计算方法：自2009年9月29日支付x户住宅房、L1-x号网点房房款1,565,000元开始计算至2013年9月29日止，其中富美公司于2013年9月10日返还修元述1,100,000元，同年9月29日返还1,900,000元，故2013年9月10日前的利息以1,565,000元为基数，9月11日至9月29日期间的利息以465,000元为基数，按照银行同期贷款利率以富美公司占用资金时间予以计算，其利息损失为366,752元。一审法院认为，青岛中院第6733号民事判决书确认了修元述与富美公司签订的关于L1-5号网点房和x户住宅房买卖合同合法有效，双方应当依照约定和法律规定履行各自义务。在修元述已经支付大部分房屋价款的情况下，富美公司将本案诉争房屋出卖给他人，导致修元述无法取得合同约定的房屋，富美公司的行为已构成一房两卖，存在恶意违约。最高人民法院《商品房买卖合同若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的赔偿责任。上述规定是对房屋买卖合同中出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋适用的惩罚性赔偿原则。根据上述司法解释规定，修元述在富美公司已返还其购房款1,565,000元并承担了为购买涉案房屋已交付购房款一倍赔偿责任外，仍可向富美公司主张支付占用资金期间的利息并赔偿房屋因升值形成的差价款损失。升值差价应以双方签订买卖合同约定的房屋价格与现行的房屋市场评估价格之差为计算依据。习远咨询公司作出的青习房评字【2016】-F101号、青习房评字【2016】-F102号《房地产估价报告》，因违反了《房地产估价规范》相关规定，一审法院不予采纳。恒德评估公司为青岛中院确认的房地产评估类司法鉴定备案机构，且为一级资质单位，一审法院委托该评估公司进行司法鉴定，鉴定程序符合法律规定，一审法院对上述评估报告结论予以确认。富美公司应当按照评估价值赔偿修元述L1-5号网点房、1栋1单元305户住宅房合同约定价款与现行市场价值差价款，并应当承担鉴定费30,100元。关于修元述诉求利息问题，一审法院认为，双方合同约定的交房时间为2011年7月30日，富美公司未按约定交房存在违约行为，利息起始点应从2011年7月31日起计算至富美公司全部返还购房款之日止，以富美公司实际占用资金为基数，按照银行同期贷款利率予以计算。富美公司的抗辩理由无证据支持，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条的规定，判决：一、青岛富美投资开发股份有限公司赔偿修元述房屋升值损失5,306,037元；二、青岛富美投资开发股份有限公司赔偿修元述利息损失208,200元；三、青岛富美投资开发股份有限公司支付修元述鉴定费30,100元。上述一、二、三项，于判决生效后10日内履行。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,742元、财产保全费5,000元，共计56,742元由青岛富美投资开发股份有限公司负担。二审期间，富美公司提交（2017）鲁0203民初8060号受理案件通知书，证明富美公司在青岛市市北区人民法院起诉，请求确认双方房屋买卖合同在2013年9月29日富美公司向修元述双倍返还购房款时已经解除，并认为解除时间影响本案认定，本案应当中止审理。本院还查明，（2015）北民初字第1867号民事判决上诉至我院，我院于2017年8月30日作出（2017）鲁02民终5221号民事判决，对（2015）北民初字第1867号民事判决予以维持，该判决已生效。本院认为，修元述与富美公司签订L1-5号网点房和x户住宅房买卖合同已经（2016）鲁02民终第6733号民事判决书确认合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务并承担相应的责任。富美公司主张修元述没有按照合同约定支付房款违约在先，但即使修元述未按照合同约定缴纳房款的事实成立，富美公司也并未因修元述未交房款的行为而提出解除合同或向修元述继续主张剩余房款，反而将本案诉争房屋出卖给他人，其一房二卖的行为属于恶意违约的行为，一审法院对此认定得当，本院予以确认。最高人民法院《商品房买卖合同若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付款一倍的赔偿责任。根据上述规定，修元述虽然在（2017）鲁02民终5221号案件中主张了不超过已付款1,565,000元一倍的赔偿责任13万元，并获得支持，但修元述仍然可以向富美公司主张支付占用资金期间的利息并赔偿房屋因升值形成的差价款损失。一审法院根据修元述的申请，委托恒德评估公司进行评估，程序合法，鉴定结论可以作为案件认定的依据。富美公司在二审中对于恒德评估公司的司法鉴定资质提出异议，但未提交相应的证据佐证其主张，本院对其异议不予采信。对于富美公司所主张的解除时间为2013年9月29日，根据查明的事实，2013年9月29日富美公司曾向案外人郭鸿的账户返还300万元，对该300万元，修元述在他案中曾主张系富美公司向修元述双倍返还的购房款，富美公司则主张系向案外人谢莉退还的购房款，在本案中，富美公司又主张该300万元系双倍返还修元述购房款，富美公司在不同案件中的陈述相互矛盾，但无论该300万元的性质如何，并不影响修元述依据法律规定在双倍赔偿之外另行主张房屋差价损失和利息损失，富美公司亦未提交证据证明双方之间曾协议富美公司支付修元述双倍赔偿后不需再承担其他解除合同的法律后果。富美公司在一审中亦同意对房屋差价损失进行鉴定且对于鉴定中价值时点未提异议。因此，富美公司就合同解除时间另行提起诉讼，对于本案的二审认定不产生影响，本案不需中止审理。修元述在二审中对于利息起算点提出异议，但其未提上诉，本院对于一审关于利息的认定予以维持。综上，富美公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51742元，由上诉人青岛富美投资开发股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 骞审判员 孙向东审判员 马 喆二〇一七年十月二十七日书记员 阚玉龙书记员 郭丹丹 微信公众号“”