（2017）鲁1091民初1543号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-02-12
案件名称
威海恒宝祥房地产开发有限公司与孙学民房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
威海火炬高技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
威海恒宝祥房地产开发有限公司,孙学民
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条
全文
山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1091民初1543号原告：威海恒宝祥房地产开发有限公司，住所地威海市沈阳路-91号-2，��一社会信用代码91371000669313586M。法定代表人：丛德海，执行董事。委托诉讼代理人：黄煲迎，该公司员工。被告：孙学民，男，1974年11月17日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：邹丹，山东英良泰业律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖紫恒，山东英良泰业律师事务所律师。原告威海恒宝祥房地产开发有限公司与被告孙学民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海恒宝祥房地产开发有限公司之委托诉讼代理人黄煲迎、被告孙学民及其委托诉讼代理人邹丹、肖紫恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威海恒宝祥房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告签订的商品房��售合同,房屋价值72万元；2.请求法院判令被告向原告支付违约金26.928万元（违约金以房款总价72万元为基数，自2011年12月1日至2012年2月29日止，按万分之一计算；后期违约金以房款总价72万元为基数，自2012年3月1日起至合同解除时日止，按千分之一计算，暂计算至2013年2月28日），共计989280元。事实与理由：2011年11月16日，原、被告签订编号为2011024982的商品房预售合同，约定该房屋价款72万元，被告已向原告交纳37万元，余款35万元于2011年11月30日前付清，但被告一直未付清房款，故诉至贵院。孙学民辩称，第一、原告请求法院判令解除商品房预售合同没有事实和法律依据，双方早在2011年12月初就达成解除商品房预售合同、退房退款事宜，而原告拒不办理退房手续，证实原告在履行解除协议过程中存在重大违约，应当给被告造成的损失承担赔偿责任；另外，解��权属形成权，不需要通过诉讼行使，只要通知合同相对方就可以解除；即便双方签订的商品房预售合同没有解除，原告也丧失了解除权，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭；第二、原告请求法院判令违约金989280元没有事实和法律依据，被告不存在违约行为，无法贷款是由于原告过错导致，原告应当自行承担不利后果；在签订合同之前，原告就承诺不能贷款便退房，在商品房预售合同因原告原因无法履行的情况下，双方已同意解除，原告应当将被告已支付的购房款453981元退还，并按银行同期逾期贷款利率赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2011年11月16日，原、被告签订《威海市商品房【预售】合同》，商品房预售许可证号为（威）房预售证第2011-057号。合同约定，原告将位于威海市高区泰乐家园-4号-1501商品房出售给��告，建筑面积为127.1平方米，房屋总价款为72万元，在签订合同时被告第一次交款7万元作为定金（定金在最后一次交款时抵作房款），在签订合同后1日内（2011年11月16日前），买受人再交购房款30万元，余款35万元在2011年11月30日前贷款付清；第七条约定，原告应当在2013年1月1日前，将商品房所在的建设工程经单位竣工验收合格交付被告使用；第八条第一款约定，出卖人如未按合同约定期限将该房交付买受人使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向买受人支付总房款0.01%的违约金；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人承担违约责任，按总房款的0.1%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，每逾期一天出卖人向买受人支付总房款0.01%违约金；第二款约定，买受人未按合同约定时间付款，逾期不超过90日的，每逾期一日向出卖人支付总房款的0.01%���约金；逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人承担违约责任，按总房款0.1%向出卖人支付违约金，出卖人不解除合同的，每逾期一日买受人向出卖人支付总房款0.01%违约金。被告于2011年10月12日支付定金7万元。合同签订后，被告于2011年11月16日支付了车位款7万元，房款30万元，维修基金13981元，总计支付453981元。庭审中，原告为证实其主张，提交购房合同、威海市商业银行个人住房贷款明白纸和中国人民银行住房贷款办理流程及2017年6月2日原告向被告催缴余额购房款的通知，证实住房贷款并非原告义务，未贷款责任在被告，原告向被告催缴余额房款被告未回复，原告才提起诉讼。经质证，被告认为签订购房合同前双方即已商定办不下贷款就退房，被告得到肯定答复后才交的定金，原告提交的银行办理贷款流程证实不了其主张，被告未收到通知��被告为证实其主张，提交五份收款收据，证实交款情况；另提交家庭住房面积查询结果证明，证实被告名下已有两套住房；2011年12月19日、26日及2012年5月8日的三份录音，其中12月19日录音中，当被告妻子徐春净问及什么时候办理退房手续，黄煲迎答复找销售刘（洋）经理；12月26日录音，被告妻子问何时办退房手续、黄总提出退房，刘答复知道、找房管局了、正常手续没法办、想赶紧解决了就完事。2012年5月8日录音，被告妻子讲“你当时答应我，只要贷款贷不下来，就全额退款，到现在都半年多了，一直拖到现在”，刘某答复“当时是这么说的，我也想早点处理完”等。经质证，原告认为，家庭住房面积查询结果证明与其无关，对录音证据真实性没有异议，但录音证据存在片面性，被告只是对其有利部分进行录制。为证实原、被告合同履行中洽谈过程，原告申请证人刘某出庭，刘某称：在原告处购房者，均需在原告协助下到指定银行办理个人按揭贷款手续，但被告并未到银行签字，亦未将相关手续提交银行进行审批，后被告要求退房，原告只好同意，但应扣下定金7万元，被告则要求全额退款，另，当时房管局对于已备案的预售合同不予撤销，原告从未承诺若银行办理不来贷款便向被告退房。本院认为，原、被告签订的《威海市商品房【预售】合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律及行政法规的强制性规定，合法有效，均依约履行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案预售合同是否已经解除及被告是否存在违约行为，系双方争执的焦点。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”在本案中，根据被告提交的录音资料，可以证实被告购房时原告承诺无法办理贷款时即退房，在被告有证据证实的第一次即2011年12月19日向原告询问何时办理退房手续时，即视为被告要求解除合同，原告同意退房即解除合同，双方的合同自2011年12月19日即已解除。导致合同解除的原因属于不可归责于当事人双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同的情况，被告不存在违约行为，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，原告应将被告交纳的款项予以退还并支付相应的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率自合同解除之日后开始计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、原告威海恒宝祥房地产开发有限公司与被告孙学民于2011年11月18日签订的《威海市商品房【预售】合同》已于2011年12月19日解除；二、驳回原告威海恒宝祥房地产开发有限公司要求被��孙学民支付违约金的诉讼请求；三、原告威海恒宝祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告孙学民453981元及利息，利息以453981元为本金，自2011年11月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。案件受理费6846元，由原告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 高爱华二〇一七年十月二十七日法官助理 刘瀚汶书 记 员 唐丽委 关注公众号“”