（2017）粤0105民初5368号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-11
案件名称
陈嫩媄与广州珠江侨都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市海珠区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈嫩媄,广州珠江侨都房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十七条
全文
广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初5368号原告（反诉被告）：陈嫩媄，女，1981年9月10日出生，汉族，住福建省长乐市。委托代理人：王美舟、张丽，分别为广东广之洲律师事务所律师和实习律师。被告（反诉原告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人：吴青林，董事长。委托代理人：陈花蕾、杨晓徇，均为被告职员，联系地址广州市。原告（反诉被告）陈嫩媄诉被告（反诉原告）广州珠江侨都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王美舟、张丽，被告的委托代理人陈花蕾、杨晓徇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称：2012年12月28日，原告为了购买首套房，和被告签订了认购书，约定原告购买被告开发的广州市海珠区珠江帝景帝灝轩C（E7-3栋）xxx房。合同约定被告应于2014年12月31日前将房屋交付给原告，应与原告签订商品房买卖合同及备案。合同签订后，原告共支付房款1691123元（内含1124225元定金）给被告，并配合被告积极办理了银行按揭贷款，于2015年7月2日取得了工商银行同意贷款通知书。被告因为房屋升价，至今仍然拒绝履行上述认购书约定的义务，拒绝与原告办理商品房买卖合同签订及备案手续。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。现房屋升值，被告给原告造成惨重的损失，原告至今一无所有，至今还租房居住，因此致病。故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《楼宇认购书》；2、被告向原告返还购房款566898元及预告登记费100元；3、被告返还1124225元定金的双倍共计2248450元给原告；4、被告赔偿房款1691123元的利息损失给原告（利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以100000元为本金，从2012年12月28日起算，以1024225元为本金，从2013年1月19日起算，以566898元为本金，从2013年1月30日起算，均计至实际清偿之日）；5、被告赔偿原告房屋升价损失（房屋升价损失以涉案房屋的现市场评估价减去双方签订的认购书约定的房价，暂计6994225元）；6、被告承担本案诉讼费。关于被告的反诉，原告从未存在逾期付款行为，合同也没有约定贷款付款时间，而且双方一直在继续办理按揭，其中到农行建行办理按揭还是被告单方为原告办理，双方都在积极履行认购书，不存在逾期付款行为，所以不存在支付违约金。被告答辩并反诉称：一、我方同意解除认购书，而且我方认为在原告2015年7月2日取得工行初审按揭同贷之后，双方就逾期付款违约责任，双方未达成一致意见，并且原告于2015年7月2日才取得同贷书，违反了合同约定，所以我方认为我方有单方的解除权，我方也已经行使单方解除权，一直有要求原告办理退房手续，但原告不予配合。二、不同意原告的其他诉讼请求，请法院予以驳回，理由：1、《商品房买卖合同》未能签署的原因在于原告未能取得按揭贷款，不具备广州市购房资格，又拒不承担违约责任，非我方原因，原告要求我方承担违约责任缺乏事实和法律依据。(1)原告因自身原因未能按约取得银行按揭贷款，逾期付款，构成违约。按照《楼宇认购书》第二条的约定，原告选择住宅商业按揭（88天）的付款方式，应于签约之日起88天（即2013年3月26日）通过银行按揭贷款审批，支付393万元剩余房款。但原告因贷款资质不良、贷款成数额度不够、利率高等原因多次变更按揭银行（广发银行、农业银行、建设银行），仍无法通过按揭银行审批，直至2015年7月2日才取得工商银行《个人住房贷款初审结果通知书》，严重违约。(2)原告不具备签署《商品房买卖合同》的履行条件。原告为非广州市户籍，按照认购时广州市商品住房限购政策，需提供自购房之日起算的前2年内在广州市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。2012年12月28日原告认购时，不具备签署《商品房买卖合同》的履行条件，但当时适用的商品住房限购政策，原告可通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的方式购买住房，但原告未能在约定时间内办妥按揭手续。后2013年3月31日广州市政府实施《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》，规定非广州市户籍不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房，需提供购房之日前2年内连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。经原告申请，我方基于原告的履约困难及广州市限购政策的变化，同意原告自2013年5月起在广州市内缴纳社会保险，并要求于2014年8月27日前签订按揭贷款合同支付393万元剩余贷款，但原告因其个人资质原因，未能在2014年8月27日前通过银行按揭贷款审批。2015年7月2日，原告才取得工商银行《个人住房贷款初审结果通知书》，但工商银行同时要求需办理房产产权预告登记备案、预抵押登记备案落实贷款担保后，才能发放贷款，按照当时广州市限购政策规定（提供购房之日起前5年内在广州市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明），原告不具备签署《商品房买卖合同》的履行条件。(3)原告严重违约，我方有权解除《楼宇认购书》并收取违约金，由于原告拒不承担违约责任，我方单方解除《楼宇认购书》。根据《楼宇认购书》第六条第2款的约定，每逾期一天，我方有权以按揭贷款额的千分之一计收违约金，逾期超过十天的，我方有权解除所有购房合约，收取总房价百分之贰拾作为违约金。因原告未能依约取得按揭贷款审批支付剩余房款，我方于2014年12月19日对原告的认购作出退房处理，要求原告前来办理相关手续，原告一直不予理会。原告取得工商银行同贷书后，向我方申请继续履行《楼宇认购书》，我方提出原告需按约定，支付自2014年8月27日起暂计至2015年7月2日的违约金，但原告拒不履行，我方单方解除《楼宇认购书》。2、经海珠区人民法院和广州市中级人民法院审理认定，原告因自身资质原因未按约定取得按揭贷款，且不符合广州市限购政策，其要求签署《商品房买卖合同》及办理网上备案的诉讼请求被驳回。基于上述原因，根据《楼宇认购书》第六条第2款的约定，被告反诉请求判令：1、原告向被告支付违约金1124224.6元（按总房价的20%计付）；2、原告承担本案全部诉讼费。经审理查明：2012年12月28日，原告陈嫩媄（乙方）和被告（甲方）签订《楼宇认购书》，约定由乙方向甲方认购珠江帝景帝灏轩C（E7-3）（自然层19）1906号房，建筑面积185.89平方米……乙方选择住宅商业按揭（88天）付款方式，优惠后总房价为5621123元；（第三条）乙方须承担的综合费用：专项维修资金19518元、契税168634元、预告登记费100元，合计188252元；（第四条）乙方同意交付总房款的20%作为定金，即签署认购书时交付100000元；签署认购书之日起七日内，交付剩余定金款及第三条所列1-5项的综合费用：1312477元（定金抵扣首期款）；乙方于2013年1月17日前交付566898元（总房价的10%）。（第五条）签订《商品房买卖合同》暨网上备案：1、如按揭购房，乙方在签署认购书之日起七日内，依《按揭须知》要求到宏安信律师事务所提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》。2、乙方应按时付款，并在付清第四条第1项约定款项的三日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》（按揭购房），即于2013年1月7日前到珠江帝景尊贵客户服务中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案；乙方逾期履行上述任一项的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付款项。若甲方同意继续履行认购书的，乙方应按总房款的千分之一按日向甲方支付违约金。（第六条）办理银行商品房担保贷款（按揭）手续：1、乙方向农村商业银行广州花都支行申办额度为393万元按揭贷款，贷款年限30年，乙方须于签署《商品房买卖合同》暨网上备案当天即于2013年1月7日前到宏安信律师事务所签署贷款合同及办理有关手续；2、乙方未按约定的时间、地点办理任何相关按揭手续，每逾期一天，甲方有权以按揭贷款额的千分之一向乙方计收违约金；逾期超过十天，甲方有权解除所有购房合约，收取总房价的百分之贰拾作为违约金，并有权不再另行通知乙方而将该房地产另行出售；3、如乙方未能通过按揭初审或按揭贷款申请不被银行接受，又不选用甲方提供的其他付款方式，甲方有权解除所有购房合约，定金不予退还，已发生的费用由乙方承担，且甲方有权不另行通知乙方而将该房地产另行出售；本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力；等。同日，原告向被告支付定金100000元。原告于2013年1月19日向被告支付定金余款1024225元，于2013年1月30日向被告支付“预收购房款”566898元和“预告登记费”100元。2015年4月24日，中国建设银行股份有限公司广州天河支付向被告出具《退件通知》，通知借款人陈嫩媄、林建不符合该行贷款条件，予以退案处理。2015年5月19日，中国农业银行股份有限公司广州开发区支行向被告出具《陈嫩媄个人住房按揭贷款受理情况说明》，内容：申请人陈嫩媄因购买珠江帝景苑E7-3栋1906房，向我行申请住房贷款393万元，我行于2014年11月17日接到该笔贷款申请资料，在受理阶段审核该客户提供的资料不符合我行贷款有关规定，我行建议陈嫩媄降低贷款成数，因陈嫩媄女士不接受建议，我行于2014年12月22日退回该笔贷款相关资料，由发展商转他行受理审批该笔贷款申请。2016年5月18日，中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行向陈嫩媄、林建发送《个人住房贷款初审结果通知书》，通知贷款现已初审通过，在买卖双方办理涉案房屋产权预告登记备案、预抵押登记备案以及补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，该行将按《个人购房借款/担保合同》的约定发放贷款3930000元用于支付购房款；等。原告表示其于2015年7月2日就已取得上述同贷书，在2016年5月18日再次取得。被告对此予以确认。陈嫩媄、林建曾向本院提起诉讼，要求判令广州珠江侨都房地产有限公司依据双方于2012年12月28日共同签订的“认购书”与其签署《商品房买卖合同》及办理网上备案。本院于2016年11月3日作出（2016）粤0105民初2796号民事判决：驳回陈嫩媄、林建的全部诉讼请求。广州市中级人民法院于2017年5月25日作出（2016）粤01民终19269号民事判决：驳回上诉，维持原判。原告为证明其诉讼主张，还提交如下证据：1、原告及其丈夫林建的身份证、户口本、结婚证、工作证明、境外人员临时住宿登记表、营业执照、个人名下房地产登记情况查询证明、刘志强签名的资料；2、刘志强名片、短信记录；3、缴费历史明细表；4、广州供电局有限公司委托银行代划电费合同、电子账单业务办理凭证、供电局电费查询记录、农行交易明细清单；5、保全证据公证书；6、交楼验收表及光盘、图片；7、通话录音；8、房屋价格图、家具订货合同；9、房屋租赁登记备案证明。被告质证意见：对证据1中的工作证的真实性、合法性和关联性均不确认，其余证据的真实性、合法性确认，关联性不确认，存在矛盾，且不能证明林建在2012年具有购房资格；对证据2的真实性、合法性和关联性均不确认；对证据3的真实性、合法性予以确认，原告在2015年7月2日取得银行同意贷款通知书时，不符合当时广州市限购政策规定；对证据4的真实性、合法性确认，关联性不确认，涉案楼宇统一交楼时间是2014年12月31日，因办理永久用电的需要，被告为签订认购书的业主实行统一办理广州供电局委托银行代划电费，收楼之前的费用会和业主在收楼时进行结算，原告办理该手续的时间在约定的2014年8月27日之前，其代交的电费，被告同意结算后退还；证据5与本案无关，台办介入后，督促双方协商，被告也向原告提出过解决方案，但原告最终未接受；对证据6交楼验收表及光盘、图片的真实性、合法性和关联性均不予确认，验收表没有日期和任何签章，被告未向原告发出收楼通知书，但原告曾自行到物业处要求看房，即使物业按照认购业主清单允许原告看房也不能证明被告同意和通知原告收楼；对证据7的真实性、合法性和关联性均不予确认，该录音没有说清录制的时间、地点、双方当事人的身份等细节；对证据8的真实性、合法性和关联性均不予确认，本案为原告违约，其主张房屋升值损失无依据；对证据9的真实性、合法性确认，关联性不确认，认购书的解除是由于原告根本违约。原告于2017年6月19日提起本案诉讼。诉讼中，原告申请对涉案房屋在2017年6月19日的市价进行鉴定。本院认为：原、被告签订的《楼宇认购书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。《楼宇认购书》约定，涉案房屋总房价为5621123元，原告缴纳定金1124225元和首期款566898元后，剩余房款3930000元办理按揭贷款，原告选择住宅商业按揭（88天）付款方式；原告在签署认购书之日起七日内，依《按揭须知》要求到宏安信律师事务所提交齐全按揭资料，通过初审的客户索取《按揭资料初审回执》；原告应按时付款，并在付清第四条第1项约定款项的三日内，凭付款凭证和《按揭资料初审回执》，即于2013年1月7日前到珠江帝景尊贵客户服务中心签署《商品房买卖合同》暨网上备案；原告逾期履行上述任一项的，被告有权解除所有购房合约、没收原告已付款项；若被告同意继续履行认购书的，原告应按总房款的千分之一按日向被告支付违约金；关于办理银行商品房担保贷款（按揭）手续，合同约定原告向农村商业银行广州花都支行申办额度为393万元按揭贷款，贷款年限30年，原告须于签署《商品房买卖合同》暨网上备案当天即于2013年1月7日前到宏安信律师事务所签署贷款合同及办理有关手续；原告未按约定的时间、地点办理任何相关按揭手续，每逾期一天，被告有权以按揭贷款额的千分之一向原告计收违约金；逾期超过十天，被告有权解除所有购房合约，收取总房价的百分之贰拾作为违约金，并有权不再另行通知原告而将该房地产另行出售。从购房资格来看，原告提交的证据未能证明在其与被告签订《楼宇认购书》期间符合当时的广州市限购政策。从按揭贷款的办理来看，原告直到2015年7月2日才取得银行同意贷款通知书。而银行所出具的《陈嫩媄个人住房按揭贷款受理情况说明》以及《退件通知》均载明原告之前申请贷款未获得批准是因为原告不符合贷款的有关规定或条件。上述原因导致认购书迟迟未能履行，在此情况下，被告有权选择是否继续履行合同。现原告要求解除《楼宇认购书》，被告对此表示同意，故对原告该诉讼请求，本院予以支持，被告应当返还原告已支付的购房款1691123元和预告登记费100元。但导致认购书不能履行的责任不能归咎于被告，故原告要求被告双倍返还定金、赔偿房款的利息损失及赔偿房屋升价损失缺乏理据，本院不予支持。同理，原告关于对涉案房屋的市价进行鉴定已无必要，故本院不予准许。关于被告的反诉请求，因原告在2015年7月2日才取得银行同意贷款通知书并非原告恶意所致，且在原告办理按揭贷款过程中，被告之前也一直予以配合，现涉案房屋市价大幅上涨，解除认购书对被告亦无实际损失，故对被告要求原告支付违约金1124224.6元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈嫩媄与被告广州珠江侨都房地产有限公司于2012年12月28日签订的《楼宇认购书》；二、被告于本判决生效之日起10日内返还购房款1691123元和预告登记费100元给原告；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告全部反诉请求。本案本诉受理费76192元，由原告负担62477元，被告负担13715元；反诉受理费7460元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 钟 琴人民陪审员 李伟坚人民陪审员 彭 海二〇一七年十月二十七日书 记 员 陆惠敏林润华