（2017）粤0604民初12497号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-07-18
案件名称
区爱仪与詹素娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
区爱仪,詹素娟,佛山市第二针织厂有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百五十三条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初12497号原告区爱仪，女，汉族，1978年5月3日出生，住广东省佛山市禅城区.委托诉讼代理人孙杨俊，广东熊何律师事务所律师。被告詹素娟，女，汉族，1973年12月1日出生，住广东省佛山市禅城区.第三人佛山市第二针织厂有限公司，住所地广东省佛山市禅城区亲仁路36号，统一社会信用代码914406001935277482。法定代表人梁元波。委托诉讼代理人黄超杨，广东天骅律师事务所律师。委托诉讼代理人刘玉文，广东天骅律师事务所律师。原告区爱仪与被告詹素娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，依职权追加佛山市第二针织厂有限公司为第三人，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙杨俊、被告到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、从2017年8月7日起解除原被告之间的对位于佛山市禅城区亲仁路38号二座第五层503房的不定期租赁合同；2、被告从解除不定期租赁合同关系时起，将其所占用的佛山市禅城区亲仁路38号二座第五层503房腾退并交还给原告；3、被告按照市场价格向原告支付使用费，暂按每月每平方米18元计算（实际使用费以评估为准），从2017年8月7日起算并计算至被告实际腾退房屋并交还给原告为止。截止于2017年9月7日，共计使用费1346元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告对涉案房屋拥有所有权。原被告之间对于涉案房屋存在不定期租赁合同关系。应当从原告起诉之日起解除原被告之间对于涉案房屋的不定期租赁合同。原告可以随时解除不定期租赁合同。原告已经在合理期限之前通知被告。如若不解除不定期租赁合同，必然极大损害原告的合法权益。被告在涉案房屋被法院变卖之前已经数年未交纳租金。被告交纳租金畸低，且明确表示不同意按照市场价格支付租金。原佛山市第二针织厂（以下简称“佛山二针厂”）曾将涉案房屋分配给被告使用，仅收取低廉租金或者不收取租金，基于佛山二针厂对于自己房屋产权的合法处分，系给予职工的一种福利，但佛山二针厂丧失了涉案房屋的产权之后，原有的福利即丧失了存在的物质基础，作为通过合法方式取得产权的原告，没有义务继续给予被告此种福利。被告辩称，我们已经交了租金,现在又要我们再交,没有什么理由。第三人向本院提交书面陈述意见称，涉案房屋是由第三人前身佛山二针厂出资建设分配给职工租住的公房，其公房的性质一直没有改变，所以被告应按原来的标准缴纳租金，不应按市场价格支付使用费。（2013）佛城法执异重字第30号执行裁定书中明确涉案房屋系带租约拍卖，法院在拍卖公告中也说明房屋由员工居住，不交吉，原告对此情况充分知悉，现要求解除租赁合同关系没有依据。被告陈述涉案房屋是其唯一住房，如原告坚持要求解除合同腾退房屋，应当负责解决被告的居住问题，否则由此可能产生的一切责任由原告承担。综上，请求驳回原告的诉请。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，原告：1、原告身份证复印件、被告公安系统查询的常住人口基本信息打印件；2、（2012）佛城法执字第2094号-1《财产变卖公告》、（2012）佛城法执字第2094号-7《执行裁定书》、《送达回证》、不动产权证书；3、（2017）粤0604民初7122号案件《传票》、（2017）粤0604民初7122号案件《民事开庭笔录》、（2017）粤0604民初7122号案件《证人笔录（林某）》、（2017）粤0604民初7122号案件《证人笔录（郑某）》、（2017）粤0604民初7122号案件《民事裁定书》；4、（2013）佛城法执异重字第30号《执行裁定书》、（2013）佛城法民一初字第1229号《民事判决书》、（2014）佛中法民一终字第3453号《民事判决书》。被告：收款收据、房屋租住合同、收据、佛山市个人住房查询结果。另外，本院依职权调取并向双方当事人出示（2013）佛城法民一初字1229号案的卷宗材料及佛山市禅城区住房保障中心关于被告申请公共租赁住房情况的复函。上述证据已经双方当事人质证。经本院审查后，对上述证据的真实性均予以确认。经审理查明：2003年，被告向佛山二针厂交纳建房费5000元。2003年7月21日，被告（乙方）与佛山二针厂（甲方）签订《房屋租住合同》，合同约定，甲方将坐落于佛山市亲仁路38号503房住宅一套租给乙方居住，至乙方停止在甲方服务为止（离、退休除外），一切制度按甲方职代会关于“住房管理规定”执行……。原佛山二针厂有关住房管理的三个文件的主要内容如下：一、1996年3月的《关于住房管理的规定》：1、凡厂内职工干部分配住房应为厂服务工作，凡自己申请调离、辞职或开除、除名的，均要收回住房；2、凡分配住厂宿舍的，要按我厂标准收回建房费，收费标准是一厅三房一万，一厅二房八千，一厅一房五千；3、凡单位承担建房费不足部分，由住户自行补足，有非厂产权旧房退给厂安排的按50%建房费收取，如停止为厂服务，退还住房给厂，其建房费退还；4、系双职工安排的如一方停止为厂服务，另一方继续为厂服务的，按其住房面积50%交纳正常租金，余下50%面积按厂高价租标准收取，全部租金当月交清……。二、2000年9月的《关于住房管理的规定》：1、凡厂内职工干部分配住房应为厂服务工作，凡自己申请调离、辞职或开除、除名的，均要收回住房；2、凡分配住厂宿舍的，要按我厂标准收回建房费，收费标准是以实用面积300元每平方米收取；3、凡单位承担建房费不足部分，由住户自行补足，有非厂产权旧房退给厂安排的按50%建房费收取，如停止为厂服务，退还住房给厂，其建房费退还；4、凡由本单位支付了建房费的员工，如停止为厂服务，需将建房费如数退还本单位……。三、《住房管理的规定》：1、凡厂内职工干部分配住房应为厂服务工作，凡自己申请调离、辞职或开除、除名的，均要收回住房，而本人承担的建房费不能退还给本人（厂或上级派出除外）；2、凡分配住厂宿舍的，要按我厂标准收回建房费，并签订住房租赁公证合同……。被告提供的租金收据显示，2017年5月2日，被告向第三人交纳涉案房屋2017年全年的租金合计528元，第三人在（2017）粤0604民初7122号庭审中确认503房租金是528元/年。另查明一，2013年11月27日，被告等人以案外人中国银行（香港）有限公司、广发银行股份有限公司佛山分行及本案第三人作为被告诉至本院，诉请涉案房屋60%的产权份额归被告所有等，本院后作出（2013）佛城法民一初字1229号民事判决，判决驳回被告的诉讼请求等。被告等人不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山市中级人民法院后作出（2014）佛中法民一终字第3453号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述二审判决于2015年3月23日发生法律效力。另查明二，涉案房屋位于佛山市亲仁路38号二座第四层、第五层房屋的原登记权属人均为佛山二针厂，占有房屋全部产权份额。2006年6月5日，佛山二针厂依法变更企业名称为第三人。2016年4月27日，本院作出（2012）佛城法执字第2094号-1财产变卖公告，变卖第三人名下的佛山市亲仁路38号二座第四层、第五层房产，其中第五条注明，上述房产由产权人第三人员工家属占用，按现状变卖，不交吉，成交后本院只出具产权过户资料及裁定书，实际面积以房地产管理部门核实面积为准。2016年5月23日，本院作出（2012）佛城法执字第2094号-7执行裁定，裁定上述房产的房地产所有权及对应国有土地使用权归至原告所有，该裁定送达后（于2016年6月2日送达给原告）立即生效。另查明三，第三人在（2013）佛城法民一初字1229号案中陈述：涉案房屋由佛山二针厂出资建设，目前由被告承租使用。另查明四，第三人在本案审理过程中提交情况说明，称除非乙方（即被告）主动离职或调离二针厂，否则就有权利一直租住职工住房。如果乙方（即被告）在二针厂离休或退休，二针厂不能收回住房，离、退休的职工有权利一直租住职工住房。二针厂是国有企业，在2000年进行了第一次转制，转制的形式是设立新公司，即佛山市冠成针织有限公司，二针厂继续保留但停止经营，冠成公司租赁二针厂的厂房及其余设备进行经营。2006年二针厂第二次转制，转制形式为变更转制，即二针厂变更转制为第三人，企业性质由国有企业变更为自然人100%持股的有限责任公司，二针厂所有的全部资产、债权、债务均由第三人承继。二针厂在第一次转制后所有职工均转到冠成公司工作，所有职工的劳动关系也同时转到冠成公司。在二针厂第二次转制后，对所有职工发放了经济补偿金，即原二针厂的所有职工均与现有的第三人没有劳动关系。另查明五，根据佛山市禅城区住房保障中心关于被告申请公共租赁住房情况的复函，被告是否申请公共租赁住房一栏为是，安置地址是华新路8号一座603房，入住时间是2016年2月。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。被告与原佛山二针厂签订的《房屋租住合同》（以下简称“涉案合同”），系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请解除涉案合同。本院作如下分析：一、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故在涉案房屋所有权变更至原告名下后，已由原告承继涉案合同出租方的权利义务。二、原佛山二针厂系国有企业，被告原系该厂职工，上述事实结合被告所交的建房费、租金及该厂住房管理规定、租住合同可知，被告租住该宿舍属于其享受的福利待遇，与一般的市场房屋租赁有异。根据《广东省公有房产管理办法》(2002修正)第二条之规定，公房是指依法收归国有和国家、地方、企业投资建购的全民所有制的房屋。因此，涉案房屋的租赁属于公房租赁。公房使用权的存续具有永续性，非因特定事由，不得终止公房租赁合同，只有在相关福利和保障性因素消失后，才能纳入一般市场房屋租赁的范围内调整。三、根据佛山市禅城区住房保障中心关于被告申请公共租赁住房情况的复函，可认定被告另有住处之事实。根据公平合理原则，被告另有其他住处则不应再占用原告名下房产，解除双方租赁合同关系亦不至于损害被告的居住权。故原告关于解除与被告间租赁关系及腾退涉案房屋的诉请，本院依法予以支持。依据合同法第九十六条之规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。由于原告无证据证实该通知已到达被告处，故本院以本案应诉资料送达予被告时间作为合同解除时点，即双方的租赁合同于2017年9月19日解除。至于上述合同解除后的占有使用费，由于被告已向第三人交纳2017年全年的租金，亦无证据证明原告曾书面告知被告产权人已发生变更并要求其向原告缴纳租金，故被告继续向第三人交纳租金并不存在过错。基于“买卖不破租赁”的原则，被告应从2018年1月1日起按原租金标准528元/年向原告支付占有使用费至实际返还之日止。关于原告提出的市场租金评估，与本案的处理结果之间缺乏关联性，故不予准许。综上，根据依据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：确认原告区爱仪与被告詹素娟关于佛山市禅城区亲仁路38号二座第五层503房的房屋租赁合同关系已于2017年9月19日解除；被告詹素娟于本判决发生法律效力之日起三十日内，向原告区爱仪腾空返还位于佛山市禅城区亲仁路38号二座第五层503房的房屋。自2018年1月1日起至被告詹素娟实际返还上述物业之日止的占有使用费由被告詹素娟按每年528元的标准向原告区爱仪计付。驳回原告区爱仪的其他诉讼请求。如果被告詹素娟未按判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费25元，由被告詹素娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年十月二十七日书记员 冯裕雯附引用的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 来源：百度搜索“”