（2017）黔01民终4725号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-13
案件名称
熊勇、徐州房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊勇,徐州
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终4725号上诉人（原审被告）：熊勇，男，1965年5月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：李军，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：余婧，贵州贵达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐州，男，1975年8月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：徐惠铭，男，1950年9月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系徐州的父亲。上诉人熊勇因与被上诉人徐州房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初1383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊勇上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审遗漏必须共同进行诉讼的当事人，本案真正适格被告是贵州省经济适用住房建设发展中心（以下简称省经房中心），其才是与徐州签订《房屋拆迁产权调换协议》的合同主体，上诉人仅仅曾经是本案经适房项目的建设主体的负责人。省经房中心享有该经适房项目的出售权限，了解该项目的出售情况，且合同明确出售方（甲方）为省经房中心，金狮中学筹建处作为省经房中心的下设机构，无独立行为能力，熊勇并非代表个人出售该房及收取购房款。2、上诉人在一审中向法院提交追加被告申请，一审法院未予裁定，程序错误。3、一审认定132500元“前期定房款”中的54600元为定金，并判决上诉人双倍返还定金属于认定事实错误。徐州辩称，1、上诉人认为省经房中心才是本案真正适格被告的主张不成立，省经房中心和本案没有关系，省经房中心给上诉人的委托书中明确开发的涉案房屋由上诉人处理，房款也是上诉人收取。2、收据上写的定房款和定金没有区别，一审法院认定事实正确，而且按照银行同期贷款利率返还利息，返还的总金额会比一审判决的金额还高，被上诉人服从一审判决。上诉费应由上诉人承担。徐州向一审法院起诉请求：1、被告熊勇双倍返还原告定房款共265000元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年9月26日，被告熊勇向原告徐州出具《收款收据》载明：徐州交来前期定房款132500元，盖有贵州省经济适用住房建设发展中心金狮中学筹建处财务专用章（应为贵州省经济适用住房建设发展中心金狮中学项目处财务专用章）。2008年10月13日，被告熊勇用贵州省经济适用住房发展中心（金狮中学）的名义（甲方）并盖有贵阳市金狮中学筹建处章与原告徐州（乙方）签订《房屋拆迁产权调换协议》1份，约定，甲方以拆迁方案回迁金狮中学安置房2号2幢一单元2号楼约105平方米与乙方进行产权调换。甲方按单价2600元每平方米与乙方房屋结算，乙方补给甲方273000元。贵州省贵阳市人民检察院以筑检刑诉（2013）第120号起诉书指控被告人熊勇犯合同诈骗罪一案，贵阳市中级人民法院于2014年6月4日作出（2013）筑刑二初字第31号刑事判决。宣判后，被告人熊勇不服，提出上诉。贵州省高级人民法院于2014年12月3日作出（2014）黔高刑二终字第37号刑事裁定，以事实不清、证据不足，发回贵阳市中级人民法院重新审理。2015年12月9日，被告熊勇经贵阳市中级人民法院（2015）筑刑二初字第6号刑事判决书认定被告人熊勇在开发贵阳市金狮小区金狮中学项目和狮子组团项目期间，未经省经房中心同意，私刻“贵州省经济适用住房建设发展中心金狮中学项目处”、“贵阳市金狮中学筹建处财务专用章”、“贵州省经济适用住房建设发展中心金狮中学项目处财务专用章”等印章，以金狮中学项目处、金狮中学筹建处、黔彩公司等名义，与非拆迁回迁户的实际购房人，以拆迁回迁户名义签订《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁产权调换协议》的方式，销售“金狮中学项目”回迁安置房、教师用房及金狮小区“狮子组团”回迁房、经济适用房，收取相关购房人的购房款。经司法会计鉴定，被告人熊勇采用上述方式签订协议共计196份（含追加起诉的肖某、宋某、曾某三人），收取购房款共计人民币2602万余元，其中102万元进入狮子组团账户。案发后，省经房中心从被告人熊勇的投资收益款中代退108户，共1439万余元；被告人熊勇个人退5户，共计67万余元，至今尚有购房款人民币1000余万元未退还给相关购房人。2011年11月30日，省经房中心与成才学校、立阳公司签订成才学校退出金狮中学项目协议，约定成才学校退出金狮中学项目；确认成才学校全部投资款及回报款总额为人民币2248万元，此款由立阳公司支付给成才学校，该款留存于省经房中心的专款账户；合同还约定了相关债权债务确认条款。贵阳市中级人民法院认为，被告人熊勇在签订、履行合同过程中，虽然采取了一定程度的欺诈手段与他人签订合同，收取购房款。但其所获得的资金主要用于相应工程项目，现有证据不能证实被告人熊勇主观上具有非法占有的故意。公诉机关指控被告人熊勇犯合同诈骗罪的事实不清，证据不足，罪名不成立，不予确认。但是，被告人熊勇在签订合同过程中，伪造“贵州省经济适用住房建设发展中心”印章，其行为已构成伪造事业单位印章罪，应依法处罚。……判决如下：被告人熊勇犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年。一审法院认为，贵阳市中级人民法院（2015）筑刑二初字第6号刑事判决书认定被告熊勇在开发贵阳市金狮小区金狮中学项目和狮子组团项目期间，未经省经房中心同意，私刻“贵州省经济适用住房建设发展中心金狮中学项目处”、“贵阳市金狮中学筹建处财务专用章”、“贵州省经济适用住房建设发展中心金狮中学项目处财务专用章”等印章，以金狮中学项目处、金狮中学筹建处、黔彩公司等名义，与非拆迁回迁户的实际购房人，以拆迁回迁户名义签订《房屋拆迁安置协议》、《房屋拆迁产权调换协议》的方式，销售“金狮中学项目”回迁安置房、教师用房及金狮小区“狮子组团”回迁房、经济适用房，收取相关购房人的购房款。原告提交的《收款收据》《房屋拆迁产权调换协议》等也证实被告收到原告交付的132500元。《收款收据》载明收到的132500元为“前期定房款”，“前期定房款”应当认定为定金，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，原告主张已交纳的购房款132500元全部为定金，超过了房款总价273000元的百分之二十，即超过54600元部分不符合法律规定，超过部分无效，另77900元应当作为购房款。因此，对原告主张被告按照双倍返还定金原则赔偿原告54600元×2=109200元的诉讼请求予以支持。由于被告熊勇至今未履行相应义务，原告的合同目的不能实现，故原告有权要求被告熊勇返还77900元购房款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告熊勇于判决生效之日起十日内一次性双倍返还原告购房款定金共109200元，和返还原告徐州购房款77900元，共计187100元。案件受理费6458元，减半收取3229元，由原告负担829元，由被告熊勇负担2400元（该款原告已预交，被告熊勇于履行本判决时一并支付给原告）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两点，一、省经房中心是否本案中必须共同进行诉讼的当事人；二、“前期定房款”是否应当认定为合同定金。关于第一个争议焦点，根据本院（2015）筑刑二初字第6号生效刑事判决书查明的事实，省经房中心与成才学校签订金狮中学项目授让协议和补充协议，双方约定金狮中学建设项目的安置房和教师用房由成才学校自行处理，熊勇作为成才学校的出资人，未经省经房中心同意，私刻一系列印章，与非拆迁回迁户的实际购房人，以拆迁回迁户名义签订《房屋拆迁产权调换协议》，故本案诉争《房屋拆迁产权调换协议》实为房屋买卖合同。在本案中，熊勇也认可《房屋拆迁产权调换协议》上“贵阳市金狮中学筹建处”印章和收款收据上“贵州省经济适用住房建设发展中心金狮中学项目处财务专用章”均是其私刻。熊勇私刻印章以“贵州省经济适用住房发展中心（金狮中学）”的名义与徐州签订《房屋拆迁产权调换协议》的行为，应认定为无权代理，在未经省经房中心追认的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，应当由熊勇承担相应的责任。熊勇认为省经房中心才是本案真正适格被告，一审遗漏必须共同进行诉讼的当事人的主张无事实和法律依据，本院不予支持。熊勇向一审法院申请追加省经房中心为被告，一审法院未追加，也未按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条“必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当依照民事诉讼法第一百三十二条的规定，通知其参加；当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请理由不成立的，裁定驳回；申请理由成立的，书面通知被追加的当事人参加诉讼。”的规定，作出裁定驳回熊勇追加被告的申请，故一审程序不当，本院认为根据二审查明的事实省经房中心并非本案中必须共同进行诉讼的当事人，故一审未作出裁定并未导致本案事实不清或因此剥夺当事人的诉讼权利，为避免讼累，提高审判效率，本院认为不应因此将本案发回重审，故对上诉人关于一审程序错误应将本案发回重审的上诉主张，本院不予支持。关于第二个争议焦点，根据本院（2015）筑刑二初字第6号生效刑事判决书查明的事实并结合本案实际情况来看，熊勇已无法履行合同约定义务，故熊勇应将收取的房款退还徐州。一审判决认定“前期定房款”132500元中的54600元为定金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”之规定，双方在《房屋拆迁产权调换协议》中并未对此“前期定房款”的性质作出约定，一审在双方没有合同约定且收据中也未明确载明“定金”的情况下，将“前期定房款”中的54600元认定为定金并判令双倍返还不当，本院对此予以纠正。综上，熊勇应返还徐州购房款132500元。综上所述，熊勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初1383号民事判决为：熊勇于判决本生效之日起10日内一次性返还徐州购房款132500元；二、驳回徐州的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6458元，减半收取3229元，由徐州负担1614.50元，熊勇负担1614.50元；二审案件受理费4042元，由徐州负担1180元，熊勇负担2862元。本判决为终审判决。审 判 长 韦 娟审 判 员 唐有临审 判 员 龙 珑二〇一七年十月二十七日法官助理 陶海峰书 记 员 卢 军 关注公众号“”