（2017）湘01民终7778号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-02
案件名称
熊铭与周亚军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊铭,周亚军,湖南新环境房地产经纪连锁有限公司,刘寒珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终7778号上诉人（原审原告）:熊铭，女，1986年6月18日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人:毛璐，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:周亚军，男，1960年7月19日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人:李润松，湖南日月明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。法定代表人:袁李。委托诉讼代理人:邓静，女，1993年11月11日出生，汉族，住江苏省阜宁县，系该公司员工。原审第三人:刘寒珍，女，1964年1月20日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托诉讼代理人:李润松，湖南日月明律师事务所律师。上诉人熊铭、周亚军因与被上诉人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的(2017)湘0104民初2133号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊铭上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法改判。事实与理由：1.双方签订的《房屋买卖合同》第八条的约定属于一���违约条件，而第十条属于重大违约条款，而熊铭已在光大银行办好了贷款手续，如周亚军不违约，则熊铭可取得涉案房屋所有权。故应适用合同第十条确定违约责任。2.周亚军违约给熊铭造成的损失明显超过了判决的违约金数额，熊铭向新环境公司支付了居间费8400元，代办费9000元，且房价已由6546元/平方米上涨到9857元/平方米。周亚军上诉请求：撤销一审判决，改判周亚军不承担违约责任，并由新环境公司退还定金20000元，中介费8400元。事实与理由：1.在过户当天，熊铭及新环境公司明确表示拒绝支付首付款和定金，因熊铭违约拒绝履行在先义务导致周亚军未继续履行合同，并非一审法院推定的周亚军因家庭原因不同意卖房。2.熊铭在本案中并未向周亚军支付任何款项，且其在诉状中明确表明不同意新环境公司代为支付首付款，已构成根本违约。新环境公司违反长沙市房产局关于交易双方不得将房款和定金交中介机构保管的规定，违反二手房买卖交易惯例，导致合同不能履行，应与熊铭一起承担违约责任。熊铭向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除房屋买卖合同；2、判令周亚军支付违约金63000元；3、判令周亚军支付居间服务费人民币8400元；4、判令周亚军退还定金20000元。一审法院认定事实：2016年10月16日，熊铭的委托代理人刘渭（乙方）、周亚军（甲方）、新环境公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份。合同第一条约定：甲方自愿将坐落于岳麓区××号阳光壹佰新城2-20（E2）栋5058房出售给乙方，建筑面积约为64.16平方米。该房屋的现有状况为已设抵押，抵押给农业银行，抵押银行金额约为16万元整，由甲方在办理产权过户前解除抵押。合同第二条约定：甲乙双方签署《长沙市二手房买卖合同���（网签合同）时，以协议价格进行登记，均对此知晓且无异议。甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币42万元整，全额支付给甲方；（一）双方约定付款方式按以下第B种付款：B、购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。（二）双方约定付款步骤如下：乙方于2016年10月16日支付甲方购房定金人民币2万元整，定金由丙方托管待交房时支付给甲方；乙方于2016年12月16日之前产权过户，手续办理之时支付甲方购房首付款人民币10万元为房款或托管资金房款。乙方通过银行贷款向甲方支付购房款人民币30万元整。注：此项房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲、乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，���多退少补为原则。（三）为保障双方权益和方便交易，甲、乙双方一致同意并委托上述丙方指定的资金担保账户托管部分资金，所托管的资金必须转入本合同指定的资金担保账户进行管理，丙方指定的资金担保账户只担保已转入资金等额本金的安全；若甲乙双方未通过本合同指定的资金担保账户进行管理，由甲乙双方自行进行资金交割的，丙方不对该交易中的任何交易、资金风险及损失承担任何责任。（四）银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理甲、乙双方委托代办机构办理。该合同第三条约定：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费4200元整，乙方应支付丙方居间服务费8400元整。为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费用，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议。该合同第四条约定甲方的义务：1.甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋，保证第一条第4项所确认的房屋其他状况真实。由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。2.甲方于房屋交付之前将房屋的水、电……；3.甲方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方。4.甲方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。第五条约定乙方的义务：1.乙方按本合同约定的付款步骤、时间按期付款；2.乙方在签订本合同后7日内将办理该房屋过户、符合贷款条件及贷款所需一切资料提���给代办机构或甲方。3.乙方应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。合同第八条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同第十条备注约定：甲方如违约，赔偿总房价的15%给乙方作为违约金，过户之前物业费由甲方支付，剩余部分由乙方支付。银行审批通过后，乙方首付款10万元打入丙方的账号上，甲方可以拿产权证出来，如果乙方不买，赔偿总房价的15%给甲方，过户当天首付款由丙方支付12万扣除中介费4200元后余款105800元给甲方。合同签订后，熊铭按约定支付了定金20000元、中介服务费8400元，周亚军向熊铭出具了20000元的定���收条。同日，新环境公司向周亚军出具收款收据两张，表明收到周亚军售阳光壹佰新城2-20(E2)栋5058房托管定金15800元、中介服务费4200元。2016年12月4日，熊铭的委托代理人刘渭向新环境公司指定的账户中转入首付款100000元。2016年12月6日，熊铭与周亚军在银行办理了抵押贷款的面签手续；同日，周亚军将涉案房屋的抵押贷款偿还完毕。2016年12月17日，周亚军与熊铭的委托代理人刘渭签订《补充协议》一份，由熊铭确保银行按揭贷款审批能及时通过，确保贷款金额为30万元，并积极配合周亚军及居间方办理相关房屋手续，如因银行按揭贷款原因导致合同未能按时履行，熊铭承担所有违约责任。2016年12月20日，熊铭的委托代理人刘渭、周亚军、新环境公司至房屋产权交易中心办理过户手续，因新环境公司在此前拆开了熊铭委托给刘渭的授权委托书的公证书，房产交易中心以资料不齐全，没有受理该过户手续。2016年12月20日，周亚军与刘寒珍在长沙市望城公证处办理了公证委托书一份，由周亚军、刘寒珍委托与新环境公司有业务关系的案外人盛文芳来办理房产出售的相关事宜。在办理公证时，周亚军提出需要将房屋首付款交付给周亚军后才将相应办理产权过户登记手续的原件交给新环境公司。12月21日，新环境公司回复周亚军因公司经理认为在没有过户的情况下将首付款交付周亚军存在风险，且熊铭不同意在未过户的情况下先行支付，故需要办理过户手续后才能支付首付款。此后，周亚军因家庭意见不一致拒绝继续履行合同。另查明，1.周亚军与刘寒珍系夫妻关系，熊铭的委托代理人刘渭、周亚军和新环境公司签订《房屋买卖合同》时，刘寒珍在场；2.位于岳麓区××号阳光壹佰新城2-20（E2）栋5058房登记在周亚军名下；3.2017年4���12日，新环境公司已将熊铭所支付的购房首付款10万元返还给了熊铭。一审法院认为，熊铭、周亚军及新环境公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，合同依法成立并生效。对周亚军、刘寒珍提出该合同未经刘寒珍签字，系无效合同的主张，一审法院认为，首先，《房屋买卖合同》第四条已明确约定甲方（周亚军）保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，并已取得共有权人同意出售和签订本合同；其次，在签订《房屋买卖合同》时，刘寒珍在场；第三，2016年12月20日，周亚军与刘寒珍在长沙市望城公证处办理了公证委托书，由周亚军、刘寒珍委托与新环境公司有业务关系的案外人盛文芳来办理房产出售的相关事宜；综上，对周亚军、刘寒珍的上述主张，不予支持。且即使周亚军无权处分，亦不影响买卖合同的效力，如周亚军无权处分损害了刘寒珍的权益，其可以向周亚军另行主张权利。合同签订后，熊铭已按照合同约定支付了购房定金20000元及首付款100000元，现由于周亚军家庭意见不一致等原因致使该合同无法继续履行，熊铭诉至法院要求解除合同，周亚军和新环境公司均同意解除合同，故确认三方于2016年10月9日签订的《房屋买卖合同》自2017年6月5日予以解除。周亚军不同意继续履行合同，致使合同解除，应当承担违约责任；对周亚军、刘寒珍提出熊铭未支付定金及首付款而构成根本违约的主张，一审法院认为，熊铭按照合同的约定支付了购房定金20000元及首付款100000元，已完全履行了其相应义务，根据合同约定，首付款及定金应当在过户当天支付给周亚军，故对周亚军和刘寒珍的该主张，不予支持。周亚军、刘寒珍主张新环境公司存在违约行为，应当承担违约责任。一审法院认为，本案所审理的系熊铭与周亚军之间的房屋买卖合同关系，周亚军与新环境公司之间的居间服务关系并非本案所审理的范围，如新环境公司在履行居间服务过程中，存在着违约或者违规行为，周亚军可另行主张权利。关于违约责任的承担，双方合同第八条约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。同时，合同第十条备注约定：甲方如违约，赔偿总房价的15%给乙方作为违约金，过户之前物业费由甲方支付，剩余部分由乙方支付。银行审批通过后，乙方首付款10万元打入丙方的账号上，甲方可以拿产权证出来，如果乙方不买，赔偿总房价的15%给甲方，过户当天首付款由丙方支付12万扣除中介费4200元后余款105800元给甲方。此外，双方合同第三条亦约定：为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费用，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议。因该合同就违约金的支付约定不一，且合同第八条已就解除合同的违约金支付进行了具体约定，而该合同第十条的约定较为模糊，故综合本案案件事实及周亚军的过错程度等因素，确认其按照合同第八条约定向熊铭支付违约金20000元，并赔偿其所支付的居间服务费8400元。对熊铭要求退还定金20000元的主张，一审法院认为，虽然周亚军未实际收到该款项，而是将该款托管于新环境公司，但出具该款项收据的为周亚军，且新环境公司已另行向周亚军出具了收取定金的收据，因此，周亚军应当向熊铭退还购房定金20000元。至于新环境公司向周亚军收取的定金，周亚军可另行要求其退还。一审法院据此根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决：（一）熊铭、周亚军、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2016年10月9日签订的《房屋买卖合同》自2017年6月5日予以解除；（二）周亚军自本判决生效之日起十日内向熊铭返还定金20000元，并支付违约金28400元；（三）驳回熊铭的其他诉讼请求。本案案件受理费1585元，减半收取792.5元，由周亚军负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据三方签订的《房屋买卖合同》的约定，在办理房屋过户手续当天首付款由新环境公司支付12万扣除中介费4200元后余款105800元给周亚军，而周亚军在办理公证时即要求新环境公司交付首付款，与合同约定不符。在新环境公司和熊铭不同意提前给付首付款的情况下，周亚军以此为由拒绝办理房屋过户手续违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。熊铭已依约将首付款付至新环境公司指定的资金担保账户托管，且周亚军已出具定金收据，并将定金托管于新环境公司，熊铭已依约履行了合同义务。周亚军主张熊铭未履行合同在先义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金数额问题，熊铭上诉要求按合同第十条即房屋总价款的15%确定。该《房屋买卖合同》第八条和第十条关于违约金数额的约定不同。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金过份高于造成的损失的，可以予以适当减少。虽然第十条约定的违约金数额高于第八条，但一审法院根据本案的实际情况酌情确定熊铭的损失并无不当。至于��亚军上诉要求新环境公司退还中介费关非本案房屋买卖合同案件处理范畴，可另行主张权利。虽然周亚军未实际收到20000元定金，但其已向熊铭出具了收据，并将定金托管于新环境公司，且新环境公司已另行向其出具了收据。因此，周亚军亦可另行向新环境公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费1585元，由上诉人熊铭负担792.5元，上诉人周亚军负担792.5元。本判决为终审判决。审判长 刘凯审判员 ＸＸ审判员 刘英二〇一七年十月二十七日书记员 杨蓓 来源：