（2017）京03民终11617号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-15
案件名称
管宏与北京慧龙都郡物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
管宏,北京慧龙都郡物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终11617号上诉人（原审被告）：管宏，男，1975年12月8日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京慧龙都郡物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园甲11号楼6单元201号。法定代表人：卢红，董事长。委托诉讼代理人：徐红艳，女，北京慧龙都郡物业管理有限公司管理员。委托诉讼代理人：冯欣，女，北京慧龙都郡物业管理有限公司管理员。上诉人管宏因与被上诉人北京慧龙都郡物业管理有限公司（以下简称慧龙都郡公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初44751号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。管宏上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案诉讼费由慧龙都郡公司承担。事实和理由：一、慧龙都郡公司没有物业服务企业资质，不具备收取2008年7月3日至2015年9月30日物业服务费的定价资格。物业服务资质是物业服务公司提供物业服务内容、范围、质量、能力、时效的有效认证，是收取物业费定价的重要依据，没有资质无法衡量其收取物业费的合理性。二、《物业管理合同》未约定有效期，也没有约定慧龙都郡公司的服务有效期，不能作为收取相应期间物业费的依据。在慧龙都郡公司没有取得资质的情况下与管宏签订《物业管理合同》存在明显的欺诈行为；该合同的有效性在2008年7月3日以后尚不能明确认定，故该合同不能作为慧龙都郡公司向管宏收取2008年7月3日至2015年9月30日物业费的事实依据。三、即使存在慧龙都郡公司的事实服务，此服务也从未达到相关合同约定的乙方应尽职责和质量，故此事实服务业不能成为其收取相应物业费的依据，慧龙都郡公司的服务质量达不到要求，应当降低其收费标准。四、物业费设定为每月每平米2.98元依据不足，不能作为收取相应期间物业费的依据。涉案小区大多数业主都认为慧龙都郡公司的收费标准不合理，在公开的表决中有170户业主要求物业费五折，并且，慧龙都郡公司没有证据证明其在2008年7月3日至2015年9月30日期间对涉案小区提供了长期、连续的物业服务，其请求已超诉讼时效，不能按此周期要求管宏交纳物业费。五、一审判决只依《中华人民共和国合同法》，属于适用法律不足，本案中的物业服务合同的有效性事实认定不足，鉴于管宏在一审中提供的相关证据，还应适用《中华人民共和国物权法》以及《中华人民共和国消费者权益保护法》慧龙都郡公司辩称，不认可管宏的上诉请求及理由，认可一审判决结果，请求维持一审判决。慧龙都郡公司向一审法院起诉请求：管宏支付慧龙都郡公司自2008年7月3日至2015年9月30日的物业费23247.02元。一审法院认定事实：管宏是涉案房屋业主,涉案房屋建筑面积为89.77平方米。2007年7月，慧龙都郡公司与管宏签订物业管理合同，管宏委托慧龙都郡公司提供物业服务，管宏向该公司交纳2007年7月4日至2008年7月3日的物业费,2008年7月4日以后的物业费应于当年一季度前交纳。2007年北京世纪龙都国际公寓有限公司与慧龙都郡公司签订物业管理委托合同，委托慧龙都郡公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，涉案房屋所在楼宇物业费标准为每月每平方米2.98元。2014年，涉案房屋所在小区成立业委会，2015年5月至9月期间，该业委会组织召开业主大会，经表决决议不再聘用慧龙都郡公司为该小区提供物业服务，后进行了公示。2015年8月26日,慧龙都郡公司(移交方)与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司(接收方)签订交接协议,约定2015年10月13日以后的物业费由新物业公司收取。一审庭审中，管宏提交照片、网站截图、业主大会决议、调解书等证据，证明2008年涉案房屋楼上漏水，为此管宏起诉楼上业主，后达成调解，管宏获得楼上业主的补偿款；2009年涉案房屋四层楼道公共区域出现漏水，管宏曾通知慧龙都郡公司排查，但慧龙都郡公司置之不理，造成涉案房屋内家具等财产损失；慧龙都郡公司没有物业服务资质，且小区环境非常脏乱差，电梯长期没有进行检修，楼体维护不好导致小区内汽车被砸，停车管理非常混乱，侵占小区公共空间，四处贴满广告等诸多问题，并见诸报端。慧龙都郡公司均不予认可，称管宏所述2009年漏水损失是其楼上业主造成，与慧龙都郡公司无关，其营业执照的营业范围包含有物业管理，没有物业资质不影响物业合同关系。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，管宏是涉案房屋的业主，慧龙都郡公司曾是涉案房屋所在小区的物业服务企业，慧龙都郡公司与管宏签订的物业管理合同合法有效。慧龙都郡公司向管宏提供了物业服务，管宏接受了慧龙都郡公司提供的物业服务，故管宏应当向慧龙都郡公司支付物业费。关于管宏主张的涉案房屋所在楼道公共区域漏水给其家中造成损失而慧龙都郡公司置之不理的辩解，管宏仅提交照片，无法证明其主张，对此管宏可另行解决。关于诉讼时效，物业服务具有长期性、连续性的特点，本案慧龙都郡公司的起诉时间并未超过诉讼时效。关于慧龙都郡公司的物业资质问题，并不违反法律、行政法规的强制性规定，慧龙都郡公司有权向管宏收取物业费。但是，根据查明的事实，考虑涉案房屋所在小区业委会从筹建到成立到召开业主大会再到解聘慧龙都郡公司的过程等因素，能够看出管宏乃至该小区其他业主对慧龙都郡公司存在从质疑到分歧甚至矛盾的过程，足以确定慧龙都郡公司的物业服务存在诸多问题，服务质量呈现不断下降之趋势。综上分析，一审法院对慧龙都郡公司主张的物业费予以调整,酌减管宏应交纳的物业费,其中2008年7月4日至2011年12月31日的物业费不予酌减，2012年1月1日至2013年12月31日的物业费按应交数额的80%支付，2014年1月1日至2015年9月30的物业费按应交数额的50%支付,具体数额由一审法院核算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、管宏于判决生效后七日内支付慧龙都郡公司二〇〇八年七月四日至二〇一五年九月三十日期间的物业费一万九千一百四十五元一角二分；二、驳回慧龙都郡公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，管宏向本院提交：1.《问题汇总（1）》与《问题汇总（2）》，用以证明慧龙都郡公司没有相应的物业服务资质，没有物业费的定价权且物业管理合同无效，慧龙都郡公司的物业服务不到位；2.《物业管理合同》复印件、发票复印件及慧龙都郡公司企业信息，用以证明物业管理合同不符合相关要求，有效的物业合同要么是开发商与物业公司签订，要么是业主委员会与物业公司签订；3.涉案小区业主签字的证明（复印件），用以证明慧龙都郡公司对涉案小区的物业管理存在重大隐患，包括其未履行财务公示、停车管理问题等。慧龙都郡公司表示，1.证据1的真实性无法核实，不认可其证明目的，其中照片和文字看不清楚也看不见时间，其中的垃圾房不属于慧龙都郡公司的物业服务范围，其产权也不属于慧龙都郡公司，之前物业费打七折是因为做活动；2.对证据2的真实性认可，不认可其证明目的，此前的物业管理是龙都公寓物业，后来委托给慧龙都郡公司；3.对证据3的真实性及证明目的均不认可。慧龙都郡公司向本院提交：1.照片；2.化粪池清理及管道清理协议；3.保洁员清扫服务记录；4.保洁工作记录；5.巡楼安全情况反映表；6.证明；7.天气提示，以上证据1-7用以证明慧龙都郡公司为涉案小区提供了事实上的物业服务；8.物业费催缴公告及照片，用以证明慧龙都郡公司对物业费进行过催收；9.16号电梯安全隐患申请，用以证明慧龙都郡公司就电梯问题向相关部门申请公共维修基金。管宏对慧龙都郡公司提交的上述材料发表质证意见称，认可上述材料的真实性，但对其证明目的均不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，2007年7月，慧龙都郡公司与管宏签订物业管理合同。该合同系双方当事人真实意思表示，该合同内容亦未违反有关法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行各自合同义务。具体来说，管宏系涉案房屋的业主，慧龙都郡公司曾系涉案房屋所在小区的物业服务单位，慧龙都郡公司与管宏签订的物业管理合同合法有效。慧龙都郡公司向管宏提供了物业服务，管宏接受了慧龙都郡公司提供的物业服务，故管宏应当向慧龙都郡公司支付物业费。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一，关于慧龙都郡公司物业资质的问题，本院经审查认为其并不违反法律、行政法规的强制性规定，慧龙都郡公司有权向管宏收取物业费；第二，关于管宏主张的涉案房屋所在楼道公共区域漏水给其家中造成损失而慧龙都郡公司置之不理的问题，管宏在一、二审诉讼中并未提交充分证据证明其上述主张，本院在本案中不予支持，一审法院认为管宏可另行起诉并无不当；第三，关于诉讼时效的问题，鉴于物业服务具有长期性、连续性等特殊性，本案中，一审法院认定慧龙都郡公司的起诉时间并未超过诉讼时效并无不妥。最后，本院经审查认为一审法院适用法律亦并无不当，其关于慧龙都郡公司的物业服务存在诸多问题服务质量呈现不断下降之趋势的认定亦无明显不妥；针对一审法院对慧龙都郡公司主张的物业费予以调整的幅度，鉴于慧龙都郡公司认可一审判决结果，本院亦不持异议，本院对此予以确认。综上所述，管宏的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382元，由管宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 解学锋代理审判员 霍思宇代理审判员 李 冉二〇一七年十月二十七日法官 助理 刘 衍书 记 员 刘 波 微信公众号“”