（2017）皖0103民初5122号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-12
案件名称
叶传海与张金梅房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶传海,张金梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初5122号原告：叶传海，男，1968年10月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：韦法成，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李长久，合肥市蓝天法律服务所法律工作者。被告：张金梅，女，1971年1月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告叶传海与被告张金梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶传海及其委托诉讼代理人韦法成，被告张金梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶传海向本院提出诉讼请求：1.判令张金梅立即支付房屋占有使用费160576元（暂计至2017年6月30日，以后按每月6062元/月，每年递增5%计算至实际交还租赁物之日止）；2.判令张金梅立即返还租赁物；3.张金梅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月30日，叶传海和张金梅签订《房屋租赁合同》，张金梅承租叶传海转租的位于合肥市庐阳区舒城路x号x栋底层x1轴至x轴的商铺，租赁期限自2012年1月1日至2014年12月31日止，张金梅的房屋租金首年为57000元，每年递增5%，每季度支付一次。租赁期满后，叶传海多次要求张金梅交还房屋，但张金梅欲继续租赁使用未交还。现在，安徽省人民政府办公厅已经诉讼并经人民法院判决，限期要返还上诉租赁房屋。故叶传海诉至法院，要求判如所请。张金梅辩称，2014年12月31日租赁合同期限届满之后，双方没有续租的意思表示，张金梅在2015年2月28日支付了2015年1月1日至2月28日期间的租金后没有再向叶传海支付租金。叶传海明确知道合同到期后，叶传海对案涉房屋没有承租权也没有转租权，事实上，合同到期后，叶传海对商铺没有进行管理。安徽省人民政府办公厅和叶传海的租赁合同中明确约定不允许转租，但叶传海明知不能转租而转租，安徽省人民政府办公厅也明知叶传海不能转租而不制止，导致张金梅在租赁物上花费了大量的人力物力财力。叶传海在租赁合同届满前没能依据往年惯例如期和安徽省人民政府办公厅续签合同之时，已经明知安徽省人民政府办公厅已经着手将案涉租赁物公开招租，是不可能和其签订租赁合同的。前几天，张金梅从隔壁同行处得知，安徽省人民政府办公厅在2014年12月15日已经下发通知给其名下商铺的各承租人刘继发等人，通知中明确在2014年12月31日租赁期限届满后不再与各承租人续签租赁合同，对于商铺将以公开招租的形式进行拍租，并让各承租人于租赁期满后10日内无条件返还商铺。张金梅一直在商铺内经营的原因是为了顾及在租赁物上投入的高昂转让和装潢费用以及多年积攒的人脉关系，一直想和对该房屋享有真正处分权的安徽省人民政府办公厅确定租赁合同关系。关于租金递增的问题，双方在2011年12月30日签订合同的第四条规定，待协议期满后，张金梅如果继续经营，重新确定“场地租金”的增长比例，所以租金递增没有法律依据。请求人民法院判决叶传海将租金押金3000元返还张金梅。本院经审理认定的事实如下：叶传海将其自安徽省人民政府办公厅承租的位于合肥市庐江路x号x幢底层x轴中建筑面积为32.52平方米的房屋转租给张金梅，叶传海与张金梅于2011年12月30日签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，租金4750元/月，每季度支付一次租金，第一季度租金于合同签订之日付清，此后每次提前一个月支付下季度租金，租金每年递增5%，协议期满后，张金梅如继续经营，叶传海可按市场行情重新确定租金增长比例。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张金梅支付押金3000元。租赁协议到期后，双方未续签租赁合同，张金梅仍继续使用租赁物。张金梅支付租金至2015年2月28日，此后未再支付租金。庭审中，叶传海表示租赁合同到期后，双方形成的是不定期租赁合同关系，其主张的占有使用费即为不定期租赁合同期间的租金。另查明：叶传海与安徽省人民政府办公厅签订的租赁合同约定的租期至2014年12月31日，合同到期后，双方未续签租赁合同，也未办理房屋交接手续，案涉房屋仍由张金梅使用至今。安徽省人民政府办公厅于2017年1月诉至本院，要求判令叶传海以及张金梅、侯月程（另一次承租人）立即返还租赁物（合肥市庐阳区舒城路x号x幢底层x轴至x轴商铺）；判令叶传海支付房屋占有使用费143171元，张金梅、侯月程承担连带给付义务（自2015年1月1日起暂至2016年11月30日，以后按6383元/月、每年递增5%计算至实际交还之日止）。本院于2017年6月29日作出（2017）皖0103民初1110号民事判决书，认定叶传海与安徽省人民政府办公厅租赁合同到期后，双方形成了不定期的租赁合同关系，并据此判令：一、叶传海于本判决生效之日起三十日内返还安徽省人民政府办公厅位于合肥市庐阳区舒城路x号x幢底层x轴至x轴房屋；二、第三人侯月程和第三人张金梅于本判决生效之日起三十日内腾空各自占用的上述房屋并协助叶传海返还房屋给安徽省人民政府办公厅；三、叶传海于本判决生效之日起十日内支付安徽省人民政府办公厅租金143171元（自2016年12月1日起按76596元/年的标准计算租金至2016年12月31日，并自2017年1月1日起按80426元/年、每年递增5%的标准计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回安徽省人民政府办公厅的其他诉讼请求。该判决于2017年7月20日生效。以上事实，由叶传海提交的身份证、房屋租赁合同、房屋登记簿、民事判决书，张金梅提交的通知，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，叶传海与张金梅之间的转租协议是双方当事人的真实意思表示，出租人安徽省人民政府办公厅未对转租行为提出异议，且未要求解除转租合同，故叶传海与张金梅之间的转租协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方租赁期限届满后，未续签合同，也未办理交接手续，张金梅继续使用租赁物，双方形成了不定期的租赁合同，该不定期租赁关系延续至叶传海与安徽省人民政府办公厅之间的不定期租赁关系解除之日止即（2017）皖0103民初1110号民事判决生效之日即2017年7月20日。张金梅支付租金至2015年2月28日，应当按照合同约定的租金标准即2015年为5497元/月、2016年为5771元/月、2017年为6060元/月的标准支付2015年3月1日至2017年7月20日的租金共计164622元，扣除押金3000元，张金梅还应支付叶传海租金161622元。（2017）皖0103民初1110号民事判决已确定了张金梅协助叶传海向安徽省人民政府办公厅返还租赁物的义务，对于叶传海返还租赁的主张，本院不再予以处理。但鉴于张金梅至今未返还租赁物，其应当自2017年7月21日起按照6060元/月、每年递增5%的标准向叶传海支付占有使用费直至实际返还房屋之日止。张金梅抗辩合同到期后的租金不应递增5%，本院认为，合同约定合同期内租金每年递增5%，协议期满后，张金梅如继续经营，叶传海可按市场行情重新确定“场地租金”的增长比例，该约定赋予叶传海确定增长比例的权利，现叶传海主张按每年递增5%的标准计算租金，不违反合同约定和市场行情，应予支持，对张金梅的该抗辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张金梅于本判决生效之日起十日内支付原告叶传海租金161622元（暂算至2017年7月20日，此后按6060元/月、每年递增5%的标准计算占有使用费至实际返还房屋之日止）；二、驳回原告叶传海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2256元，由原告叶传海负担500元，被告张金梅负担1756元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 孔静二〇一七年十月二十七日书记员 孙多附本判决所依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自