（2017）鄂0502民初1907号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2018-04-24

案件名称

陈鸣与陈书科、刘惠玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

宜昌市西陵区人民法院

所属地区

宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈鸣,陈书科,刘惠玲,宜昌雅居房地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第四十九条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0502民初1907号原告陈鸣，男，1982年10月4日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托代理人刘浦和，宜昌市长江法律服务所法律工作者。（特别授权代理）被告陈书科，男，1968年12月26日出生，汉族，住宜昌市西陵区。被告刘惠玲，女，1971年8月27日出生，汉族，住宜昌市西陵区。二被告共同委托代理人刘星，男，1957年7月14日出生，汉族，住宜昌市西陵区。第三人宜昌雅居房地产营销策划有限公司（以下简称雅居公司），住所地宜昌市西陵二路69-301号。法定代表人王登君，该公司总经理。委托代理人向容，该公司员工。（特别授权代理）原告陈鸣诉被告陈书科、刘惠玲、第三人雅居公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李敏独任审理，于2017年10月20日公开开庭进行了审理，原告陈鸣及其委托代理人刘浦和，被告陈书科、刘惠玲及二人的共同委托代理人刘星，第三人雅居公司的法定代表人王登君、委托代理人向容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈鸣诉称，2017年8月12日，经第三人雅居公司介绍，其与被告刘惠玲就二被告所有的位于宜昌市西陵区××号（房屋所有权证号为宜市房权证西陵字第××号）房屋进行买卖，因被告陈书科有事，全权委托被告刘惠玲办理房屋买卖。与此同时，陈鸣与刘惠玲在第三人雅居公司的参与下签订了宜昌市西陵区××号《房屋买卖合同》。约定：房屋交易总价为688000元，当日原告支付购房定金1万元。2017年9月1日之前，第三人雅居公司协助原、被告办理房屋签字过户手续，并在办理过户手续当日支付首付258000元，剩下房屋尾款420000元，原告以银行贷款方式一次性支付给被告。合同签订当日，原告依约支付履行定金1万元，但被告刘惠玲于2016年8月16日当着原告陈鸣、第三人雅居公司面谈，要求终止合约，退还定金1万元。原告陈鸣不同意退还定金，要求继续履行《房屋买卖合同》，被告刘惠玲于2017年8月21日再次拒绝办理过户手续，表示要终止房屋买卖合同。原告被迫同意解除《房屋买卖合同》。原告认为被告的行为构成违约，故诉至法院，请求判令：1、原告陈鸣与被告陈书科、刘惠玲解除《房屋买卖合同》；2、被告陈书科、刘惠玲返还原告订金1万元，承担违约金68800元。3、本案诉讼费由二被告承担。被告辩称，1、原告所述与事实不符，被告陈书科全权委托刘惠玲是原告臆想。2、原告、第三人在合同签订履行过程中存在不诚信、不公平，未尽专业注意义务的过失错误。3、原告请求6.8万元违约金，缺乏造成损害的事实证据；4、请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年8月12日，原告陈鸣作为购买方（乙方），被告陈书科、刘惠玲作为出卖方（甲方），第三人雅居公司作为中介方（丙方），签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方以688000元的价格将位于绿萝路XX-X-X-XXX号、房产证号为02××45号、面积为96.48平方米的房屋及附属设施出卖给乙方；房款支付方式为合同签订当日乙方向甲方支付购房定金1万元，双方办理签字过户手续之日（2017年9月1日前）乙方向甲方支付房屋首期款258000元，房屋尾款42万元乙方采用银行贷款的方式一次性支付给甲方，具体以银行放款时间为准；若甲方逾期交房，则按购房款总价的4‰支付违约金，逾期达三日则视甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担交易税费及房款总价2%的佣金，并由甲方赔偿乙方房款总价10%的违约金。该合同备注：陈书科因上班忙，本合同签字由刘惠玲代签字，甲方所有责任由刘惠玲承担，甲乙双方完全知晓，对此并无异议。原告陈鸣、被告刘惠玲在该合同上签字捺印，第三人雅居公司在该合同上加盖公章，被告刘惠玲代被告陈书科在该合同上签字捺印。2017年8月12日，被告刘惠玲向原告陈鸣出具《收据》一份，载明收到陈鸣锦绣东庐小区房屋定金1万元。2017年8月15日，被告刘惠玲与第三人雅居公司中介人员向容面谈，表明因其夫不同意卖房，该房不再出售。2017年8月16日，原告陈鸣、被告刘惠玲与第三人雅居公司员工王登君、向容就卖房事宜再次进行协商，未能就终止合同达成一致。后三方仍有多次交涉，均未能解决本案纠纷。另查明，被告陈书科与被告刘惠玲1995年6月12日登记结婚，本案争议房屋位于宜昌市西陵区××号，建筑面积为96.48平方米，房屋产权证号为宜市房权证西陵字第××号，房屋所有权人登记为陈书科。上述事实有《房屋产权证明》、《房屋买卖合同》、《收据》、《二被告结婚证》、《短信截图》、《录音光盘》、《看房确认书》、《短信记录》等证据在卷予以认定。经法院组织调解，双方未能达成协议。本院认为：一、2017年8月12日原告陈鸣与被告刘惠玲、第三人雅居公司签订的《房屋买卖合同》的效力。本案房屋所有权人登记为陈书科，但该争议房屋为陈书科与刘惠玲夫妻共有财产，处分该房屋须经二人一致同意。合同签订时，被告刘惠玲并未持有陈书科出具的授权委托手续，第三人亦未提供证据证明提示过刘惠玲向其出示陈书科的委托合同，现仅凭合同中的备注无法证明被告陈书科是否知晓该合同内容、是否同意将房屋出卖给购房人陈鸣并授权被告刘惠玲办理卖房事宜。认定本案合同效力还须诉诸家事代理权与表见代理。夫妻之间的家事代理权规定于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条第（二）项，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”已经严格限制了家事代理的范围，即该家事代理行为应属于日常生活的范畴。若代理行为属于非因生活需要而一方对外处理夫妻共同财产的情形，则“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，即从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，一般应适用表见代理的相关规定对缔约行为进行审查。而对于表见代理的构成要件需要严格把握两个方面：一是有相对人相信行为人具有代理权的表象，二是相对人为善意且无过失。本案中，被告刘惠玲与原告陈鸣签订房屋买卖合同时未提供房屋共有人陈书科的委托，刘惠玲签订合同后共有人陈书科亦未表示追认同意，显然已经超出了家事代理的范畴。刘惠玲向雅居公司、陈鸣出示结婚证、房产证的行为在房产交易过程中应属平常的现象，很难说明其有权代理陈书科对外签订合同。而第三人雅居公司作为专业的房屋买卖中介服务机构，应当知晓从防控风险的角度来看无论代理人与被代理人是何关系，只要是非本人签订合同的，需提供由本人签署的授权委托书。依据交易习惯，中介机构有这方面的审查义务，并应将其审查结论反馈给买受人供其决策。从庭审查明的事实来看，第三人雅居公司与原告陈鸣均未对被告刘惠玲在无授权委托书的情形下代理被告陈书科签订房屋买卖合同的行为提出任何异议，故不能否认双方在缔约过程中存有过失。既无足以令人相信刘惠玲有代理权的表象，又不满足相对人善意且无过失的要求，刘惠玲的代理行为不能构成表见代理，故被告刘惠玲的代理行为系无权代理。法律规定无权代理人以被代理人名义订立的合同，在被代理人作出是否追认的表示前，应属效力待定的合同。本案中，被告陈书科明确拒绝追认，故该合同实为无效合同。二、本案原告请求是否予以支持。本案中，原告陈鸣提出解除《房屋买卖合同》，要求二被告返还定金1万元并按合同约定支付房款总金额10%的违约金68800元。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应予返还。若造成损失的，过错方应当赔偿，双方都有过错则各自承担相应责任。本院认为，上述解除合同与承担违约责任的请求应当基于合同依法成立有效，而合同相对方根本违约的情形提出。本案合同自始无效，不存在行使法定解除权的法律基础，违约责任亦无从谈起，结合本案的履约情况来看，被告刘惠玲收取的定金1万元应返还给原告陈鸣。因原告未举证证明其因交纳1万元定金造成了损失，亦未向二被告主张资金占用费用，故本案不存在因合同无效产生的赔偿损失问题。本院对原告陈鸣要求解除《房屋买卖合同》、由二被告向其支付违约金68800元的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈书科、刘惠玲返还原告陈鸣定金1万元。二、驳回原告陈鸣的其他诉讼请求。上述判决于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元（原告已预交），适用简易程序减半收取885元，由原告陈鸣与被告陈书科、刘惠玲各负担442.5元，被告负担的诉讼费在上述判生效时一并清结。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员　　李敏二〇一七年十月二十七日书记员　　陶易 关注微信公众号“”