（2016）沪0115民初76276号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-06-01
案件名称
上海名人苑酒店经营管理有限公司与上海鸿烨娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海名人苑酒店经营管理有限公司,上海鸿烨娱乐有限公司（原企业名称上海鸿鑫殿娱乐有限公司）
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初76276号原告(反诉被告)：上海名人苑酒店经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：ＸＸ，总经理。委托诉讼代理人：赵萍，上海市建伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张悦，上海市建伟律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸿烨娱乐有限公司(原企业名称上海鸿鑫殿娱乐有限公司)，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陶云英，执行董事。委托诉讼代理人：熊志新，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)上海名人苑酒店经营管理有限公司(以下简称名人苑公司)与被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司(以下简称鸿烨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月01日立案。审理中，鸿烨公司提起反诉。本院先依法适用简易程序，于2016年12月8日公开开庭进行了审理。2017年1月20日，本案依法转为普通程序。2017年04月25日至2017年09月29日期间，根据鸿烨公司申请，本院依法委托上海市建设工程监理咨询有限公司对鸿烨公司在租赁场地搭建的钢结构工程造价进行造价鉴定。2017年10月23日，本院再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)名人苑酒店的委托诉讼代理人赵萍、张悦(仅参加第一次庭审)，被告(反诉原告)鸿烨公司的委托诉讼代理人熊志新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)名人苑公司向本院提出诉讼请求，要求判令鸿烨公司：1、返还租赁房屋；2、支付名人苑公司截至2016年6月3日拖欠的租金人民币(以下币种同)2,707,581.11元以及按每年1,004,800元的标准支付2016年6月4日至2016年6月15日的租金，并支付逾期付款违约金108,188.82元(暂计至2016年9月30日，要求计算至实际支付租金之日)；3、按每年2,009,600元的标准支付2016年6月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实与理由：2008年3月31日，名人苑公司、鸿烨公司签订《租赁经营合同》，约定鸿烨公司承租位于名人苑宾馆康健楼的桑拿场所、KTV场所，使用面积为1756平方米，租期自2008年3月31日起至2013年6月15日五年(自2008年3月31日起至2008年6月15日为免租期)，并约定了租金支付方式等事项。后双方又签订了一份《补充协议》，约定在《租赁经营合同》期满后延续3年，即自2013年6月16日起至2016年6月15日止，并对租赁面积及租金标准予以调整。实际履约过程中，自2013年1月起至今，鸿烨公司已多次拖欠支付租金的情况。名人苑公司多次发函至被告，要求其尽快支付相关款项，但鸿烨公司并未理会。名人苑公司于2016年6月3日向鸿烨公司发出《关于解除租赁关系及收回租赁房屋的通知》，通知解除双方之间的租赁关系，并要求鸿烨公司返还房屋、结清欠费、支付违约金。鸿烨公司收到上述通知后并未及时返还房屋。故名人苑公司起诉来院，诉请如前。被告(反诉原告)鸿烨公司辩称：不同意名人苑公司的诉讼请求。一、鸿烨公司并未收到原告发出的解除合同通知，而且被告在履行合同中无过错，所以要求继续履行合同，若法院判决搬离，则会在一个月内返还租赁房屋。二、对于拖欠的租金金额无异议，但应扣除143万元，包括应名人苑公司要求，在2010年3月世博会期间桑拿项目一年的停业损失72万、桑拿区域租金损失34万、遣散桑拿业务员工费用25万元以及2012起因房屋漏水支出的维修费12万元。三、根据双方于2011年签订的补充协议，名人苑公司同意鸿烨公司对停业的桑拿区域改装成KTV，同时同意由鸿烨公司加装电梯以提高档次，鸿烨公司为此投入了大量资金，但加装开始后，名人苑公司又不同意了，工程施工到一半停止，鸿烨公司因此又遭受损失。故双方一直在协商租金问题，鸿烨公司没有恶意拖欠的意思，在扣除上述费用后同意支付租金。四、鸿烨公司并无过错，故不同意支付违约金，即使有违约，也认为违约金标准过高，请求法院予以调低。五、鸿烨公司占用房屋是等待诉讼结果，鸿烨公司并未获益，双倍租金的占用费标准与相关司法解释相悖，要求将房屋使用费下调至租金标准。同时，被告(反诉原告)鸿烨公司向本院提出反诉请求：要求名人苑公司赔偿鸿烨公司搭建(含装修)损失186,061.62元针对反诉部分，原告(反诉被告)名人苑公司辩称：鸿烨公司系擅自违章搭建，政府即将拆除，无利用价值，对此名人苑公司不负任何责任，不同意鸿烨公司的反诉请求。本院经审理确认如下事实：上海市浦东新区居家桥路XXX号房屋的权利人为上海名人苑实业有限公司。2008年3月31日，名人苑公司(出租方、甲方)与鸿烨公司(承租方、乙方)签订《桑拿、KTV租赁经营合同》，该合同第一条约定，承租经营范围位于上海市浦东新区居家桥路XXX号康健楼内的桑拿和KTV，合计使用面积1756平方米(其中三楼南侧的桑拿场所面积约为850平方米、二楼KTV场所面积约为906平方米)。第二条约定，乙方自签约之日起十日内向甲方交纳押金20万元。第三条约定，第一年的租金为65万元，以后每年递增4%，第二年的租金为676,000元，第三年的租金为703,000元，第四年的租金为731,100元，第五年的租金为760,300元。第四条约定，租赁经营期限为五年，自2008年3月31日起至2013年6月15日止(其中2008年3月31日至2008年6月15日为双方拆除、装修施工免租期)。甲方应于2008年3月31日前将房屋及设施设备及时交付乙方使用，乙方接受房屋和设施设备后方可进场。第五条约定，租金按每两个月支付一次，乙方于每两月的第一个月10日前以当年年租金之两个月的平均数向甲方交纳租金。租金先付后租。第八条第5、10项约定、乙方依约按时交付租金，乙方拖欠应缴租金的，按每天租金3%的数额向甲方偿付违约金，乙方拖欠租金达2个月以上的，乙方可以预交的押金抵充租金，但甲方可以无条件收回房屋及设施设备，并解除本合同，乙方则无权向甲方索赔装修及设施等任何费用。租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应双倍偿付承包费用和赔偿甲方因此所受的实际损失。合同签订后，鸿烨公司将租赁房屋装修后主要用于KTV、舞厅经营。之后，双方又签订了一份《补充协议》，其中协议第一条约定，因乙方(鸿烨公司)管理需要在甲方康健楼二楼KTV外平台上搭建临时房屋二间，建筑面积约30余平方米。第三条约定，租金标准：自2009年7月1日起乙方即向甲方(名人苑公司)支付房屋租金800元/月。四、租金支付：按月结算，于每月3日前至甲方财务室办理当月的结算手续，先付后租。乙方如逾期3天仍未支付，甲方有权在乙方日常往来资金中直接扣除。第六条约定，乙方在甲、乙双方签订的KTV、桑拿经营场所租赁合同期内，只要搭建临时房屋存在，甲方有权收取房屋租金；待租赁合同终止时，此补充协议自然终止，另外乙方搭建的临时房屋归甲方所有，并且不予任何折价或赔偿。2011年3月9日，双方又签订一份《补充协议》，约定鸿烨公司决定对康健楼KTV进行重新装修及对屋面进行彻底大修，并将桑拿等项目改成KTV。其中协议第一条约定，甲方(名人苑公司)同意乙方(鸿烨公司)提出的将原KTV、桑拿租赁项目进行整体大修改造，并同意乙方提出的将原桑拿等项目改建为KTV的意见。用于KTV、桑拿租赁等项目整体大修改造的投资及其产生的一切费用全部由乙方承担。乙方改建装修后必须保留棋牌室项目。第四条约定，1、甲方同意在原合同租赁期满之后合同延续3年，自2013年6月16日起至2016年6月15日止，其中2011年3月1日起至2011年6月30日共4个月为乙方装修免租期。2、新增租赁棋牌室(面积140平方米)和原美容美发室(面积65.5平方米)，租赁期自2011年3月1日起至2016年6月15日止，其中2011年3月1日起至2011年6月30日共4个月为乙方装修免租期，租金从2011年7月1日起开始计算。第五条中约定，原KTV、桑拿场地2013年6月16日至2016年6月15日期间三年的年租金分别为79.07万元、82.23万元、85.52万元；新增租赁期牌室、原美容美发室场地2011年7月1日起至2016年6月15日期间五年的年租金分别为12万元、12.50万元、13万元、13.50万元、14万元。每月租金为当年租金的月平均数，每两个月交付一次，租金的支付期限为每两个月的前7个工作日。2013年3月-2015年11月期间,鸿烨公司数次向名人苑公司发函，陈述发生欠租的原因及其遭受的经济损失，并表达了继续合作的意愿。期间，鸿烨公司在2014年7月5日的函件中，确认尚有2013年部分房租没有交清，预计于本年度十月底前与名人苑公司财务就去年房租等账目作一清算，并在能力范围内短时间将今年房租等逐月结清。2015年12月9日、2016年3月28日，名人苑公司向鸿烨公司两次发出催款函。经名人苑公司与鸿烨公司确认，租赁房屋所在的康健楼在2001年经规划许可进行过改扩建；鸿烨公司承租后支付过押金20万元，租赁双方均同意抵扣欠费；合同期限届满时的年租金为1,004,800元(其中仓库租金每月800元)。经司法鉴定，鉴定结论为：名人苑宾馆康健楼内由鸿烨公司搭建的钢结构工程造价合计为278,744元，折旧费为92,682.38元，扣除折旧后的现值为186,061.62元。司法鉴定费25,000元，由鸿烨公司预缴。审理中，名人苑公司表示因鸿烨公司否认收到过解除通知，故本案诉请是建立在合同期限届满的基础之上，不再主张合同单方解除权；对第2项诉请中截至2016年9月30日的逾期付款违约金调整为10万元，2016年10月1日起的违约金按每日81.80元计算，要求计算至本判决生效之日止。以上事实，有《桑拿、KTV租赁经营合同》、《补充协议》、来往函件、工程建设资料及庭审笔录等在案佐证。本院认为，涉案《桑拿、KTV租赁经营合同》及2011年3月9日签订的《补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，当事人均应全面履行。双方就涉案仓库租赁签订的《补充协议》，因租赁标的物为不合法建筑，该协议应属无效，但鸿烨公司仍依法应支付相应的房屋使用费。现合同期限已届满，名人苑公司要求鸿烨公司返还租赁房屋并结清欠租具有事实和合同依据，本院予以支持。鸿烨公司要求在欠租金额中扣除2010年世博期间桑拿区域停业期间损失、2012年之后的维修损失共计143万元，其未提供充分证据加以证明，该项主张本院不予支持。支付租金系当事人的主要合同义务，在之前的来往函件中鸿烨公司亦认可欠租事实，鸿烨公司应依约承担逾期付款违约责任。经查，名人苑公司主张的逾期付款违约金数额，尚属合理，本院可据此判决。合同期限届满后，鸿烨公司继续占有使用租赁房屋，其仍应支付相应的房屋使用费。合同约定二倍的房屋使用费标准具有违约惩罚性质，在鸿烨公司主张过高的情形下，本院根据名人苑公司的实际损失、鸿烨公司的过错程度和本案合同履行情况，酌情调整为租金标准的1.3倍，但仓库部分的使用费仍按原租金标准计算。合同期满终止后，鸿烨公司负有及时返还租赁房屋义务，本案房屋返还义务与诉讼之间并无必然关联性，鸿烨公司认为因合同涉讼而占用房屋至今，其无过错的意见，本院不予采纳。涉案搭建存在多年，没有证据表明名人苑公司提出过异议，应认定其对上述搭建是认可的，且无论搭建近期是否会被政府职能部门拆除，搭建损失客观存在，鸿烨公司要求名人苑公司承担搭建现值损失的赔偿责任，具有事实和法律依据，法院酌定名人苑公司承担40%的过错赔偿责任。对押金，根据双方的处理意见，本院直接抵扣欠租。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海名人苑酒店经营管理有限公司与被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司就康健楼二楼KTV外平台上搭建临时用房二间(建筑面积约30余平方米)签订的《补充协议》无效；二、被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内搬离上海市浦东新区居家桥路XXX号康健楼二、三层房屋，并将租赁房屋返还原告(反诉被告)上海名人苑酒店经营管理有限公司；三、被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海名人苑酒店经营管理有限公司截至2016年6月15日止的租金及房屋使用费2,540,615.63元(已扣除被告支付的押金20万元)；四、被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内按照每年1,303,360元的标准支付原告(反诉被告)上海名人苑酒店经营管理有限公司自2016年6月16日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；五、被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告(反诉被告)上海名人苑酒店经营管理有限公司逾期付款违约金，其中截至2016年9月30日的违约金为10万元，2016年10月1日至本判决生效之日的违约金按每日81.80元的标准计算；六、原告(反诉被告)上海名人苑酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司搭建损失74,424.65元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34,567元，诉讼保全费5,000元，合计39,567元，由被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计2,010.50元，由原告(反诉被告)上海名人苑酒店经营管理有限公司负担830.50元，被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司负担1,180元。司法鉴定费25,000元，由原告(反诉被告)上海名人苑酒店经营管理有限公司负担10,000元，被告(反诉原告)上海鸿烨娱乐有限公司负担15,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政人民陪审员 田有娣人民陪审员 梅丽华二〇一七年十月二十七日书 记 员 许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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