(2017)京02民终10192号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-10
案件名称
赵立芹与王连江农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵立芹,王连江
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京02民终10192号上诉人(原审被告):赵立芹,女,1953年10月9日出生。委托诉讼代理人:吕盛友(赵立芹之夫),住北京市大兴区。被上诉人(原审原告):王连江,男,1960年4月11日出生。委托诉讼代理人:王亚兵,北京市三维律师事务所律师。上诉人赵立芹因与被上诉人王连江农村房屋买卖合同纠纷一案,不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初7805号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后,依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵立芹的上诉请求为:撤销一审判决,依法改判驳回王连江的一审全部诉讼请求。赵立芹的主要上诉理由为:王连江包括本案诉争宅基地有两块宅基地,违反了“一户一宅”的宅基地分配原则;因2014年12月北京市大兴区魏善庄镇人民政府与××村村民签订了土地流转协议,全村村民转为城镇居民,王连江已不是村民身份;诉争宅基地及之上房屋由我购买后十余年均在该处居住,并对房屋进行了翻建和扩建,我属于诚信履约方,应得到法律的保护。王连江答辩称:同意一审判决,不同意赵立芹的上诉请求。2002年6月,赵立芹委托杨万朋向我购买位于北京市大兴区魏善庄镇××村西南一排一号的房屋,价格4万元。我认为双方之间存在房屋买卖合同关系,但宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让,该买卖合同应属无效。王连江向一审法院起诉的请求为:确认我与赵立芹就北京市大兴区魏善庄镇××村西南一排一号的房屋买卖合同无效;诉讼费由赵立芹负担。一审法院认定事实:2002年6月23日,王连江作为售房人与杨万朋作为购房人签订《协议书》一份,内容:“××村村民王连江因住宅搬迁现将××村住宅一所北房五间、东厢房叁间及院墙门楼、院落里的建筑物出售给本村村民杨万朋所有,经双方协商,总售价人民币肆万元。售房款于2002年6月23日晚一次性付清,王连江需在2002年6月底前将房内原属自己财产清理干净交付给杨万朋,本协议一式两份,双方各执一份,自当日起有效”。证明人杨凤启、刘桂云等在《协议书》上签字。当日晚,杨万朋作为委托购房人与赵立芹作为交款人签订《转交书》一份,内容:“××村村民杨万朋现将××村村民王连江房委托代理购买北房五间、东厢房叁间及院墙门楼建筑物转交给赵立芹购房人。2002年6月23日晚,杨万朋、王连江经双方协商售价人民币肆万元整,交款人赵立芹”。杨万朋、赵立芹、刘桂云在《转交书》上签字。2002年6月23日,王连江交付了涉案院落及房屋。另查,赵立芹曾以房屋买卖合同纠纷将杨万朋诉至法院,诉称其与杨万朋之间存在房屋买卖合同关系,故要求杨万朋履行合同义务配合赵立芹至拆迁公司的拆迁征收补偿协议上签字等,案件审理过程中,杨万朋表示其与赵立芹系委托关系,因自己系本村村民,赵立芹委托自己作为购房人购买王连江的房屋,购房款均系赵立芹支付。法院于2017年2月27日作出(2016)京0115民初18913号民事判决驳回赵立芹的全部诉讼请求。该判决已经生效。再查,赵立芹并非北京市大兴区魏善庄镇××村集体组织成员。一审审理过程中,赵立芹表示王连江交付涉案房屋后,2002年至2003年间,其将原有东厢房3间拆除后,新建东、西厢房各5间以及南房3间;王连江认可赵立芹对院落内原有东厢房翻建为东厢房5间并新建西厢房5间,但不认可赵立芹新建南房的情况。上述事实有(2016)京0115民初18913号民事判决书、集体土地建设用地使用证、《协议书》、《转交书》以及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。本案中,虽王连江与赵立芹之间未就涉案宅基地及地上房屋直接签订买卖合同,但结合杨万朋在另案中的陈述,考虑到赵立芹自2002年6月23日至今实际使用涉案院落以及赵立芹实际支付购房款的情况,应认定王连江与赵立芹之间就涉案宅基地上的房屋成立买卖合同关系,但因赵立芹不是北京市大兴区魏善庄镇××村集体经济组织成员,无权享有该集体组织的宅基地使用权。另,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款规定:“农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续”,赵立芹至今未取得经区县人民政府批准颁发的合法的宅基使用权属证明,综上,王连江与赵立芹就涉案宅基地及地上房屋成立的买卖合同违反法律强制性规定,破坏国家土地管理秩序,当属无效。据此,依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款之规定,一审法院于2017年8月判决:王连江与赵立芹之间就位于北京市大兴区魏善庄镇××村房屋的买卖合同关系无效。二审诉讼中,双方未提交新证据;双方对一审法院查明事实无异,本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为,依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的流转,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相关联。本案中,王连江与赵立芹之间就诉争北京市大兴区魏善庄镇××村宅基地及之上房屋存在农村房屋买卖合同关系,但赵立芹并非该宅基地所在村集体经济组织的成员,赵立芹无法享有该村集体组织的宅基地使用权,故其向王连江购买诉争宅基地之上房屋的民事法律行为及成立的买卖合同关系,均违反了上述法律规定,应属无效。综上所述,赵立芹之上诉请求和理由,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费800元,由赵立芹负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 姚 颖审判员 周梦峰二〇一七年十月二十七日书记员 李 丽 关注微信公众号“”