（2017）黔06民终605号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-08-30
案件名称
吴为国、刘亚碧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省铜仁市中级人民法院
所属地区
贵州省铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴为国,刘亚碧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终605号上诉人（原审原告）：吴为国，男，1970年7月4日出生，安徽省合肥市人，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：万祝佳，贵州献才律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘亚碧，女，1966年3月26日出生，汉族，住贵州省铜仁市。委托诉讼代理人：谭森，黔东律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴军华，黔东律师事务所律师。上诉人吴为国因与被上诉人刘亚碧房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初226号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭，并于同年9月25日公开开庭对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人万祝佳、被上诉人刘亚碧及其委托诉讼代理人吴军华到庭参加诉讼。其间，因吴为国申请对案涉房屋价值进行评估，本院依法委托皓天评估有限责任公司进行了评估，该公司于2017年8月30日作出了《关于铜仁市长长城路14号B1栋2单元5号房屋的价格评估报告》。本案现已审理终结。吴为国上诉请求：1、撤销原判；2、依法支持上诉人原审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由刘亚碧承担。事实及理由：原判决依照中国人民银行同期贷款利率计算利息与客观事实不符，所作的民事判决应依法予以撤销。一、吴为国与刘亚碧于2009年3月9日签订《签订房屋买卖合同》约定的房款系参照当时的商品房价格定价，对此刘亚碧当庭予以认可并向法庭陈述2009年的商品房价格为850元-950之间。同时，该合同明确约定刘亚碧为吴为国办理房屋产权证件。二、双方签订《房屋买卖合同》后，刘亚碧向吴为国履行了交房义务，但因吴为国工作调整至安徽省工作，刘亚碧便将房屋强占拒不返还。其占房的理由是刘亚碧的儿子结婚没有房屋，所以将房屋强占，结合刘亚碧在（2016)黔0602民初576号房屋买卖合同纠纷案件中的答辩，能够知道刘亚碧在与吴为国签订《房屋买卖合同》时就已经知道该房屋系小产权房，不能依法进行转让，于是在刘亚碧需要用房时，便使用相应手段将房屋回占。三、从2009年至今，铜仁地域范围内的房屋一直处于上升趋势，现已经上涨几倍的事实众所周知，无需举证证明。刘亚碧看到房价上涨且该房屋系小产权房，其房屋买卖合同无效，加之其子结婚无房可住，便将吴为国已经实际占有的房屋据为己有。吴为国因刘亚碧强占房屋的行为遭受巨大损失，而一审法院以中国人民银行同期贷款利率计算吴为国的损失与客观事实严重不符，所作的民事判决应予撤销。吴为国与刘亚碧之间签订的《房屋买卖合同》已被（2016)黔0602民初576号民事判决确认系无效合同。应当按照《合同法》第58条的规定，对本案作出民事判决。本案，一审法院确定两个事实，即1、刘亚碧明知该房屋系小产权房不能转让，依然向吴为国出卖房屋，并承诺办理房屋所有权证件，收到房款后又将房屋强行回占拒不返还；2、吴为国在支付的购房款与当时的商品房价格相当，且2009年至今房价已经大幅升值。该事实足以证明刘亚碧应当对《房屋买卖合同》无效后果承担全部责任，对吴为国的损失承担赔偿责任，一审法院作出支持刘亚碧的违法所得利益，没有保护吴为国的合法权益，显失公平。吴为国在一审中的诉讼请求亦是基于对其损失的核算慎重提出。有鉴于此，吴为国特向铜仁市中级人民法院提起上诉，恳请依法查明事实真相并全面支持吴为国上诉请求。刘亚碧答辩称，一是一审判决事实清楚，应予维持。原来的生效判决已确认合同无效，不存在违约责任问题。二是根据《中华人民共和国合同法》第五十八之规定，如果合同无效，刘亚碧如有过错，应当承担过错责任，但是刘亚碧没有任何过错。从一审证据最后付款日期看，吴为国应于2009年12月底前付清，而实际是2010年10月至今都没有付清。所以应予维持。吴为国向一审法院起诉请求：1、判决刘亚碧返还吴为国购房款10万元，并自2009年3月9日至还清购房款之日止按年利率24%支付利息；2、本案诉讼费用由刘亚碧承担。一审法院认定事实：2009年3月9日吴为国、刘亚碧签订了《房屋买卖合同》，刘亚碧将其坐落在铜仁市××区××单元××楼左边房屋（××单元××号房屋）卖给吴为国，房屋面积为118㎡，房屋总价款为116000元，协议签订后，吴为国于2009年3月9日支付了60000元，2010年2月11日支付了20000元，2010年10月3日支付了20000元，共计支付了100000元购房款。刘亚碧于2009年3月份向吴为国交付房屋，但房屋过户手续一直没有办理，2012年吴为国工作调整，回安徽省居住，2015年12月份，吴为国回铜仁，发现吴为国的房屋已经被刘亚碧强占，拒不返还。吴为国起诉至铜仁市碧江区人民法院。因涉案房屋的性质为小产权房。涉案房屋所在的土地性质为碧江区河西办事处新华村浅滩村民组农民集体所有的宅基地，铜仁市碧江区人民院于2016年5月23日作出（2016）黔0602民初576号判决书，判决吴为国与刘亚碧于2009年3月9日签订的《房屋购买协议》无效，该份判决书已经生效。一审法院认为，无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，吴为国要求刘亚碧返还购房款100000元符合法律规定，予以支持。吴为国请求自2009年3月9日起按照年利率24%计算利息至还清购房款之日止的诉求,因双方签订的合同无效，且没有对此进行另行约定，也不符合相关法律规定，故不予支持，但考虑吴为国确实因合同无效受到损失，酌情考虑依照中国人民银行同期贷款利率计算利息，其中60000元从2009年3月9日开始计息，20000元从2010年2月11日开始计息，20000元从2010年10月3日开始计息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决：刘亚碧于本判决生效之日起十日内返还吴为国购房款100000元；其中60000元从2009年3月9日起至判决确定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，20000元从2010年2月11日起至判决确定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，20000元从2010年10月3日至判决确定的履行期间届满之日止按照中国银行同期贷款利率支付利息；案件受理费2300元，减半收取计1150元，由刘亚碧负担。二审中，吴为国提交了皓天评估有限责任公司作出了（2017）皓评字第334号《关于铜仁市南长城路14号B1栋2单元5号房屋的价格评估报告》，该涉案房屋评估价格为319308元，拟证明因刘亚碧给其造成了损失。刘亚碧质证称，吴为国诉求是返还本金10万元，和按年利率支付利息，该评估报告与本案吴为国的诉求无关，达不到证明目的。本院认为，该证据系皓天评估有限责任公司具有相应资质的人员依法做出的对涉案房屋价值的评估，与本案具有关联性，依法予以采信。本院二审查明，涉案房屋的评估价值是319308元，鉴定费6000元。其他事实与一审法院认定事实无异，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二，一是吴为国与刘亚碧在缔结《房屋购买协议》过错在谁的问题。二是吴为国与刘亚碧如果存在过错，责任如何分担。关于焦点一，从刘亚碧与吴为国签订的合同来看，该合同中第4条载明”甲方（刘亚碧）在办理整幢楼房产证时，将401室的房产证上的名字改为乙方吴为国。”即在签订合同时，吴为国并不知晓涉案房屋不能办证，而其是要求办理房屋产权证。该条文能够证明吴为国对涉案房屋是否能够买卖、是否可以办证是不知情的。而刘亚碧作为拆迁安置户，是应当知道涉案房屋是否可以买卖和过户的真实情况。因此，本案涉案房屋不能过户，合同被生效判决确认为无效合同的过错在于刘亚碧，故刘亚碧应当承担因其过错给对方造成的损失。关于焦点二，本案中吴为国在一审中主张刘亚碧按照年利率24%支付利息给吴为国。因本案是合同纠纷，返还利息是基于民间借贷还是损害赔偿并不具体，经过法庭询问以及查看一审庭审笔录，吴为国要求从2009年起就支付购房款的利息是计算其与刘亚碧签订的合同无效后所导致的损失。那么，本案中吴为国的损失是按照从2009年3月9日起按24%年利率计算还是按照评估报告确定的涉案房屋现有价值减去已付购房款计算损失。本院认为，虽然刘亚碧辩称吴为国一审只是要求返还购房款和购房款的利息。因利息未有约定，一审法院没有按24%年利率支持是合理的。但因该利息主张本身的性质不是借款的利息而是违约造成损失的计算标准，故吴为国主张赔偿损失应当依法支持。吴为国一审主张从2009年3月9日起按年利率24%计算本金10万元的利息，2009年3月9日至本案审结前2017年10月27日，有8年零7个月左右，按年利率24%计算大概是208000元。根据《关于铜仁市南长城路14号B1栋2单元5号房屋的价格评估报告》中确定的涉案房屋现有的价值是319308元，减去已付的100000元，吴为国的实际损失为219308元。结合吴为国的诉请、评估报告所确定的金额以及评估费用，本院酌定吴为国的损失为200000元。因本案中吴为国在签订合同时无过错，刘亚碧应当对合同无效负全部责任，故刘亚碧应当承担赔偿吴为国因合同无效所带来的损失200000元。综上所述，上诉人吴为国的上诉请求依法成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初226号民事判决。二、刘亚碧在本判决生效之起十日内，返还吴为国购房款100000元，并赔偿吴为国损失200000元，共计300000元。一审案件受理费2300元，减半收取计1150元，由刘亚碧负担；二审案件受理费2300元，由刘亚碧负担。本判决为终审判决。审判长 谢稼祥审判员 罗 静审判员 罗宇睿二〇一七年十月二十七日书记员 龙 璇 百度搜索“”