（2017）沪01民终11927号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
冯涛诉冯志贵房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯涛,冯江慰,冯志强,娄红芳,冯志贵,毛妹芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11927号上诉人（原审原告）：冯涛，男，1980年10月1日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审原告）：冯江慰，男，1984年8月8日生，汉族，住上海市奉贤区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：沈国英，上海敬贤律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：唐桂华，上海市九鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯志强，男，1955年1月29日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人（原审被告）：娄红芳，女，1957年2月17日生，汉族，住上海市奉贤区。被上诉人（原审被告）：冯志贵，男，1952年3月29日生，汉族，住上海市奉贤区化学工业区。被上诉人（原审被告）：毛妹芳，女，1954年1月25日生，汉族，住上海市奉贤区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：胡萍，上海震大律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：赵井胜，上海震大律师事务所律师。上诉人冯涛、冯江慰、冯志强、娄红芳因与被上诉人冯志贵、毛妹芳房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初12165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯江慰及上诉人冯涛、冯江慰之共同委托诉讼代理人沈国英、唐桂华，上诉人冯志强、娄红芳，被上诉人冯志贵、毛妹芳及其共同委托诉讼代理人胡萍、赵井胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人冯涛、冯江慰、冯志强、娄红芳上诉请求：撤销原判，依法改判支持冯涛、冯江慰在一审中的诉请。事实和理由：一、《卖买房屋协议书》签名处署名“娄红芳”并非娄红芳本人所签，而是冯志强签字的，娄红芳不认可该协议书的内容；二、本案房屋为农村宅基地房屋，具有很强的身份属性。1990年《卖买房屋协议书》签订时，冯涛、冯江慰尚未成年，其监护人的签约行为严重侵害了被监护人的利益，致使冯涛、冯江慰终身失去农村宅基地房屋；三、1991年核发农村宅基地使用权证时，买受人冯志贵签字同意申报冯涛、冯江慰为宅基地使用权人。之后，上海市奉贤区人民政府也核准冯涛、冯江慰为合法的使用权人；四、冯志强、娄红芳将不属于本人的农村宅基地进行了处分，属于无权处分。据此，《卖买房屋协议书》应认定为无效。被上诉人冯志贵、毛妹芳辩称，不同意冯涛、冯江慰、冯志强、娄红芳的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、1990年，双方当事人自愿签订《卖买房屋协议书》，之后冯志贵、毛妹芳支付了相应款项且房屋已经交付，房屋对外出租的租金均由冯志贵、毛妹芳收取；二、本案宅基地立基时间为1980年，冯涛、冯江慰均在立基之后出生，不享有利益。系争的三上三下房屋由冯志强本人翻建，所以冯志强完全有权利处分该房屋；三、因宅基地权属登记错误，2014年各方当事人签订了协议，对登记错误问题重新进行了确认。因此，《卖买房屋协议书》应认定为有效。冯涛、冯江慰向一审法院起诉请求：确认毛妹芳与娄红芳于1990年7月签订的《卖买房屋协议书》无效。一审法院认定事实：系争房屋宅基地登记使用权人为冯某1及冯涛、冯江慰。1990年，冯涛、冯江慰母亲娄红芳与毛妹芳签订《卖买房屋协议书》，约定冯志强三上三下楼房转卖给哥哥冯志贵。房屋前后宅基地使用权属冯志贵。房屋东侧一间房宅基地以后仍属于弟弟冯志强。冯志贵、冯志强的父亲冯某1作为经办人签名。嗣后，系争房屋交由冯志贵、毛妹芳使用。1991年7月，冯志贵作为申报人，申报系争房屋立基人口为：冯某1、冯涛、冯江慰、曾某。现有人口：冯某1、冯涛、冯江慰。系争房屋在1992年取得了证号为：奉宅519-01-429的宅基地使用权证，使用权人为：冯某1、冯涛、冯江慰。其中，冯江慰名字被错写成“冯某3”。2014年5月2日，冯某1与冯某2、冯志贵、冯志强、冯某3五人出具《宅基地情况更正说明》言明，编号为奉宅519-01-429的冯桥村三楼三底楼房和宅基地使用权土地管理所登记时错误的写了冯某1的名字。实际情况是：这套房屋由冯志强于1990年转卖给冯志贵。为避免日后不必要麻烦，证明：1、编号为奉宅519-01-429的房屋和宅基地使用权属于冯志贵和毛妹芳。2、根据转卖协议这套房东门有一间房的宅基地属于冯志强所有。3、冯某2厨房间南面一间的房子属于冯志强所有。4、如遇到动拆迁情况，各自按以上事实办理，无所争议。一审还查明，曾某与冯某1系夫妻关系。冯志贵、冯志强均系两人儿子。曾某在1990年前已经去世，冯某1于2016年9月去世。冯志贵、毛妹芳在1990年时系柘林镇冯桥村村民，其他处尚有宅基地。冯涛、冯江慰称其一直认为诉争房屋属于其所有，不清楚买卖一节事实。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点一，本案是否已经过了诉讼时效。冯涛、冯江慰提起确认买卖协议无效的系形成之诉，不适用诉讼时效的规定。故对冯志贵、毛妹芳本案已经过诉讼时效的辩解，法院不予采信。本案争议焦点二房屋买卖合同的效力。系争房屋登记宅地基使用权人为冯某1、冯涛、冯江慰。冯志贵、毛妹芳主张登记机关存在登记错误，但登记机关尚没有出具登记错误的相关更正说明，故对此辩解法院不予采信。系争房屋为农村宅基地房屋，具有很强的身份属性，冯涛、冯江慰与冯志贵、毛妹芳、冯志强、娄红芳均系同一集体经济组织成员，系争房屋买卖协议系双方真实意思表示。冯涛、冯江慰表示其不知情，然1990年时冯涛、冯江慰尚未成年，尚不具备完全民事行为能力，娄红芳作为两人母亲，系法定代理人，有权代理冯涛、冯江慰为民事行为。而冯某1虽然作为经办人签名，但可反映其知晓并认可买卖一节事实，且2014年又进行了确认，签订协议后，系争房屋交付了冯志贵、毛妹芳，并由其使用至今，故毛妹芳与娄红芳签订的《卖买房屋协议书》有效。冯志强辩称，冯志贵等未支付购房款，然长达二十多年时间内，冯志强均未主张且未提出解除合同，冯志贵、毛妹芳辩称曾经给付过现金，由于时间长远，没有保存好付款依据，且冯志强在2014年再次确认时也没有提出过异议，故对冯志强上述辩解法院难以采信。一审法院据此判决：驳回冯涛、冯江慰诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由冯涛、冯江慰负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，证号为奉宅519-01-429宅基地使用权证上载明宅基地立基日期为1980年。之后，冯志强从冯某1处获得该宅基地上房屋，并亲自进行翻建，形成三上三下楼房。本院认为，系争三上三下楼房由冯志强出资翻建，其通过签订《卖买房屋协议书》的方式处分自有财产，未违反法律禁止性规定，当属合法有效。不论该协议是娄红芳所签还是冯志强所签，系争房屋在转卖给冯志贵后，一直由冯志贵、毛妹芳实际占有使用至今，冯志强、娄红芳从未提出异议，亦未能提供证据证明向对方催讨过购房款，应视为冯志强、娄红芳以自己的行为履行了《卖买房屋协议书》中约定的义务，并予以认可。同时，在2014年的《宅基地情况更正说明》中，冯志强再次签字确认系争房屋和宅基地使用权归属于冯志贵和毛妹芳，足以认定出售房屋系冯志强、娄红芳之真实意思表示。在1990年协议签署至今，长达20多年后，冯志强、娄红芳重新对该协议的效力予以否认，却未能提供充分证据予以推翻，显然有违诚信，本院不予采信。至于冯涛、冯江慰上诉提到的，娄红芳、毛妹芳签订《卖买房屋协议书》侵犯其利益的主张，本院注意到，第一，系争宅基地立基时冯涛、冯江慰尚未出生或刚出生；第二、冯志强获得并翻建三上三下楼房时冯涛、冯江慰未有贡献；第三、娄红芳与毛妹芳签订《卖买房屋协议书》时，宅基地使用权证尚未颁发；第四、由冯某1、冯某2、冯志贵、冯志强、冯某3共同出具的《宅基地情况更正说明》明确写明宅基地使用权登记错误以及实际归属情况，结合系争宅基地及房屋的来源、贡献、签约背景、历史遗留问题等综合因素，上述几点相互印证，可以认定娄红芳签约时的行为并未侵害冯涛、冯江慰的权利。综上，上诉人冯涛、冯江慰、冯志强、娄红芳要求确认《卖买房屋协议书》无效的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人冯涛、冯江慰、冯志强、娄红芳共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 杨斯空代理审判员 吴 丹二〇一七年十月二十七日书 记 员 强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”