（2017）京0116民初4526号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-03-23
案件名称
常忠义与朱宝增农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市怀柔区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常忠义,朱宝增,朱玉梅
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0116民初4526号原告：常忠义，男，1956年4月25日出生，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张凤稳，北京徐波律师事务所律师。委托诉讼代理人：王桂芹，女，1957年9月3日出生，居民，住北京市怀柔区。被告：朱宝增，男，1952年1月16日出生，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：石云霞，北京市星元律师事务所律师。第三人：朱玉梅，女，1971年9月20日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：石云霞，北京市星元律师事务所律师。原告常忠义与被告朱宝增、第三人朱玉梅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告常忠义及委托诉讼代理人张凤稳、王桂芹、被告朱宝增、第三人朱玉梅及被告朱宝增、第三人朱玉梅委托诉讼代理人石云霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。常忠义向本院提出诉讼请求:1、判令原被告于1989年11月8日签订的《买卖房屋契约》无效；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原被告原系怀北镇新峰村村民，1984年2月，原告申请获批宅基地一处并在院内建有北房三间（现门牌号为新峰村×号）。后由于原告迁居怀柔，不在村内居住，有意将该处宅基地上三间房屋出卖。1989年11月8日，经人介绍，原被告达成并签订《买卖房屋契约》，约定原告将该宅基地上三间北房及附属设施作价6800元出卖给被告。协议签订后，被告付清房款，原告交付房屋及院落。后经原告了解，被告购买上述宅基地上房屋时并非本村集体经济组织成员，也不具有本村农业户口，且在他处另有一宗宅基地。根据国家政策和法律规定，被告不具有购买原告宅基地上房屋的主体资格，双方签订的房屋买卖协议应属无效合同。后原告找到被告要求返还房屋并向其退还房款，被告拒绝。原被告就房屋返还补偿事宜协商未果。为了维护自身的合法权益，原告遂起诉至法院，请判如所请。朱宝增辩称：不同意原告全部诉讼请求，请法庭依法驳回。1989年被告在购买原告原有三间平房时，虽然是非农户，但是被告的爱人和三个孩子均是新峰村村民，并且被告的非农户身份只是最早因招工时而转非的，被告在购买原告的房屋后，在1990年依村里建排子房的要求，又将西边扩建出了半间，并且新建西厢房3间。2005年被告与朱玉梅达成《房屋买卖协议》约定朱玉梅以2万元的价格购买涉案的×号院的房屋，后朱玉梅在此经营北京荣梅农家院旅店，在朱玉梅经营期间还在院里加盖了南房。后朱玉梅一直使用该院至今。朱玉梅系怀柔区新峰村村民，享有本村宅基地使用权，其购买×号院的行为合法有效，为此，请法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。第三人朱玉梅述称意见同被告朱宝增意见。本院经审理认定事实如下：1984年2月，原告申请获批宅基地一处并在院内建有北房三间（现门牌号为新峰村×号）。1989年11月8日，经人介绍，原被告达成协议并签订《买卖房屋契约》，约定原告将该宅基地上三间北房及附属设施作价6800元出卖给被告。协议签订后，被告付清房款，原告交付房屋及院落。在买卖该房屋时，被告朱宝增系城镇居民，其爱人及子女均为该集体经济组织成员。2017年，新峰村因科学城建设列入拆迁范围。原告将被告诉至本院，案件在审理中，朱玉梅向本院主张权利，故本院依法追加其为本案第三人参与诉讼。庭审中，被告及第三人提交如下证据：1、2005年5月21日被告与第三人签订的房屋买卖协议书1份，证明被告在2005年已将房屋卖给了第三人朱玉梅。2、2006年7月5日加盖了北京市工商局和新峰村村委会公章的北京荣梅农家院旅店《经营场所证明》一份。证明2006年朱玉梅在自有的×号院内注册了北京荣梅农家院旅店，并一直在此经营，为此，×号院的房屋所有权人为朱玉梅。3、北京荣梅农家院的营业执照正副本。4、纳税的凭证，证明第三人朱玉梅一直在使用该院。5、户口本，证明朱玉梅系新峰村村民，其享有新峰村宅基地使用权。原告质证意见：证据1、真实性、证明目的不认可，基于被告和第三人特殊的父女关系，对该份买卖协议达成的真实性不予认可。是否实际履行关于房款及房屋的交付无法核实，请法庭予以核实。无法确认被告及第三人院落买卖的事实，没有村委会及见证人的盖章确认。无法确认协议的真实性，是否实际履行。证据2、真实性认可，证明目的不认可，朱玉梅的签字不能证明第三人为涉案房屋的产权人，不能证明房屋给朱玉梅使用房屋就是朱玉梅所有。关于证明上，村委会盖章这一项，请法庭核实，村委会盖章是谁盖的，核实具体情况，据原告了解，2006年村委会的盖章管理不规范，没有相应的审批程序。请法庭向村委会调查，该章的使用有没有相应的审批程序，是否是直接拿来就盖。或者由被告或者第三人补充相应证据。被告提供的该份证据与原告提供的原始双方的买卖房屋契约有矛盾之处，因1989年在买卖契约落款处有村委会当时的村干部签字，是该房屋卖给了朱宝增，在2006年又确认了该房屋是朱玉梅，对于这点请法庭跟村委会予以核实。章的真实性无异议，核实盖章的手续。证据3、真实性认可，证明目的和关联性不认可。意见同经营场所证明。农家院登记的经营场所，经营者为朱玉梅，并不能推导出所在场所的所有人是朱玉梅，现实中经常存在租用地点，登记经常住所的情况。电子缴税付款凭证，真实性认可。关联性和证明目的不认可。理由同营业执照。证据5、户口本的真实性无异议。户口本上登记的住址为×1号，其虽然是本村村民，但是其有另外的宅基地。其违反了土地管理法上一户一宅的原则。何时何地迁来本址，是1981年由被告的住所地迁过来的。也就是那时候朱玉梅就拥有本村的宅基地。他户内的人口，虽然户主是刘俊祥，但是刘俊祥是1993年由河北省迁过来的。在1993年刘俊祥迁过来之前，朱玉梅应该是户主，1993年之前朱玉梅在本村已经有宅基地。她作为新峰村村民其享有宅基地使用权，但是其已经有宅基地。但是之后朱玉梅与朱宝增签订的买卖协议真实性我们是存疑的，对于朱玉梅购买朱宝增的房屋的行为，我们不予认可。由法庭核实朱玉梅的结婚时间，户口迁入时间。另查明一，本院向朱宝增爱人李福兰核实，其表示自己已经同朱宝增离婚，但在双方婚姻存续期间购买新峰村×号宅院为夫妻共同购买行为。另查明二、原告常忠义现为城镇居民，不是新峰村集体经济组织成员。另查三、李福兰户口于1999年5月12日农转非；朱宝增李福兰之女朱玉梅户口于1999年5月12日迁出；朱宝增李福兰之女朱玉荣户口于1994年1月26日迁出；朱宝增李福兰之女朱玉红户口于1997年8月27日迁出。另查四、原被告及第三人诉争的新峰村×号宅院内的房屋现因科学城建设已被拆除。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，提供证据不能应承担不利的法律后果。原被告在签订《买卖房屋契约》时，虽朱宝增非本集体经济组织成员，但经过其前妻李福兰的确认，当时购买行为为夫妻共同购买行为，李福兰为本集体经济组织成员，且经过了村委会成员的见证，故双方的买卖契约应为有效合同。关于第三人主张相关权利，本院鉴于被告同第三人之间存在利害关系，且其提交的证据不足以证实双方存在买卖合同关系，故本院难以认定。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回常忠义要求判令原、被告于1989年11月8日签订的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求；二、驳回第三人朱玉梅的诉讼请求；案件受理费25元，由常忠义负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵成杰二〇一七年十月二十七日书记员 张 燕 来源：