（2017）皖0207民初3161号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-12-12

案件名称

罗方勇、芜湖市沈巷江北学校等与许旭租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

芜湖市鸠江区人民法院

所属地区

芜湖市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

罗方勇,芜湖市沈巷江北学校,许旭

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省芜湖市鸠江区人民法院民事判决书（2017）皖0207民初3161号原告：罗方勇，男，1981年9月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。原告：芜湖市沈巷江北学校，住所地安徽省芜湖市鸠江区沈巷镇安康路交叉口。法定代表人：罗方勇，校长。二原告共同委托诉讼代理人:王成悦，安徽和州律师事务所律师。被告：许旭，男，1976年10月27日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：李国山，安徽安江律师事务所律师。原告罗方勇、原告芜湖市沈巷江北学校与被告许旭租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理后，依法适用简易程序于2017年10月18日公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人王成悦、被告许旭的委托诉讼代理人李国山到庭参加了��讼。本案现已审理终结。二原告共同向本院提出诉讼请求：1、被告支付欠租金4万元及利息（按月利率2%标准，从2015年9月11日起算至租金全部付清之日止）；2、被告支付二原告垫付的电费18015.54元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月6日，二原告与被告签订学校租赁合同。双方在合同中约定，由被告租赁二原告的校舍及场地用于办学，租赁期间为2015年6月6日至2021年7月1日，每年的租金为30万元。被告于2016年6月底离开租赁场地，至今仅支付租金26万元，并拖欠电费18015.54元。现双方对此协商未果，二原告遂提起诉讼。被告许旭辩称：1、原告要求被告支付租金4万元的请求，已超过诉讼时效。根据双方租赁合同的约定，最后一期租金支付的时间为2015年9月10日，故应从2015年9月11日开始计算一年的诉讼时效，现原告提起诉讼，已过诉讼时效；2、原告主张4万元租金与事实不符。根据双方合同第六条的约定，原告应为被告办理学校的消防验收，但一直到2016年3月20日原告才向被告提供消防验收合格的意见书，导致被告直到2016年4月28日，才被教育部门批准设立芜湖市鸠江区外国语学校。从合同目的来说被告租赁原告场地是用来办学，因原告的违约未能及时办理消防验收，导致被告未能及时办学，故自2015年6月6日至2016年3月23日期间的租金被告不应当承担；3、被告租赁原告场地开办学校，除租金外已投入70多万元，用于对学校场地的装修改造，购买办公桌、课桌、学生床铺、空调等固定资产。原、被告双方于2017年3月11日签订的学校转让协议约定，被告将学校的资产全部转让给原告，由原告付给被告10万元，双方的全部债权债务关系已经结算在内，所以本案中原告的诉求属于重复主张；4、根据双方的合同��定，在租赁期间内，学校内的电信塔、移动塔所获取的租金收益由原被告均分，但是原告领取了全部收益。学校在去年抢险救灾中，政府补贴了3000元，也由原告领取，这两项合计是15000元左右。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉求。本案当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认证意见如下：1、原告提交的两张电费发票。被告对该发票的真实性无异议，但其认为发票中的电费实际上是由被告缴付的，因被告在离开学校后没有将该发票带走，故被原告用来作为主张电费的依据。本院认证意见为：因被告对该发票的真实性无异议，故对发票的真实性予以认定。而被告质证意见中所陈述之事实无任何证据证明，在没有相反证据反驳的情况下，本院对原告作为持票人主张其缴纳上述电费的事实予以认定。2、原告提交的《协议书》。庭审中被告对该协议书的真实性无异议，故本院对该份协议的真实性予以认定。该协议书为原、被告双方于2017年3月11日就解除租赁合同签订的一份协议。协议中约定，原、被告双方自愿解除2015年6月3日签订的租赁合同，原告补偿被告10万元，被告负责协助原告办理相关的变更手续。变更完成后，被告在租赁的校舍内投资的资产归原告所有。3、被告当庭提交了芜湖市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》一份、芜湖市教育局《同意设立芜湖市鸠江区外国语学校的批复》一份，用于证明被告租赁的校舍因原告的原因于2016年3月23日通过消防验收，导致被告经营的学校直至2016年4月28日才被教育局批准设立的事实。原告认为，消防验收及学校的审批设立不是原告能够决定的，双方在合同中也未明确约定原告应当何时提供消防验收材料，故该组证据与本案不具有关联性。本院认证意见为：原、被告在租赁合同中的第六条约定，原告应当为被告提供真实有效的相关证件，但并未约定具体的时间。被告在租赁涉案的校舍后需重新设立芜湖市鸠江区外国语学校，必然要办理相关的行政审批手续。相关审批手续何时能完成，不是原、被告双方能预先估计并设定的。只要原告在合同履行过程中积极配合被告办理相关手续，不能仅凭审批时间与被告预估的不一致来认定原告存在违约行为。当然，如原告在此过程中存在故意拖延或拒不配合等情形，由此给被告造成损失的，被告有权要求原告承担相应的责任。但本案中，被告并无有效证据证明原告存在上述情形。综上，本院对被告该组证据的证据目的不予认定。根据上述对证据��认定意见，结合庭审中双方当事人的陈述，本院查明的事实为：2015年6月6日，二原告与被告签订学校租赁合同。双方在合同中约定，由被告租赁二原告的校舍及场地用于办学，租赁期间为2015年6月6日至2021年7月1日，每年的租金为30万元。其中第一年的租金支付方式为：合同签订后7日内付20000元，2015年8月20日付租金130000元，2015年9月10日付150000元。自2016年开始，每年的租金于当年的9月10日一次付清。2016年6月底，被告离开承租的校舍。原告于2017年7月代被告缴纳电费18015.54元。截至起诉之日被告共向原告支付租金260000元。2017年3月11日，原、被告双方签订一份《协议书》。原、被告在该协议中约定，双方自愿解除2015年6月3日签订的租赁合同，原告补偿被告10万元，被告负责协助原告办理相关的变更手续。变更完成后，被告在租赁的校舍内投资的资产归原告所有��本院认为：（一）关于二原告在本案中实体上的诉讼主体资格问题。原、被告双方租赁的标的物为原告芜湖市沈巷江北学校的校舍及场地，芜湖市沈巷江北学校为依法登记设立的民办非企业单位，原告罗方勇为该单位的法定代表人。二原告虽均在租赁合同签名盖章，但该合同真正法律意义上的租赁主体应为原告芜湖市沈巷江北学校和被告许旭，罗方勇只是作为原告芜湖市沈巷江北学校的法定代表人行使职权，不能作为本案中实体上的权利主体。故本院对原告罗方勇作为权利主体主张权利的请求，不予支持。（二）原告芜湖市沈巷江北学校与被告许旭于2016年6月6日签订的租赁合同，符合法律规定，属有效合同。被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金。1、关于被告辩称的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》施行后，原民法通则中延��或拒付租金适用一年诉讼时效的规定，已被修改为适用三年的普通诉讼时效，按照原、被告双方的合同约定，被告应当在2015年9月10日给付原告诉请的租金，故本案中原告的诉请并未超出诉讼时效，本院对被告关于诉讼时效的抗辩不予支持。2、权利人对权利的放弃应当以明示方式作出。本案中原、被告双方在2017年3月11日签订的解除合同协议书中对被告未付的租金并未作出明确约定，原告也没有明确放弃该权利的意思表示，故本院对被告辩称原、被告双方的债权债务已在解除合同协议书中全部清算完毕的意见，不予支持。另关于被告辩称原告未及时提供相关材料，导致被告经营的学校未能及时通过审批，并据此拒付租金的说法，本院在对被告提交证据的认证意见中已作详细说明，此处不再赘述。综上本院对原告要求被告支付40000元租金的诉请，予以支持。原、被告双方在合同中约定的违约责任为：违约方应赔偿对方十倍的实际损失。该违约责任明显过高，原告在诉请时自愿调整为按月利率2%标准计算延期支付租金期间的资金占用损失，不违反法律规定，且较为合理，本院一并予以支持。（三）关于原告诉请的代为缴纳的电费给付请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方在合同中虽未明确约定电费的负担，但按照正常租赁合同中的谁使用谁负担的惯例，原告在租赁期间所产生的电费应当由其自行负担。被告拒不履行该项义务，由此给原告造成的损失，被告应当赔偿。原告将其实际代为缴纳的18015.54元电费作为其损失予以主张，符合法律规定，本院予以支持。另被告主张的校舍内电信、移动塔的收益以及抢险救灾的政府补贴收入，因无相关证据证明，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告许旭于判决生效后十日内给付原告芜湖市沈巷江北学校租金40000元，并以40000元为基数，自2015年9月11日起按照月利率2%的标准承担迟延履行期间的违约金，直至付清之日止。二、被告许旭于判决生效后十日内给付原告芜湖市沈巷江北学校代为缴纳的电费损失18015.54元。三、驳回原告罗方勇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规��，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取625元，由被告许旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员　张　川二〇一七年十月二十七日书记员　梅志荣附：本判决适用法律条款《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的��出租人可以解除合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来源：百度“”