（2017）鄂0107民初1106号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
武汉市第九医院与汤文汉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市青山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉市第九医院,汤文汉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条
全文
湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0107民初1106号原告：武汉市第九医院，住所地湖北省武汉市青山区吉林街**号。法定代表人：刘明瑜，系该医院院长。委托诉讼代理人：李志刚，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：杨文，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。被告：汤文汉，男，汉族，1967年12月8日出生，爱与乐（武汉）工贸有限公司法定代表人，住武汉市江岸区（户籍地武汉市江岸区），委托诉讼代理人：沈芫，女，汉族，1972年6月28日出生，系爱与乐（武汉）工贸有限公司单位员工(特别授权代理)。原告武汉市第九医院诉被告汤文汉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武汉市第九医院的委托诉讼代理人李志刚、杨文，被告汤文汉的委托诉讼代理人沈芫到庭参加诉讼。本案第一次公告期按法律规定不计入审限，已扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、请求判令被告立即腾退房屋（现为迷城KTV）；2、请求判令被告向原告支付2009年6月前拖欠的租金及水电费249,092.4元；3、判令被告支付房屋占用费，自2009年6月至实际腾退之日止，截止起诉之日2017年5月8日止，被告应支付占用费522,500元（5,500元/月，共95个月）。案件审理过程中，原告变更诉讼请求，在第二项诉讼请求中增加2009年6月至2010年4月的租金60,500元及水费3,300元（每月房屋5,500元，水费300元，共11个月），变更第三项诉讼请求为,要求被告支付2010年5月1日至实际腾退之日的占用费，按每月2,000元计算，明确要求被告腾退和支付占用费的房屋均是有权属登记的部分。事实与理由：1996年9月6日，原被告签订租赁合同，约定原告将其位于武汉市青山区建设三路原九苑餐厅整体出租给被告汤文汉，租期从1996年10月8日至2001年10月8日，年租金为24,000元，水电费、维修费由被告汤文汉负担。被告汤文汉租赁该房屋用于开办迷城歌厅，为扩大经营规模，在原房屋基础上搭建了其他配套设施，后双方协商一致，将租金调整为5,500元/月，水费调整为300元/月，自2,000年7月起，被告汤文汉开始拖欠租金，租赁合同届满后，被告汤文汉拒不与原告续签合同，也不腾退，原告多次发函催要，被告陆续支付部分房租及水费。双方结算，截止2009年6月，被告共下欠租金及水电费249,092.4元。原告多次发函催要无果。故诉至法院，请求判入所请。被告汤文汉辩称：1、被告于2009年7月已停止营业，没有实际占用租赁房屋，因涉及扩建部分，双方达成协议，约定自2009年7月开始，被告不使用，不投资、不经营，九医院不再对外出租，双方对扩建部分的拆迁利益另行协商，如九医院继续对外出租，则被告有优先承租权；2、原告要求被告支付2009年5月前拖欠的租金及水电249,092.4元不属实，仅拖欠165,592.4元，并认为已过诉讼时效；3、被告已没有实际占用原告场地，不存在腾退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据三、四中除统计表外的证据均客观真实，所证明的租金数额将在本判决的审理查明部分进行认定，证据七、八、九客观真实，本院予以采信。被告提交的证据一所反映的租金数额，将在本判决的审理查明部分进行认定，证据三、四、五、六客观真实，但无法证明其目的，仅对其真实性予以采信。经审理查明：1996年9月6日，原、被告签订《武汉市第九医院三产办商业网点租赁合同》，约定：被告汤文汉承租原告所有青山区建三路原九苑餐厅整体范围的门面房，租金为每年24,000元，每季度第一个月的10日前支付6,000元，期限五年自1996年10月8日至2001年10月8日，电费由承租人自行支付，水费由出租人按每月30元收取。上述租赁物位于吉林街20号33栋1层225平方米中的靠和平大道方向的约150平方米的门面。合同签订后，被告汤文汉用该房屋开办迷城歌厅，并在门面周围搭建400平方米违章建筑，与租赁门面共同作为迷城歌厅的营业场所，该建筑至今未办理登记，城管局曾对其进行处罚。本案中，原告明确要求被告腾退和支付占用费的房屋均是有权属登记的部分，即吉林街20号33栋1层225平方米中的靠和平大道方向的约150平方米的门面。合同期满后，双方未签订新的书面合同，按原合同继续履行。履行过程中，被告汤文汉存在欠付租金的情况。2009年12月31日，原告向被告发函载明原告将在2010年5月1日前收回该门面，要求被告按时返还门面。案件审理过程中，原被告双方一致确认，双方租赁合同已于2010年5月1日解除，合同解除原因为该门面房列入医院发展用地，面临拆迁，故要求被告腾退，但该门面房至今未拆迁，维持原样。合同解除后，双方并未就租赁物办理交接手续，被告的经营设备还存放在租赁房屋内。被告称，双方对该搭建部分的补偿问题未协商一致，搭建部分与承租门面无法分割，为保障搭建部分的权益，故未就租赁门面办理交接。原告于2011年12月、2013年10月、2015年8月在租赁门面显著位置张贴通知，要求被告支付拖欠房屋及腾退门面。关于被告汤文汉欠付租金的事实，原告诉请要求被告支付合同解除前即2010年4月30日前所欠租金311,792.4元，组成为：1、2,000年7月至2003年12月欠付的租金、水电220,592.4元（原告提交证据四）；2、2004年6月至2009年5月欠房租27,500元、水费1,000元（2005年3月、7-9月、12月租金及水费，原告提交证据三）；3、2009年6月至2010年4月的租金60,500元及水费3,300元（每月房屋5,500元，水费200元，共11个月）。被告对上述金额不予认可，认为：1、2,000年7月至2003年12月期间欠付租金的情况为，2,000年7月至2001年10月期间租金为每月2,000元，原告是按每月5,500元计算，此期间原告多计算了56,000元，对2001年11月至2003年12月欠付租金无异议，认为2,000年7月至2003年12月期间累计欠费164,592.4元（被告提交证据一）；2、2004年6月至2009年5月期间，双方在协商房屋装修及扩建事宜，约定不收取该时间段的租金及水费；3、2009年6月至2010年4月被告已实际停止经营，不应支付租金。关于租金由每月2,000元调整至5,500元的原因，双方确认上涨的租金是针对被告搭盖部分，原有门面一直按每月2,000元收取房租，故原告在解除合同后，按每月2,000元向被告主张有权属登记部分的占用费。此外，根据原告提交的租金明细显示，合同约定水费每月30元，于2,000年调整为每月200元，于2006年7月调整为每月300元。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实事实表示，不违反法律规定，合法有效。合同期满后，双方按原合同继续履行，视为不定期租赁，出租人在履行通知义务后，可随时解除合同，原告于2009年12月31日向被告发函，表明将在2010年5月1日前收回门面，虽然函件未写明要求解除合同，但函件内容表明租赁合同已无法继续履行，并且原被告双方均认可租赁合同已于2010年5月1日解除，故认定原被告双方签订的租赁合同于2010年5月1日解除。合同解除后被告仍将经营设备存放在诉争门面内，理应腾退将门面交还给原告。本案的争议焦点为合同解除前被告欠付租金数额；合同解除后被告是否应当支付占用费及标准；原告要求被告支付租金是否超过诉讼时效。第一，合同解除前被告欠付租金数额。原告诉请金额311,792.4元，分为三个时间段：1、2,000年7月至2003年12月欠付的租金、水电220,592.4元（原告提交证据四）；2、2004年6月至2009年5月欠房租27,500元、水费1,000元（原告提交证据三）；3、2009年6月至2010年4月的租金60,500元及水费3,300元（每月房屋5,500元，水费200元，共11个月）。在第一个时间段2,000年7月至2003年12月间，被告认为此期间欠付的租金、水电为164,592.4元（被告提交证据一），原告多计算了56,000元，具体为2,000年7月至2001年10月期间租金为每月2,000元，原告是按每月5,500元计算，故多计算了56,000元。对此，本院认为，2,000年7月至2001年10月期间仍在合同约定期间范围内，合同约定租金为每月2,000元，原告提交此期间的租赁明细表系单方制作，此外并无其他证据证明双方将租金调整至5,500元，故认定该期间的租金仍为每月2,000元，2,000年7月至2003年12月欠付的租金、水电为164,592.4元。第二个时间段2004年6月至2009年5月间，原告提交的明细表（原告提交证据三）显示被告欠2005年3、7、8、9、12月租金27,500元，水费1,000元。被告认为双方在协商房屋装修及扩建事宜，约定不收取该时间段的租金及水费，但并未提交证据，对此本院对其意见不予采信，认定该期间被告拖欠原告租金27,500元，水费1,000元。第三个时间段2009年6月至2010年4月间，原告认为欠付的租金60,500元及水费3,300元（每月房屋5,500元，水费200元，共11个月），根据原告提交的《迷城门面租金交款明细表》（证据三）显示2009年6月的房租水费已支付，故至2010年4月欠付的房租为5,5000元，水费3,000元。被告认为此时已实际停止经营，不应支付租金。对此，本院认为，原被告双方已确认合同是2010年5月1日解除的，被告在此之前是否停止经营不能作为拒付支付租金的理由，故认定该期间被告拖欠原告租金5,5000元，水费3,000元。第二，合同解除后被告是否应当支付占用费及标准。本院认为，合同解除后被告的经营设备存放在门面内理应承担相应占用费，但不宜按租金标准收取占用费，理由如下：1、原告明知被告在门面周围搭建的房屋系违章建筑，未及时制止，导致违章建筑与租赁门面无法分割，被告未及时腾退的主要原因系双方就搭建部分的利益归属未协商一致造成；2、原告在合同解除至今长达七年的时间内，仅采取在门口张贴通知的方式要求被告腾退，并未提起诉讼或采取其他有效措施维护权益，其不积极作为致使门面空置，产生损失；3、原告发函要求被告腾退的理由系门面房面临拆迁，但该门面房至今未拆迁，此后被告也未在此经营，仅存放部分设备，并无经营收入。综合上述因素，本院酌定按租金的20%作为占用费，双方确认门面房（有权属登记的部分）的租金为每月2,000元，故占用费为每月400元。第三，原告诉请是否超过诉讼时效。原告在被告提出时效抗辩后向本院提交了于2011年12月、2013年10月、2015年8月在租赁门面显著位置张贴的通知。本院认为，原告张贴通知的行为可以证明在时效期内主张过权利，现要求被告支付租金及占用费未超过诉讼时效。综上，被告应腾退向原告交还门面，支付2,000年7月至2003年12月的租金及水电为164,592.4元，支付2004年6月至2009年5月间欠付的租金27,500元及水费1,000元，支付2009年6月至2010年4月间房租为5,5000元，水费3,000元，合计251,092.4元。同时，还应支付2010年5月1日之后的占用费，按每月400元计算，支付至实际腾退之日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十而条之规定，判决如下：一、被告汤文汉于本判决生效之日起30日内向原告武汉市第九医院腾退武汉市青山区吉林街20号33栋1层225平方米中的靠和平大道方向的约150平方米的门面（现为迷城KTV）；二、被告汤文汉于本判决生效之日起10日内向原告武汉市第九医院支付拖欠的房租及水费251,092.4元；三、被告汤文汉于本判决生效之日起10日内向原告武汉市第九医院支付2010年5月1日至2017年4月30日的门面占用费33,600元及2017年5月1日之后至实际腾退之日止的门面占用费（按每月400元计算）。四、驳回原告武汉市第九医院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9,472元，由原告武汉市第九医院负担5,000元，被告汤文汉负担4,472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 施 义审 判 员 刘 洋人民陪审员 黄宝贵二〇一七年十月二十七日书 记 员 周 鹤 更多数据：搜索“”来源：