（2017）粤01民终13518号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-07-13
案件名称
吴流、广州中惠置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴流,广州中惠置业有限公司,广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室,广州市升平房地产开发有限公司,广州市穗京房地产开发有限公司,广州市宝山房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13518号上诉人（原审原告）：吴流,男,1927年4月27日出生,汉族,住广州市海珠区。委托代理人：杨兆前，广东佑昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州中惠置业有限公司,住所地广东省广州市海珠区南田路中惠雅苑雅惠街1号首层。法定代表人：关家敏，董事长。委托代理人：王历、何晓芳，广东经纶律师事务所律师。原审被告：广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室,住所地广州市越秀区越秀北路89号六、七楼。法定代表人：陈伟红，主任。委托代理人：严永乐，广东启源律师事务所律师。委托代理人：莫燃，该单位职员，联系地址。原审第三人：广州市升平房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中80号七楼F室。法定代表人：杨休。原审第三人：广州市穗京房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路南二街四巷7号。法定代表人：张为民，经理。委托代理人：刘树华、吴国盛，广东宏港律师事务所律师。原审第三人：广州市宝山房地产开发有限公司，住所地广州市江南大道中80号新疆证券大厦7楼A室。法定代表人：杨休。上诉人吴流因与被上诉人广州中惠置业有限公司（以下简称中惠公司）、原审被告广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室（以下简称征收办公室）、原审第三人广州市升平房地产开发有限公司（以下简称升平公司）、广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）、广州市宝山房地产开发有限公司（以下简称宝山公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1698号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人吴流上诉请求：1、撤销一审判决并改判中惠公司在广州市海珠区南田路雅惠街x号“中惠公司雅苑2期”回迁71.88平方米的房产给吴流或者相应的补偿；2、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、一审法院判决驳回吴流诉请而中惠公司无需承担拆迁补偿安置责任是错误的。l、中惠公司已通过拍卖取得龙田直街地段地块(下称“涉案地块”)的土地使用权，应负责拆迁补偿安置工作并承担拆迁补偿安置责任。升平公司虽然和部分回迁户签署回迁安置协议和补充协议安置到穗龙花园，但是升平公司对穗龙花园的房屋并无处置权，而且在政府2005年收回升平公司的土地公开挂牌重新给了中惠公司之后，升平公司的安置行为已经不可能实际履行了，此协议既无效也根本没有可能实际履行。安置义务已经从此时开始，通过政府的主导，由中惠公司全部承接。2、中惠公司应承担升平公司对吴流的拆迁安置补偿责任。吴流虽已回迁至穗龙一街x号704房，但至今仍不能办理任何产权手续，即升平公司并没有完成《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定的回迁安置义务。中惠公司经拍卖受让涉案地块后，即受让上述协议的权利和义务，中惠公司应按照《挂牌公告》及《出让合同》的规定承担升平公司对吴流未履行的拆迁安置补偿责任。二、一审法院法律适用错误。升平公司没有按照拆迁补偿安置协议为吴流办理产权手续，理应承担违约责任。而中惠公司通过拍卖依法取得涉案地块的土地使用权，应根据《城市房地产开发经营管理条例》第22条以及《出让合同》、《挂牌公告》的规定，承担升平公司对吴流的拆迁补偿安置责任。三、已有生效判决确认中惠公司取得涉案地块土地使用权应承担原拆迁人即升平公司对被拆迁人的拆迁补偿安置责任，一审法院判决驳回吴流的诉讼请求是错误的。被上诉人中惠公司二审辩称：同意一审判决，不同意吴流的上诉请求。一、吴流上诉请求回迁房屋或给予相应的补偿，但该“相应的补偿”这一诉讼请求在一审中并未提出。因此，其二审中提出，超出了一审审理范围应予直接驳回。二、吴流上诉提出的中惠公司承担责任的案件与本案案情不同，上述案件中的证据并未显示被拆迁人已回迁安置，而本案吴流已由升平公司安置在穗龙花园，因此不能以该案件作为本案裁判的参考。三、在案涉地块拆迁期间，升平公司和宝山公司实际上就是一家公司，当时升平公司和宝山公司的股东相同，董事、监事和高级管理人员相同，公司的注册地址相同，而当时升平公司授权吴穗毅作为代表与各被拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，而吴穗毅同时又为宝山公司的法定代表人，因此升平公司和宝山公司在处理涉案拆迁事宜、回迁安置被拆迁人的意思表示完全相同。原审被告征收办公室二审述称：同意一审判决，吴流的上诉请求没有涉及到征收办公室，因此不发表意见。原审第三人穗京公司向本院提交了民事上诉状，上诉请求：1、撤销一审判决；2、中惠公司在广州市海珠区南田路雅惠街x号“中惠公司雅苑2期”回迁71.88平方米的房产给吴流；3、征收办公室对中惠公司应承担的义务承担连带责任；4、本案一、二审诉讼费由吴流、中惠公司和征收办公室承担。事实与理由：一、一审判决侵害了穗京公司的合法权益，穗京公司依法有权提起上诉。二、一审法院未查明穗龙花园的权属情况。三、一审法院未查明吴流等32户被拆迁户是被暂时安置在穗龙花园，升平公司并未回迁安置的事实。四、中惠公司作为升平公司地块的拆迁人理应按吴流与升平公司原来签订的《房屋拆迁安置协议》继续履行，中惠公司应承担升平公司地块全部被拆迁户的回迁安置义务。对于穗京公司的上诉，中惠公司表示：不同意广州市穗京房地产有限公司的上诉请求。穗龙花园的开发单位是宝山公司，并非穗京公司，因此穗京公司对涉案穗龙花园房屋不享有任何权利，其没有任何事实依据提起上诉。征收办公室则表示：被拆迁人吴流上诉并未要求征收办公室承担责任，穗京公司作为无独立请求权的第三人无权提出上诉。原审第三人升平公司、宝山公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。吴流向一审法院起诉请求判令：1、中惠公司在广州市海珠区南田路雅惠街x号“中惠雅苑2期”回迁71.88平方米的房产给吴流；2、征收办公室对中惠公司应承担的义务承担连带责任；3、中惠公司与征收办公室共同承担本案诉讼费。一审法院查明事实：原广州市海珠区龙田龙南××号是登记在吴流名下的房屋。1999年5月7日，广州市房地产管理局发布穗房拆字（1999）49号《广州市房地产管理局城市拆迁公告》，载明：广州市国土局决定收回包括海珠区龙南三巷x号在内的地段范围国有土地使用权，……上述地段内的房屋及附属物，由升平公司自行实施拆迁。2000年7月27日，吴流（乙方，被拆迁人）与升平公司（甲方，拆迁人）签署了《房屋拆迁安置协议》，载明：甲方经广州市房地产管理局以（99）房拆许字49号房屋拆迁许可证批准，拆除同福中路龙南三巷x号的房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积85.36㎡；乙方同意2000年8月30日前迁出原址房屋；甲方应于2000年8月30日前，在海珠区××街××东向、××南向，产权属于自有的套间，建筑面积79.88㎡安置给乙方回迁居住；十、其他事项：1、乙方原产权面积为85.36㎡，回迁新楼704房，建筑面积71.88㎡，首层商铺建筑面积8㎡，总建筑面积79.88㎡，两者相差5.48㎡，甲方以5.48㎡×3000元/㎡＝16440元补偿给乙方；产权证和使用期限以房管局规定为准；等。该协议经广州市公证处公证备案。2000年7月20日，吴流（乙方，被拆迁人）与升平公司（甲方，拆迁人）签署了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：现市房地产管理局以（99）房拆许字（49）《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：乙方同意甲方拆除海珠区同福中路龙南三巷x号的房屋，建筑面积85.36平方米；甲方将自有的海珠区宝岗路穗龙一街x号704房位置东向、首层商铺位置南向的自有房屋，建筑面积79.88平方米（包含分摊楼梯、走廊等面积共按比例分摊在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为85.36㎡，而甲方调换补偿给乙方的79.88㎡，两者对比相差了5.48㎡，对比相差的房屋面积，甲方根据有关规定以5.48㎡×3000元/㎡的标准计算，付给乙方16440元，并于2005年5月7日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；等。该协议于2000年7月25日经广州市房地产管理局、广州市城市房屋拆迁管理办公室登记备案。2007年7月5日，中惠公司（甲方）与吴流（乙方）签订了一份《补充协议》，约定：乙方物业位于龙田龙南××号，被升平公司拆迁，该公司用海珠区穗龙花园穗龙一街z号7楼房与乙方进行产权交换安置，并于2000年7月27日到房管部门办理了备案手续。但由于各种历史原因，升平公司未能按原协议的条款全部履行义务。现甲方经国土局招拍挂形式竟拍取得该地块使用权证，虽然甲方对乙方无拆迁补偿安置责任，但考虑到乙方在原升平公司未能完全被补偿，故照顾乙方妥善处理，经双方友好协商达成协议，具体条款如下：乙方已取得的安置用房穗龙一街x号7楼需申领产权证费用71.88㎡按500元/㎡的标准，原房屋未安置面积5.48㎡按5800元/㎡的标准，原商铺未安置面积8㎡按5000元/㎡的标准，由甲方给予补偿，合计补偿人民币107724元。……按本协议条约，乙方收到甲方的补偿后乙方与原升平公司所产生的拆迁纠纷及遗留问题均与甲方无关，由乙方自行负责解决；等。中惠公司分别于2007年7月6日和2007年7月18日，向吴流支付了补偿款100000元及62245.6元。一审另查明，根据广州市国土资源和房屋管理局向广州市人民政府发出的穗国房字[2004]794号《关于处理穗京公司宝岗路龙田地块有关问题的请示》记载，“龙田小区”项目总用地面积21319平方米，穗京公司名下有11955平方米，其中3185平方米己建成1幢11层的住宅楼，剩余基本拆平未建的用地面积为8770平方米；升平公司名下有9364平方米。（一）穗京公司地块情况。穗京公司1995年经市国土局穗国土建用通字[1995]776号文批准，征用海珠区龙田街以东地段及龙田直西侧地块，用地面积11955平方米，建设商住楼。其中第一期用地3185平方米于1997年办理拆迁结案手续。现已建成一幢11层的商住楼（穗龙花园）。第二期用地面积8755平方米，1997年经该局[1997]拆许字046号《城市房屋拆迁许可证》批准实施拆迁，拆迁面积为19884平方米，拆迁户约240户1200人，现已基本拆平，其中196户处于临迁状态。（二）升平公司地块基本情况。1995年经市国土局穗国土建用通字[1995]271号文批准保兴公司使用龙田直街地段土地，用地面积9364平方米，用地性质为商住楼。1999年3月，该局核发穗国土建用函[1999]250号文同意用地单位改由穗京公司、保兴公司合作成立的广州升平房地产开发有限公司使用，并同意用地分期开发，第一期用地面积为4089平方米。1999年5月该局核发穗房拆许字[1999]049号《城市房屋拆迁许可证》批准拆迁该地块中第一期4089平方米土地上的房屋。该期有75户与升平公司签订拆迁补偿安置协议，其中32户面积约3000平方米安置到穗龙花园（穗京公司第—期项目），但至今没有办理所调换房屋的产权手续，同时穗京公司擅自将部分回迁安置房抵押给银行，现被法院查封；39户签订补偿安置协议后，未搬迁，房屋未拆除；4户签订货币补偿协议，已迁出。第二期用地面积5275平方米，未核发拆迁许可证，未实施拆迁。2001年东山区人民法院以(2001)东法执字第805号《协助执行通知书》和《民事裁定书》限制宝山公司、穗京公司、升平公司该地块的加名、更名手续。2003年该局以穗国土闲认[2003]364号核发《闲置土地认定通知书》，认定该地块自1997年4月11日起闲置；等。该请示附件三为升平公司出具的《关于升平公司地块上已发拆迁公告地块的拆迁户补偿安置的报告》，载明：升平公司地块是1999年5月7日批准拆迁的。共有拆迁户75户已签补偿安置协议，其中32户安置到穗龙花园（约3000平方米）；39户签了补偿安置协议，但拆迁户未搬走，房屋还未拆除；4户弃产。……其司承诺这75户拆迁户由其司安置，安置方法可以回迁、永迁、货币补偿等。其司保证负责补偿安置好升平公司地块的拆迁户，如收地、拍卖后不能补偿安置好，愿负一切责任。广州市国土资源和房屋管理局于2005年6月1日向广州市人民政府发出的穗国房字[2005]352号《关于海珠区龙田直街闲置土地处置方案的请示》，在请示中载明该局对该地块的处理意见为：1、按照《广州市闲置土地处理办法》第十六条的规定和用地单位的意见，同意无偿收地；2、该地块存在拆迁遗留问题，根据《办法》第十六条的规定，原有的拆迁遗留问题等经济责任仍应由原拆迁人承担。因此，政府收回用地后，根据《办法》第二十一条的规定，由市拆迁主管部门责令升平公司在限期内偿付临迁费并补偿安置被拆迁人；等。2006年1月25日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，其中载明该局将公开挂牌出让天河区及海珠区两宗土地的国有土地使用权；地块基本情况……海珠区龙田直街地段地块，土地用途为商住楼，用地面积为9364平方米，建筑面积为61623平方米，等；龙田直街地块需拆迁房屋产权面积约为9885平方米，全部为住宅，地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作（以上拆迁面积是依据广州市房地产档案馆查册产权情况统计，只供参考，并不是实际拆迁安置的数据，在拆迁过程中仍按实际情况由买受人负责全部补偿安置）；有关出让地块的详细资料及挂牌文件可于本公告发布之日起到交易登记中心306室索取或在国际互联网上浏览；等。2006年2月28日中惠公司与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，确认中惠公司购得上述地块。同日，中惠公司（乙方）与广州市国土资源和房屋管理局（甲方）签订了《广州市国有土地使用权出让合同》，约定海珠区龙田直街地段以挂牌方式出让，宗地面积9364平方米，其中甲方出让给乙方的土地面积为7247平方米，土地四至范围如核发的《建设用地批准书》附图所示。乙方在合同签订之日起60日内，一次性付清出让金24750000元，乙方支付出让金之日起30日内，向甲方申请办理《建设用地批准书》。乙方应当在《拆迁许可证》规定的期限内完成拆迁。第三十三条备注：乙方需负责该地块的拆迁补偿安置工作。中惠公司已支付上述出让金并取得《建设用地批准书》。2006年12月31日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房拆字〔2006〕40号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，其中载明：拆迁地点和房屋为海珠区龙田直街地段（详见本拆迁公告附图拆迁地点和范围）；拆迁人为中惠公司；等。该拆迁公告所附的拆迁地点和范围不包括海珠区龙南三巷1号房屋。2011年10月26日，广州市城市房屋拆迁管理办公室出具穗房拆结字〔2011〕13号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》，其中载明：海珠区龙田直街地块属我市141宗烂尾地块之一，经我局《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》（穗拍出〔2006〕第05号）及《建设用地批准书》（穗国土建用字〔2006〕第328号）批准，由中惠公司使用，建设项目为商品住宅用地(R1)，用地面积9364平方米；2006年12月31日，我局核发《房屋拆迁许可证》(拆许字〔2006〕第40号)，同意对上述地块进行拆迁；经查，该项目房屋拆迁总建筑面积为9743.2987平方米，均为住宅面积，拆迁总户数为135户；截止2011年10月14日，该项目已完成拆迁公告范围内门牌房屋的拆迁补偿安置手续，拆迁范围内房屋均已作价补偿或永迁安置完毕，无回迁安置面积；等。一审再查，据2016年8月9日的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载：穗龙花园（自编C区：11-12层为复式），地址为龙田直街以东及龙田西街，申报单位为宝山公司;2015年9月29日，广州市海珠区人民法院以（2002）海经执字第399-11号继续查封宝山公司所有的坐落在广州市海珠区龙田街以东及龙田直西侧的穗龙花园全部（除预售、过户、查封外）房屋的产权，查封期限从2015年10月16日至2018年10月15日止；等。2016年2月25日，吴流提起本案诉讼。一审庭审时，吴流与征收办公室、中惠公司、穗京公司均确认吴流已于2000年被安置回迁到穗龙一街x号704房。经本院释明，吴流明确表示就其诉讼主张要求中惠公司提供安置的房产无法提供具体房号或位置信息，并表示中惠公司现被限制销售的20套房产的面积均不符合吴流要求安置的条件。中惠公司也表示其公司名下没有符合吴流要求的房产可供吴流安置回迁。一审法院认为，吴流与升平公司之间的房屋拆迁安置补偿合同关系经广州市公证处及广州市房地产管理局登记备案。吴流已将原址房屋交由升平公司拆除，升平公司也已按照协议约定将原告回迁安置至广州市海珠区穗龙一街x号704房，升平公司已完成了上述协议中的回迁安置义务，双方关于房屋产权补偿面积差额的结算也已经达成协议并履行。中惠公司与吴流签订《补偿协议》并补偿完毕。穗京公司主张对吴流的安置补偿房屋享有权利，并认为升平公司的安置补偿行为侵犯其权利，但吴流从2000年被安置在穗龙花园居住至今已十几年之久，穗京公司、宝山公司均未对升平公司的安置行为提出过异议，也未对涉案房屋主张过权利。基于穗京公司与宝山公司、升平公司之间系关联公司关系，综合当时解决历史遗留问题的背景及各方当事人提交的证据材料显示，应当认定穗京公司、宝山公司对升平公司签订的回迁安置补偿协议知情且未提出过异议，故穗京公司认为升平公司对吴流作出的安置补偿行为侵犯其权利的抗辩无理，该院不予采纳。升平公司安排涉案房屋给吴流回迁安置，理应为其办理安置房屋的产权登记手续，现回迁安置房屋的产权过户存在障碍，吴流应当依据相关法律规定主张权利，其要求中惠公司对其另行安置房屋作为拆迁补偿，缺乏依据，不予支持。吴流要求征收办公室对中惠公司应承担的义务承担连带责任无理，该院依法予以驳回。本案诉讼系升平公司的违约行为导致，故本案受理费应由升平公司负担。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：驳回吴流的全部诉讼请求。案件受理费100元，由广州市升平房地产开发有限公司负担。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。二审另查明，本院作出的（2017）粤01民终11994号民事判决书查明如下事实：“根据地址为龙田直街以东及龙田西街的《广州市不动产登记查册表》显示，该楼盘已有部分拆迁户申请办理了初始登记、产权过户转移等手续。”本院认为：本案的争议焦点为中惠公司应否向吴流承担拆迁安置补偿义务。根据本案查明事实，吴流与升平公司签订了《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，上述协议经广州市公证处公证及广州市房地产管理局登记备案。上述协议签订后，吴流已将原址房屋交由升平公司拆除，升平公司也已按照双方协议约定将吴流回迁安置至广州市海珠区穗龙一街x号704房实际居住，一审法院据此认定升平公司已完成了上述协议中的回迁安置义务，并无不当。本案诉讼中，吴流提出升平公司对穗龙花园房屋并无处置权，其安置行为不可能实际履行，穗京公司亦主张其对吴流的安置补偿房屋享有权利，并认为升平公司的安置行为侵犯其权利。对此本院认为，本案证据反映升平公司系穗京公司与他人合作成立，穗京公司与宝山公司、升平公司之间存在一定关联，且从2000年吴流被安置入住穗龙花园至今已十几年之久，穗京公司、宝山公司均未对升平公司的安置行为提出过异议，也未对涉案房屋主张过权利，一审法院认定穗京公司、宝山公司对升平公司签订的回迁安置补偿协议知情且未提出过异议，并无不当。吴流认为升平公司的安置行为无法实际履行的主张理由不充分，且与本案其已入住安置房屋多年的事实不符，本院不予采纳。鉴于升平公司已履行其回迁安置义务向吴流提供了安置房屋，现吴流以《挂牌公告》明确了中惠公司需承担地块拆迁遗留问题为由，再要求中惠公司对其另行安置补偿，理由不成立，本院不予支持。至于涉案安置房屋产权尚未过户登记至吴流名下的问题，吴流可另循法律途经主张权利。关于穗京公司本案提起上诉的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条关于“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉”的规定，穗京公司为无独立请求权的第三人，其并未被判决承担民事责任，故其无权提起上诉。因此，对其上诉请求本院不予调处。综上所述，吴流的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴流负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 张燕宁审判员 郑怀勇二〇一七年十月二十七日书记员 杨仁义黄妙丽 来源：百度搜索“”