（2017）苏07民终2956号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-11-18

案件名称

冯生贵、王录萍与连云港市明珠开君国际酒店有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

连云港市明珠开君国际酒店有限公司,冯生贵,王录萍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终2956号上诉人（原审被告）：连云港市明珠开君国际酒店有限公司。法定代表人：尚开军，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴徽，江苏华德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯生贵。被上诉人（原审原告）：王录萍。上诉人连云港市明珠开君国际酒店有限公司（以下简称明珠开君公司）因与被上诉人冯生贵、王录萍房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明珠开君公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1.上诉人与被上诉人之间的回购协议应认定为未生效。回购协议第六条约定本协议由甲乙双方签字盖章并给付10%回购定金后生效，而本案中上诉人未支付10%的定金给被上诉人。一审法院根据未生效的回购协议判决上诉人履行明显属于认定事实错误，应当驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一审判决上诉人支付被上诉人1070元的违约损失明显不当。1070元的损失是过路费的损失，被上诉人不能证明该费用是因为洽谈回购事宜而产生的，即使产生了，其也属于被上诉人应当自行承担的费用。被上诉人冯生贵、王录萍辩称：请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实与理由：1.一审法院认定上诉人与被上诉人之间的回购协议生效了，符合合同法的相关规定。2.上诉人应该按照回购协议的约定将违约金支付给我方。我方因为回购的事情跑了十多趟，花费了有一万多元，一审法院判决的1070元根本不足以弥补我方的损失。冯生贵、王录萍向一审法院诉讼请求：1.判令明珠开君公司全面履行与冯生贵、王录萍于2016年11月18日签订的回购协议；2.判令明珠开君公司赔偿冯生贵、王录萍违约损失包括来往的路费、住房租金等。一审法院查明事实：冯生贵与王录萍系夫妻关系，2004年案外人江苏东盛房地产综合开发有限公司与冯生贵、王录萍签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于连云区海棠路与中山东路交界处X室房屋（丘号XX）出售给冯生贵、王录萍，并办理了产权证，将该房屋登记在冯生贵、王录萍名下。2004年11月18日，江苏东盛房地产综合开发有限公司与王录萍签订《东盛大厦房款拆分表》，约定涉案房屋总房款为251385元。甲方连云港明珠大酒店、乙方王录萍及担保方江苏东盛房地产综合开发有限公司另签订《东盛国际酒店委托经营协议》，协议第八条约定：有关十年后乙方对自己的产权式物业单元是自营还是继续续约委托，将由业主委员会投票决定。业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购。该协议签订后，涉案房屋由明珠开君公司实际经营并按期向冯生贵、王录萍支付回报款，《东盛国际酒店委托经营协议》于2016年8月17日届满后，明珠开君公司未再向冯生贵、王录萍支付回报款，房屋也未完成回购，明珠开君公司仍经营涉案房屋至今。2016年11月18日，王录萍与明珠开君公司签订《回购协议》，约定由明珠开君公司向冯生贵、王录萍回购涉案房屋，该协议第1条约定“从2016年9月26日开始办理回购登记，并于登记后的十日内，签订二手房买卖协议给付原房款10%作为回购定金，自签订二手房买卖协议后半年内给付至原房款50%后办理产权变更登记，余款在办理产权变更登记完毕后180日内付清。”第4条约定“如买受人逾期付款，则从逾期之日起按未付款总额的万分之五每日给付逾期违约金。”第5条约定“从2016年8月18日起至付清回购款之日止，按剩余房款（即扣除买受人已付房款后的余款）5%计算回报率，回报款将在结清回购款后三日内付清。”第6条约定“本协议由甲、乙双方签字盖章并给付10%回购定金后生效。”该协议有王录萍签字及明珠开君公司加盖公章确认，明珠开君公司工作人员刘帆另注明“2月28日之前付定金。”冯生贵、王录萍、明珠开君公司均对该协议真实性予以认可。该协议签订后，明珠开君公司至今未向冯生贵、王录萍支付10%的定金，也未支付其他回购款及回报款。冯生贵、王录萍认为明珠开君公司已构成违约，给冯生贵、王录萍造成了路费、房租费等违约损失，冯生贵、王录萍向一审法院提交过路费票据7张，证明因明珠开君公司违约，造成其产生路费损失1070元。明珠开君公司认为《回购协议》中约定在明珠开君公司支付10%定金后才生效，而该定金未支付，因此《回购协议》未生效。上述事实，有冯生贵、王录萍提供的《回购协议》、《房款拆分表》、产权证、过路费票据以及双方当事人的陈述予以证实，一审法院依法予以确认。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案冯生贵、王录萍与明珠开君公司签订的《回购协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。明珠开君公司应按协议约定向冯生贵、王录萍支付相关款项，明珠开君公司至今未向冯生贵、王录萍支付回购款及回报款，已构成违约，应承担违约责任，故一审法院对冯生贵、王录萍要求明珠开君公司全面履行《回购协议》约定的义务的诉求依法予以支持。根据该协议约定，明珠开君公司应于2016年11月28日前支付冯生贵、王录萍10%定金（即25138.5元），于2017年5月18日前付至冯生贵、王录萍50%（即125692.5元），余款125692.5元在办理产权变更登记完毕后180日内付清。因明珠开君公司至今未支付冯生贵、王录萍任何款项，故按协议约定，明珠开君公司应一次性支付冯生贵、王录萍125692.5元，余款125692.5元在办理涉案房屋产权变更登记完毕后180日内付清。因余款125692.5元尚未到付款期限，一审法院在本案中不予处理。另根据协议第5条约定，明珠开君公司应一次性支付冯生贵、王录萍回报款为251385元×5%每年÷12个月×10个月=10474.38元，剩余回报款应自2017年6月18日起至明珠开君公司实际付清回购款之日止按剩余房款的5%计算。因剩余回报款尚未到付款期限，一审法院在本案中亦不予处理。关于冯生贵、王录萍主张的违约损失，冯生贵、王录萍未要求明珠开君公司按协议约定的未付款总额每日万分之五主张违约金，但要求明珠开君公司赔偿其路费、房租等损失。一审法院认为，冯生贵、王录萍居住在山东省XX市，因明珠开君公司违约，导致冯生贵、王录萍往返处理回购事宜，必然会产生相关损失，冯生贵、王录萍提供的过路费票据时间上与本案处理回购事宜能够印证，因此一审法院对冯生贵、王录萍主张的损失按1070元予以支持，对于其他房租等损失，因冯生贵、王录萍对该部分损失未能举证，一审法院不予支持。关于明珠开君公司辩称《回购协议》约定应在明珠开君公司给付10%回购定金后生效，明珠开君公司至今未支付定金，因此该协议未生效。一审法院认为，《回购协议》系附生效条件的合同，自条件成就时生效，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案10%定金未支付的责任在明珠开君公司，系明珠开君公司为自己的利益不正当的阻止条件成就，因此应视为条件已成就，该《回购协议》已生效，一审法院对明珠开君公司的抗辩主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院遂判决：明珠开君公司继续履行其与冯生贵、王录萍于2016年11月18日签订的《回购协议》，并于判决发生法律效力之日起十日内支付冯生贵、王录萍回购款125692.5元、回报款10474.38元、违约损失1070元，合计137236.88元。案件受理费5071元，由明珠开君公司负担（因冯生贵、王录萍已预交，明珠开君公司于支付上述款项时将该款项一并支付冯生贵、王录萍）。二审诉讼期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的案件事实清楚，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:1.上诉人主张其与被上诉人签订的回购协议未生效能否成立；2.一审判决上诉人支付被上诉人1070元违约损失是否正确。关于第一个争议焦点，本院认为：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。本案中，上诉人明珠开君公司与被上诉人冯生贵、王录萍于2016年11月18日签订的《回购协议》虽然约定该协议由双方签字盖章并给付10%回购定金后生效，属于附生效条件的合同，但是代表上诉人签订该回购协议的公司财务经理倪永明和公司酒店经理刘帆共同在该回购协议上签字承诺于2017年2月28日之前向被上诉人支付定金。然而，上诉人却违背承诺在2017年2月28日之前并没有向被上诉人支付定金，且在此之后仍然拒绝支付定金。在此情况下，一审法院认定本案10%定金未支付的责任在上诉人，系上诉人为自己的利益不正当地阻止条件成就，因此应视为条件已成就，该《回购协议》已生效，符合法律规定。上诉人主张其与被上诉人签订的回购协议未生效的理由明显不能成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为：由于上诉人明珠开君公司一直未按双方签订的回购协议履行回购义务，导致被上诉人冯生贵、王录萍多次从居住地山东省XX市至本地江苏省连云港市往返处理回购事宜。被上诉人冯生贵、王录萍因此支出相应的过路费等费用属于因上诉人的违约而造成的损失，被上诉人在本案中主张由上诉人予以赔偿符合法律规定。一审法院在对被上诉人冯生贵、王录萍提供的过路费票据经过审核以后，认定其中的1070元费用支出与本案处理回购事宜有关，从而判决上诉人予以赔偿并无不当。上诉人明珠开君公司主张其不应赔偿被上诉人相关费用损失的理由不能成立，本院亦不予采信。综上所述，明珠开君公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5071元，由上诉人连云港市明珠开君国际酒店有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长　乙　斌审判员　王学明审判员　万子榕二〇一七年十月二十七日书记员　卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”