（2017）苏05民终4991号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-11-30

案件名称

周建华、陆秀英等与陆晓燕、陶惠忠等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周建华,陆秀英,周欢欢,陆晓燕,陶惠忠,刘小琴,侯建华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4991号上诉人（原审原告）：周建华，男，1965年2月14日，汉族，户籍地江苏省苏州。上诉人（原审原告）：陆秀英，女，1964年9月28日，汉族，户籍地江苏省苏州。上诉人（原审原告）：周欢欢，男，1988年9月6日，汉族，户籍地江苏省苏州。委托诉讼代理人：杨国玉，江苏政纬律师事务所律师（代理上列三上诉人）。委托诉讼代理人：卢媛，江苏政纬律师事务所律师（代理上列三上诉人）。被上诉人（原审被告）：陆晓燕，女，1987年5月12日生，汉族，户籍地江苏省苏州市。委托诉讼代理人：徐董兵，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶惠忠，男，1954年1月16日生，汉族，户籍地江苏省苏州市吴江区。被上诉人（原审被告）：刘小琴，女，1993年9月26日，汉族，户籍地江西省余江县。被上诉人（原审被告）：侯建华，女，1954年1月2日生，汉族，户籍地江苏省苏州市吴江区。上诉人周建华、陆秀英、周欢欢因与被上诉人陆晓燕、陶惠忠、刘小琴、侯建华房屋买卖合同纠纷一案不服苏州工业园区人民法院(2015)园民初字第04858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周建华、陆秀英、周欢欢上诉请求：1、依法撤销苏州工业园区人民法院(2015)园民初字第04858号民事判决，依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：2014年10月28日，上诉人只是委托陆晓燕用涉案房屋作抵押进行贷款，并不是出售该房屋，也从未授权陆晓燕出卖房屋，用房款归还借款。上诉人当时在公证处签了好多字，但并未细看具体的内容。陆晓燕是恶意串通陶惠忠将涉案房屋过户至被上诉人陶惠忠名下，上诉人并未获得任何购房款。按照评估，当时涉案房屋价值1004700元，但被上诉人仅以700000元价格出售。作为委托代理人应该最大限度维护委托认得合法权益，以最合理的价格出售房屋，因此被上诉人的行为也是严重侵害上诉人的合法权益。被上诉人陆晓燕在诉讼中答辩称：一审法院判决事实清楚，适用法律正确，陆晓燕和其他被上诉人不存在恶意串通，陆晓燕代理是原告自愿行为目的是为了偿还债务，三上诉人及陆晓燕的委托是在公证部门见证下完成，是各方真实意思表示，包括公证处做的讯问笔录中的内容，另一方面陆晓燕出售房屋事宜并未超出委托权限，且价格也未低于三上诉人规定的60万限额，故请求法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人陶惠忠、刘小琴、侯建华在诉讼中均未作答辩。原审原告周建华、陆秀英、周欢欢向一审法院起诉请求：1、确认陆晓燕、陶惠忠、刘小琴、侯建华之间关于苏州工业园莲花新村五区18幢105室的房屋买卖合同无效并赔偿其房屋损失200万元；2、本案诉讼费由陆晓燕、陶惠忠、刘小琴、侯建华承担。一审法院认定事实：位于苏州工业园区莲花新村5区18幢105室的房屋为动迁安置房，由周建华于2003年代表全家与苏州工业园区娄葑征地动迁办公室签订产权调换协议取得，房屋安置人员为陆秀英、周欢欢、周建华。陆秀英、周欢欢、周建华因欠付案外人吴妮萍借款未偿还，苏州仲裁委员会于2012年12月10日作出的（2012）苏仲裁字第440号裁决书。该裁决书明确：1、陆秀英、周欢欢、周建华于裁决书送达之日起10日内归还吴妮萍借款400000元，并按年利率13%支付自2011年11月2日起至2012年8月10日的相应利息24605元。2、陆秀英、周欢欢、周建华于裁决书送达之日起10日内支付吴妮萍利息违约金2340元，并按照本金40万元自2012年8月11日起按一年期银行贷款利率四倍承担逾期还款利息至本裁决确定的付款日止。3、陆秀英、周欢欢、周建华于裁决书送达之日起10日内支付吴妮萍律师费16015元。4、陆秀英、周欢欢、周建华如不履行第1、2、3项裁决的，申请人对拍卖或变卖苏州市工业园区莲花新村五区18幢105室房屋所得款项享有优先受偿权。5、驳回吴妮萍其他仲裁请求。6、仲裁费14096元由被申请人承担。裁决后，因陆秀英、周欢欢、周建华未履行法律文书确定的付款义务，权利人吴妮萍向苏州市中级人民法院申请执行，执行标的为人民币489406元和迟延履行期间加倍债务利息以及申请执行费，后苏州市中级人民法院指定由苏州工业园区人民法院执行该起案件。苏州工业园区人民法院在执行过程中，依法将讼争房屋查封。2014年11月20日，吴妮萍申请法院对讼争房屋解除查封；2015年1月16日，吴妮萍向法院提交撤回执行申请，并表示撤诉后就该案不再申请执行、不再另案诉讼。苏州工业园区人民法院于2015年1月20日出具（2014）园执字第02835-2号执行裁定，同意实体上终结执行上述仲裁裁决书。2014年10月28日，陆秀英、周欢欢、周建华作为委托人，陆晓燕作为受托人，各方签订《委托书》，由委托方共同委托陆晓燕办理房屋相关事宜，包括：讼争房屋档案查询、与原贷款人办理房屋抵押贷款结算手续、领取及注销他项权证、签订赎楼贷款合同、代签房屋《存量房买卖合同》、办理房屋过户登记至买受人名下的房屋所有权转移登记及土地使用权变更登记手续、教案相关税费等、全权领取托管资金及办理房屋内水、电、煤、电等过户手续，委托书上陆秀英、周欢欢、周建华均签字。后各方在苏州市苏城公证处将上述《委托书》进行公证，明确知晓委托的法律意义及后果。根据公证部门给各方所做笔录，陆秀英、周欢欢、周建华表示与陆晓燕为熟人，因为自己没有时间，故委托陆晓燕办理房产还款、出售、房地产过户等手续，委托期限为办理上述事项完毕且系全权委托。出售房屋目的是为了归还欠款，房屋出售最低价格为60万元，陆秀英、周欢欢、周建华并在笔录上签字确认知晓相关陈述的后果。2014年12月8日，陆晓燕作为卖方委托人，侯建华、陶惠忠作为买方委托人、苏州富誉房地产经纪有限公司作为居间方，各方签订《苏州市存量房买卖合同》，由卖方将上述房屋（含附属车库）出售给买方，出卖人保证合同生效之前未设立抵押，房屋价款该合同约定为人民币1万元、在2014年12月10日前一次性支付，资金监管协议约定将该1万元存入监管账户。房屋后转移登记至侯建华、陶惠忠名下。2015年7月14日，侯建华、陶惠忠作为出卖方，刘小琴作为买受方，苏州齐家房产中介有限公司作为居间方，各方签订《苏州市存量房买卖合同》，由出卖方将上述房屋及附属车库以118万元的价格出售给买受方。后该房屋于2015年9月1日转移登记在刘小琴名下。另查明：讼争房屋于2016年4月18日转移登记在案外人秦善诚名下，该房屋抵押给招商银行股份有限公司苏州分行，抵押期限为2016年4月15日至2046年4月13日。一审庭审中，陆晓燕提交一份银行转账凭证，证实陶惠忠在2014年12月24日将69万元转账交付陆晓燕，陆晓燕在当日将70万元转账交付吴妮萍。陆晓燕辩称：当时实际房款为70万元，其中69万元由陶惠忠直接转账给自己，剩余1万元进行资金托管。因为考虑陆秀英、周欢欢、周建华方债务较多，担心其余债权人查封托管账户里面的房款。陆晓燕在收到房款后即将70万元转账给付吴妮萍。当时法院拍卖的同小区同面积的房屋价格为79万元，而陆秀英、周欢欢、周建华在公证处表明售价不低于60万元，且本案房屋当时三原告一直还在居住，故房屋的价格并符合市场行情。房款除了给付吴妮萍之外，没有剩余，陆晓燕也不从中收取报酬。就房屋买卖的过程，陆秀英、周欢欢、周建华诉称：最开始陆秀英、周欢欢、周建华欠付吴妮萍抵押贷款，2014年夏天吴妮萍叫人到陆秀英、周欢欢、周建华家里催要，说找人做银行抵押贷款，当时口头协商只需要偿还40多万。后来双方去公证处做权证，说的只抵押不过户，陆秀英、周欢欢、周建华没看公证书和笔录就签字了。过了一段时间，房东上门说房子已经卖了，又说让原告出75万元将房屋在买回去，再之后就有人上门叫陆秀英、周欢欢、周建华搬走，2015年11月18日陆秀英、周欢欢、周建华等人就被人赶出来。经一审法院与吴妮萍核实，其口头表示已经收到陆晓燕代陆秀英、周欢欢、周建华给付的房屋价款70万，之后才向法院撤回强制执行。一审诉讼中，陆秀英、周欢欢、周建华要求对于讼争房屋的市场价格进行评估。一审法院依法委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对讼争房屋在2014年12月8日的市场价格进行评估，该行出具评估报告，确认该时间房屋市场价值为1004700元。以上事实，由苏州市存量房买卖合同、委托书、银行转账凭证、执行材料等以及双方当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人对自己诉讼主张，有义务提供证据予以证实，否则应承担举证不能的法律后果。根据现有证据及庭审陈述，可以确认系陆晓燕接受陆秀英、周欢欢、周建华委托将讼争房屋出售给陶惠忠，并将售房款70万元给付吴妮萍，吴妮萍据此向法院撤回对于陆秀英、周欢欢、周建华欠款案件的强制执行。本案中，陆秀英、周欢欢、周建华以被告恶意串通出售自有房屋为由诉请确认相关房屋买卖无效并主张赔偿，一方面，陆秀英、周欢欢、周建华及陆晓燕的委托系在公证部门见证下所完成，应视为各方真实意思表示；陆秀英、周欢欢、周建华在公证部门所做询问笔录中表示对委托出售房屋的事项理解并自愿承担相关后果，应视为其对相关事宜及后果明确知晓。陆秀英、周欢欢、周建华开庭虽主张售房并非真实意思表示，但不能就此举证，相关意见本院不予采信。另一方面，陆晓燕出售讼争房屋的事宜并未超出委托权限，且房屋出售的价格也未低于陆秀英、周欢欢、周建华规定的限额。现售房款项也转账交付吴妮萍，吴妮萍据此撤回向陆秀英、周欢欢、周建华申请执行生效文书，也无证据表明陆晓燕、陶惠忠、刘小琴、侯建华隐匿多余房款不交付陆秀英、周欢欢、周建华，故陆秀英、周欢欢、周建华主张陆晓燕、陶惠忠、刘小琴、侯建华恶意串通损害其利益缺乏依据，其以此为由诉请陆晓燕、陶惠忠、刘小琴、侯建华赔偿，本院不予支持。遂判决：驳回周建华、陆秀英、周欢欢的全部诉讼请求。案件受理费收取22800元，公告费690元，鉴定费10800元，合计34290元，由周建华、陆秀英、周欢欢负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，陆秀英、周欢欢、周建华于2014年10月28日签署委托书，委托陆晓燕代为办理涉案房屋的转让的相关事宜，该委托书系在公证员见证下完成并由公证部门出具公证书。根据上诉人在公证处询问笔录中的陈述，当时约定的成交价是不低于60万元，故陆晓燕之后将涉案房屋以70万元的价格转让给陶惠忠，符合上诉人的委托要求。三上诉人均为具有完全民事行为能力的成年人，其在诉讼中关于当时在公证处办理授权委托手续时，对于自己所签署的法律文件并不知情的陈述，显然不符合常理，对此上诉人应负相应举证责任。鉴于上诉人在诉讼中并未提供充足的证据予以佐证，故本院对此不予采信。上诉人陆秀英、周欢欢、周建华以被上诉人陆晓燕、陶惠忠、刘小琴、侯建华恶意串通损害其利益而要求予以赔偿的诉讼请求，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。据此，陆秀英、周欢欢、周建华的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人陆秀英、周欢欢、周建华负担。本判决为终审判决。审判长　包　刚审判员　郑　雄审判员　杨　兵二〇一七年十月二十七日书记员　杨颖颖 来源：百度“”