（2017）皖0103民初5235号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-12
案件名称
吕美琴与张承美房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕美琴,张承美,刘继发
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初5235号原告：吕美琴，女，1959年10月3日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：吕汶，安徽健友律师事务所律师。被告：张承美，女，1974年8月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。第三人：刘继发，男，1955年2月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。原告吕美琴与被告张承美、第三人刘继发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕美琴及其委托诉讼代理人吕汶，被告张承美，第三人刘继发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕美琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除吕美琴与张承美2015年5月31日签订的租房协议；2.判令张承美支付吕美琴房屋占用费用暂计74100元（从2016年1月1日计算至起诉之日2017年7月20日按日租金的标准计算至房屋实际返还之日）；3.诉讼费用由张承美承担。吕美琴庭审中增加诉讼请求：判令张承美支付吕美琴逾期付款利息3342元（以半年租金23400元为基数，从2016年7月1日计算至2016年7月1日共计183天，为557元；以46800元为基数，从2016年7月1日计算至2016年12月31日为1114元；以70200元为基数从2017年1月1日计算至2017年7月1日为1671元；按同期银行贷款利率分段计算至款清息止）。事实和理由：吕美琴和张承美于2015年5月31日签订租房协议，张承美从吕美琴处承租舒x号x栋商住楼底层（31.26平方米）房屋用于经营，租赁时间是2015年1月1日至2015年12月31日，月租金为每月3900元，每半年结算一次。张承美目前只向吕美琴支付了2015年1月1日至2015年12月31日的房屋租金，后一直用种种理由拒绝返还房屋、拒绝续签房屋租赁合同、拒绝支付房屋使用占用费至今。此租赁房屋为吕美琴丈夫刘继发承租安徽省人民政府办公厅而来，现安徽省人民政府办公厅已起诉刘继发要求返还房屋并支付租金，合肥市庐阳区人民法院已作出判决并生效，为维护吕美琴的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。张承美辩称，张承美和吕美琴于2015年5月31日签订的租房协议是无效合同。吕美琴在刘继发与安徽省人民政府办公厅的租赁协议已到期且要求收回房屋的情况下，仍向张承美承诺可以长期租用案涉房屋，致使张承美在不知情的情况下签订了合同，是无效合同。张承美不同意向吕美琴支付房屋使用费，吕美琴并非产权人，且与张承美签订的租赁协议无效。吕美琴多次带人恐吓张承美，影响张承美正常经营和进货，导致损失数十万元，影响了张承美的正常生活。要求吕美琴退还2015年房租46800元和押金10000元。本院经审理认定的事实如下：吕美琴与刘继发系夫妻关系。吕美琴将刘继发自安徽省人民政府办公厅承租的位于合肥市庐江路x号x幢底层x轴中建筑面积为31.26平方米的房屋转租给张承美，吕美琴与张承美于2015年5月31日签订《租房协议》一份，约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日，月租金3900元，每半年结算一次，保证金10000元（协议终止时返还保证金）。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。租赁协议到期后，双方未续签租赁合同，张承美仍继续使用租赁物。张承美支付租金至2015年12月31日，此后未再支付租金。庭审中，吕美琴表示租赁合同到期后，双方形成的是不定期租赁合同关系，其主张的占有使用费即为不定期租赁合同期间的租金。另查明：刘继发与安徽省人民政府办公厅签订的租赁合同约定的租期至2014年12月31日，合同到期后，双方未续签租赁合同，也未办理房屋交接手续，案涉房屋仍由张承美使用至今。安徽省人民政府办公厅于2017年1月诉至本院，要求判令刘继发以及张承美、张家良（另一次承租人）立即返还租赁物（合肥市庐阳区舒城路x号x幢底层x轴至x轴商铺）；判令刘继发支付房屋占有使用费124933元，张承美和张家良在各自占有份额内承担连带给付义务（自2015年4月1日起暂至2016年11月30日，以后按6383元/月、每年递增5%计算至实际交还之日止）。本院于2017年6月29日作出（2017）皖0103民初1108号民事判决书，认定刘继发与安徽省人民政府办公厅租赁合同到期后，双方形成了不定期的租赁合同关系，并据此判令：一、刘继发于本判决生效之日起三十日内返还安徽省人民政府办公厅位于合肥市庐阳区舒城路1号房屋；二、第三人张承美和第三人张家良于本判决生效之日起三十日内腾空各自占用的上述房屋并协助刘继发返还房屋给安徽省人民政府办公厅；三、刘继发于本判决生效之日起十日内支付安徽省人民政府办公厅租金124933元（自2016年12月1日起按76596元/年的标准计算租金至2016年12月31日，并自2017年1月1日起按80426元/年、每年递增5%的标准计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回安徽省人民政府办公厅的其他诉讼请求。该判决于2017年7月20日生效。以上事实，由吕美琴提交的身份证、结婚证、户口本、租房协议、集资开发舒x号x幢商住楼底层门面协议书、补充协议书、房屋登记簿、民事判决书，张承美提交的通知，以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，吕美琴与张承美之间的转租协议是双方当事人的真实意思表示，出租人安徽省人民政府办公厅未对转租行为提出异议，且未要求解除转租合同，故吕美琴与张承美之间的转租协议合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方租赁期限届满后，未续签合同，也未办理交接手续，张承美继续使用租赁物，双方形成了不定期的租赁合同，该不定期租赁关系延续至刘继发与安徽省人民政府办公厅之间的不定期租赁关系解除之日止即（2017）皖0103民初1108号民事判决生效之日即2017年7月20日。鉴于双方不定期租赁关系已经终止，对于吕美琴要求解除租房协议的主张，本院不再予以支持。张承美支付租金至2015年12月31日，应当按照合同约定的租金标准即3900元/月支付2016年1月1日至2017年7月20日的租金共计72800元，扣除押金10000元，张承美还应支付吕美琴租金62800元。鉴于张承美至今未返还租赁物，其应当自2017年7月21日起按照3900元/月的标准向吕美琴支付占有使用费直至实际返还房屋之日止。刘继发在与安徽省人民政府办公厅租赁协议到期后，未能和其签订续租合同，双方始终处于不定期的租赁关系，吕美琴夫妻对于张承美未按期支付租金亦有过错，本院对于吕美琴主张的逾期付款的利息，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张承美于本判决生效之日起十日内支付原告吕美琴租金62800元（暂算至2017年7月20日，此后按3900元/月的标准计算占有使用费至实际返还房屋之日止）；二、驳回原告吕美琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为866元，由原告吕美琴负担132元，被告张承美负担734元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 孔静二〇一七年十月二十七日书记员 孙多附本判决所依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。