（2017）浙0784民初4782号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2018-03-02

案件名称

吕余广、应飞云等与永康市金辉房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

永康市人民法院

所属地区

永康市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吕余广,应飞云,永康市金辉房产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

浙江省永康市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0784民初4782号原告：吕余广，男，1975年8月31日出生，汉族，住浙江省永康市，原告：应飞云，女，1981年3月6日出生，汉族，住浙江省永康市，委托代理人：吕余广，即本案另一原告，系原告应飞云的丈夫。被告：永康市金辉房产开发有限公司，住所地：浙江省永康市总部中心金松大厦22楼2201号。法定代表人：林俊波。委托代理人：孔海燕，浙江雷欧律师事务所律师。原告吕余广、应飞云诉被告永康市金辉房产开发有限公司（以下简称“金辉房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月2日受理后，依法适用简易程序，分别于2017年6月26日、10月18日公开开庭进行审理。二次庭审，原告吕余广（同为原告应飞云的委托代理人）、被告金辉房开公司的委托代理人孔海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕余广、应飞云向本院提出诉讼请求：1、依法判令金辉房开公司履行交房义务、办理交房手续，并向吕余广、应飞云支付自2016年12月31日起实际交房之日止的延期交房违约金，按全部购房价款1264540元的日万分之零点五计算（计算至2017年6月1日止的违约金为9500元）；2、判令金辉房产公司办理交房手续时退还吕余广、应飞云多交的房款14725元【计算方式为1264540-（1287510-1.6×1.6×14724.5）=14725元】。案件审理中，吕余广、应飞云以已经收房为由，将第1项诉讼请求变更为请求判令金辉房开公司支付吕余广、应飞云因其违约造成的损失6855元【计算方式为14724.5×2.25÷2.9×（2.9-2.3）=6855元】，并放弃第1项诉讼请求要求金辉房开公司履行交房义务、办理交房手续的请求及第2项诉讼请求。事实和理由：吕余广、应飞云与金辉房开公司系商品房买卖合同关系，吕余广、应飞云于2016年12月4日与金辉房开公司签署了《商品房买卖合同》（备案编号：永市监格式备案2015-1-1-1），购买金辉房开公司开发的坐落于浙江省永康市城北东路498号2幢1单元1301室的商品房。购房时，楼书及金辉房开公司均明确告知吕余广、应飞云购买的商品房中整个储藏间免费赠送，不计入套内计费面积。吕余广、应飞云基于金辉房开公司赠送整个储藏间才和金辉房开公司签订了购房合同。交房期限届满后，金辉房开公司违反约定，将承诺免费赠送的储藏间内面积为1.6×1.6=2.56平方米的一正方形区块作为套内收费面积，要求吕余广、应飞云缴纳这部分房款1.6×1.6×14724.5=37695元，否则不予交房。吕余广、应飞云认为，金辉房开公司向吕余广、应飞云收取原本承诺免费赠送的房屋面积的房款，并以此作为交房条件是违约行为。补充事实与理由：2017年8月份，金辉房开公司与吕余广、应飞云办理了交房手续，并于2017年8月17日办理了房屋所有证。但是，金辉房开公司所交付房屋层高没有全部达到2.9米（储藏间中有1.5×1.5=2.25平方米的面积层高仅有2.3米），与合同约定不符，其行为已构成违约，金辉房开公司应就其违约行为向吕余广、应飞云赔偿层高缩水部分的损失。被告金辉房开公司答辩称，一、关于房屋交付问题，首先，金辉房开公司已于2016年12月29日通过中国邮政特快专递向吕余广、应飞云寄送了《交房通知书》，该邮件于当日被签收；其次，2016年12月30日，金辉房开公司也已将“东方铭园小区”的交房公告刊登在永康日报第0.3版，以公告的形式通知业主办理交房手续，故金辉房开公司已按约履行交房义务，不存在逾期交房的行为；二、关于返还款项问题，吕余广、应飞云要求金辉房开公司返还多交房款14725元，没有法律及事实依据，吕余广、应飞云履行付款1264540元的义务系基于房屋买卖合同中约定购房面积85.88平方米乘以单价14724.5/平方米计算得出，而根据合同第五章面积差异处理方式第13条的约定，建筑面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房款，本案所诉房屋面积经金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司实际勘验，建筑面积为88.41平方米，故吕余广、应飞云在收房办理产权证时应依照房产单价补足差价，金辉房开公司不存在多收房款的行为；综上，请求驳回吕余广、应飞云的诉讼请求。原告吕余广、应飞云为证明其诉请主张，于第一庭审中向本院提供了以下证据材料：1、东方铭园宣传楼书以及视频（2016年12月25日，东方铭园售楼处，吕余广与金辉房开公司的法定代表人林俊波）各一份，欲证明金辉房开公司口头承诺整个储藏间面积系赠送的事实。被告金辉房开公司的质证意见：对真实性无异议，但视频中隐约能听到房子本身存在赠送面积以及买的面积不一样赠送面积也不一样，林俊波说的是高高的部分面积是赠送的，并没有准确说到赠送面积，最终应以实测面积为准，售楼书中“储藏间等多面积全送赠”的意思是每套都有储藏间赠送，但是层高为2.15米部分才是赠送的储藏间，超出该层高部分的面积要补差价，且层高达2.2米以上才会被计入测绘面积，测绘面积跟购房合同不符的以测绘面积为准。2、《商品房买卖合同》原件（核对后退回）一份，欲证明合同约定层高为2.9米，而储藏间一个角的部分层高为2.3米，2.3米与层高2.9米相差很大距离，金辉房开公司就该部分按正常房价计收房款是违约的事实。被告金辉房开公司的质证意见：对真实性及证明内容均无异议，反而能证明吕余广、应飞云对超出2.15米层高的建筑面积的认可。3、交房缴费清单打印件一份，系金辉房开公司于2016年12月20日到30日之间向吕余广、应飞云寄送的清单，欲证明金辉房开公司将储藏间层高超过2.15米该部分面积计算在房款之内的事实。被告金辉房开公司的质证意见：对真实性无异议，能证明金辉房开公司在合同约定的交房期限之前向吕余广、应飞云送达了交房通知的事实，金辉房开公司并不存在逾期交房的行为。4、东方铭园房屋照片两张，欲证明吕余广自己去测量之后发现被金辉房开公司无理收费的面积为2.56平方米及层高约为2.3米的事实。被告金辉房开公司的质证意见：对真实性无法确认。原告吕余广、应飞云于第二庭审中向本院提供了以下证据材料：5、房产证原件（核对后退回）一本，欲证明储藏间里有1.5×1.5层高为2.3米的区块被计入房产证面积，但该层高未达到合同约定的层高2.9米的事实。被告金辉房开公司的质证意见：对真实性无异议。6、平面图纸原件（核对后退回）一份，欲证明图纸中显示储藏间内有1.5×1.5计入房产证面积的区块高出客厅层高0.55米，而储藏间内未被计入房产证面积的该部分层高高出客厅0.75米，可见，储藏间内部的层高差仅为0.2米，而房产证上标明该储藏间未被计入房产证面积的层高小于2.2米，进一步得出该储藏间被计入房产证面积的1.5×1.5区块层高必然小于2.4米，而非金辉房开公司于合同中宣称的2.9米层高的事实。被告金辉房开公司的质证意见：对真实性无异议，委托代理人曾要求金辉房开公司提供竣工图纸，但金辉房开公司至今未提供，无法确定吕余广、应飞云提交的该图纸是否就是竣工图纸。被告金辉房开公司为证明其抗辩主张，于第一庭审中向本院提供了以下证据材料：A、金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司出具的《不动产测量报告书》复印件一份，欲证明吕余广、应飞云所购买的东方铭园2幢1单元1301室测绘的套内面积为88.41平方米，与《商品房买卖合同》中约定的85.88平方米有一个2.53平方米的面积差异，但未超出双方交易面积3%的误差，金辉房开公司要求吕余广、应飞云补足差价是合理有据的事实。原告吕余广、应飞云的质证意见：对真实性无异议，但金辉房开公司已经把答应赠送的储藏间面积计入房款，对测绘面积无异议，对将该面积计算在总房款里有异议。本院认证意见：一、为证明金辉房开公司就原来承诺的赠送的储藏间违约收取房款，吕余广、应飞云向本院提供证据1、3、4予以证明，金辉房开公司则提供证据A予以反驳，本院认为，因吕余广、应飞云已于第二次庭审中放弃该部分诉讼请求，故对上述证据，本院不再予以分析认证。二、为证明金辉房开公司交付的房屋储藏间有部分面积未达合同约定的层高2.9米，吕余广、应飞云向本院提供证据2、5、6予以证明。对证据2《商品房买卖合同》，金辉房开公司质证后无异议，本院予以确认。对证据5房产证原件，经金辉房开公司质证后对真实性无异议，本院对该房产证的真实性及其载明的内容予以确认。对吕余广、应飞云提供的证据6平面图纸，金辉房开公司质证后对真实性无异议，但认为无法确定是否系竣工图纸，本院认为，金辉房开公司对该图纸的真实性无异议，本院予以确认；对于计入房产证的储藏间1.5米×1.5米该部分面积的层高，结合图纸与房产证，能够得出该部分储藏间层高未达2.4米的结论，虽庭审中金辉房开公司主张无法确认该平面图纸是否系竣工图纸，但其系本案讼争房屋的开发商，对此理应做出一个正面的回答，因金辉房开公司既未作出正面回答，亦未举证推翻该平面图纸对相关层高及层高差的记载，故本院对该平面图纸记载的内容予以确认，并认定储藏间1.5米×1.5米部分层高未达2.4米，更未达到合同约定的2.9米的层高。经审理，本院认定事实如下：2016年12月4日，吕余广、应飞云与金辉房开公司签订《商品房买卖合同》，约定金辉房开公司将其开发所有的永康市城北东路498号2幢1单元1301室商品房出售给吕余广、应飞云。双方在合同中约定该商品房预测建筑面积共85.88平方米，其中套内建筑面积66.85平方米，分摊共有面积19.03平方米，建筑层高为2.98米，房款为1264540元。同时双方对面积差异的处理及违约责任作了约定。签订上述合同的同时，吕余广、应飞云已支付该商品房的全部价款1264540元。之后，金辉房开公司于2016年12月29日向吕余广、应飞云寄送交房通知书及交房缴费通知书，当日，吕余广、应飞云收到上述通知书。2017年6月2日，吕余广、应飞云向本院提起本案诉讼，后于2017年8月与金辉房开公司办理商品房交付手续，并于2017年8月17日办理房产证。之后，吕余广、应飞云以已经收房为由，将第1项诉讼请求变更为请求判令金辉房开公司支付吕余广、应飞云因其违约造成的损失6855元【计算方式为14724.5×2.25÷2.9×（2.9-2.3）=6855元】，并放弃第1项诉讼请求要求金辉房开公司履行交房义务、办理交房手续的请求及第2项诉讼请求。本院认为，吕余广、应飞云与金辉房开公司于2016年12月4日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未有违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按合同的约定全面履行各自合同义务。合同签订时，吕余广、应飞云已按约履行了付款义务，金辉房开公司理应按时向吕余广、应飞云交付符合合同约定的商品房。但是，本案中，金辉房开公司向吕余广、应飞云交付的房屋储藏间内有被计入房产证面积并按价计收房款的1.5米×1.5米部分的层高未达到合同约定的层高2.9米，已构成违约，金辉房开公司理应承担相应的违约责任。但是，诉讼中，吕余广、应飞云在明知金辉房开公司存在上述违约行为的情况下，仍补足房款，与金辉房开公司办理商品房交付手续，且交房时并未就上述违约行为主张异议，应认定为吕余广、应飞云已认可并接受金辉房开公司的该违约行为，故吕余广、应飞云要求金辉房开公司就上述违约行为赔偿损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吕余广、应飞云的诉讼请求。本案案件受理费25元，由原告吕余广、应飞云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员　朱蓓蕾二〇一七年十月二十七日代书记员　施莹莺 来源：