（2017）京02民终10015号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-07
案件名称
彭柔刚与赵宇晨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭柔刚,赵宇晨
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终10015号上诉人（原审被告）：彭柔刚，男，1974年3月23日出生，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：赵宇晨，男，1989年6月3日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王功钊，北京市恒源律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金凤，北京市恒源律师事务所实习律师。上诉人彭柔刚因与被上诉人赵宇晨房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初10529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭柔刚的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回赵宇晨的一审全部诉讼请求。彭柔刚的主要上诉理由为：双方合同履行过程中赵宇晨未按期支付购房款已构成违约，故其应当承担相应的违约责任；2017年4月赵宇晨给付我的购房款中应扣除违约金数额，故不应认定其已支付完毕除物业交割费用之外的购房款；我至今没有交付房屋属于行使抗辩权，不构成违约。赵宇晨答辩称：我不同意彭柔刚的上诉请求和理由。我批贷是晚了，但这个期间是不受我控制的，而且房屋买卖合同中未约定具体的批贷时间；我于2017年4月已支付完毕除物业交割保证金之外的购房款，但彭柔刚至今不向我交付涉案房屋，其违约行为是明显的；我没提出上诉，但我不认可一审判决将合同约定的违约金酌减后所确定的给付标准。赵宇晨向一审法院起诉的请求为：1、彭柔刚交付我位于北京市丰台区×××2706号房屋（以下简称涉案房屋）；2、彭柔刚支付我违约金（以400万元为基数，按照日万分之五标准计算，自2017年4月15日始至房屋实际交付之日止）。一审法院认定事实：2016年8月27日，彭柔刚（甲方，出卖人）与赵宇晨（乙方，买受人）在北京链家房地产经纪有限公司的居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及补充协议。买卖合同第一条房屋基本情况约定：出卖人所售房屋楼房，坐落为：北京市丰台区×××2706号，建筑面积92.16平方米。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价为人民币329万元。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币71万元。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金人民币10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。……（四）关于贷款的约定，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币230万元。第六条房屋的交付约定：房屋的交付，按照本项约定时间或者约定条件：甲方收到（除了物业交割保证金）全款，且2017年2月20日之前将该房屋交付给买受人。补充协议第一条成交价格约定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币400万元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：乙方于2016年8月27日将第一笔定金10万元以自行支付的方式支付甲方。……4、首付款：（1）乙方于2016年11月30日前将第一笔首付款人民币60万元以自行支付的方式支付甲方。（2）乙方于2016年12月30日前将第二笔首付款人民币99万元以建委资金监管的方式支付甲方。5、申请购房贷款：甲乙双方应于2016年12月30日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。……8、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到（除了物业交割保证金）全款，且2017年2月20日之前自行办理物业交割手续。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币1万元作为物业交割保证金，该保证金在双方办理物业交割当日，由乙方自行支付甲方。第四条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。……上述合同签订后，赵宇晨给付彭柔刚定金、首付款，双方于2016年12月28日办理涉案房屋过户登记手续，现涉案房屋登记在赵宇晨名下。彭柔刚陈述，赵宇晨未按照合同约定向其支付全部购房款，其银行贷款部分资金给付时间晚于双方约定。赵宇晨不认可，表示买卖合同及补充协议未约定以银行贷款方式支付房款的时间，且银行放贷时间不受其自身控制。另查，双方均认可2017年4月1日彭柔刚收到除物业交割保证金之外的全部购房款，涉案房屋现由彭柔刚占有，拒绝交付赵宇晨。上述事实有买卖合同、补充协议、不动产登记证、中国工商银行个人借款凭证、二手房首付款交付确认函、微信聊天记录、告知函打印件、关于解除房屋买卖合同的通知复印件、快递单、签收记录打印件以及双方当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，赵宇晨与彭柔刚就2706号房屋所签订的买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应依约全面履行合同义务。关于2706号房屋的交付问题，首先，按照双方所签订的买卖合同约定，彭柔刚应当在收到（除了物业交割保证金）全款，且2017年2月20日之前将该房屋交付给赵宇晨，庭审中双方均认可彭柔刚收到除物业交割保证金外的全部房款时间为2017年4月1日；其次，虽彭柔刚抗辩称买卖合同约定房屋交付条件需同时满足收到除物业保证金外的全部房款且在2017年2月20日前，但现赵宇晨已经按照约定履行了给付除物业保证金外全部房款的义务，且买卖合同约定房屋交付的条件现已成就，交付房屋系出卖人应当履行的义务。综上，彭柔刚在收到除物业保证金外的全部房款后应当向赵宇晨交付2706号房屋，故赵宇晨要求彭柔刚交付房屋，有事实和法律依据，法院予以支持。关于逾期交房违约金，彭柔刚在收到除物业交割保证金外的全部房款后未按照约定交付房屋，其行为已构成违约，应当向赵宇晨支付违约金，但赵宇晨主张的违约金的计算标准过高，结合本案的实际履行情况、赵宇晨的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，法院酌情确定违约金的计算标准。彭柔刚辩称赵宇晨逾期付款系违约行为，并以其将赵宇晨诉至法院要求其支付违约金作为其拒绝交付房屋的理由，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2017年7月判决：一、彭柔刚于判决生效之日起十五日内将位于北京市丰台区×××2706号房屋交付赵宇晨；二、彭柔刚于判决生效之日起十五日内支付赵宇晨违约金（按照每月五千五百元的标准计算，自二〇一七年四月十五日始至房屋实际交付之日止）；三、驳回赵宇晨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，当事人未提供新证据；经审查一审法院查明事实无异，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵宇晨与彭柔刚就涉案房屋所签订的买卖合同及补充协议系合同主体之真实意思表示，且未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效。缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。现双方二审争议焦点为彭柔刚是否应向赵宇晨交付涉案房屋及涉案房屋的交付一节彭柔刚是否存在违约行为。就此问题，首先，合法有效的合同在不存在法定解除情形及形成约定解除权时，应获得全面履行。赵宇晨于2017年4月1日向彭柔刚支付了除物业交割保证金之外的全部购房款；双方买卖合同不存在客观不能之履行障碍，故出卖人彭柔刚在接受购房款之日已应向买受人赵宇晨履行交付涉案房屋之主要合同义务。关于交房有无延迟的问题。涉案买卖合同约定彭柔刚应在收到（除了物业交割保证金）全款，且2017年2月20日之前将该房屋交付给赵宇晨，事实上彭柔刚收到除物业交割保证金外的全部房款时间为2017年4月1日。诉讼中，彭柔刚主张买卖合同约定房屋交付条件需同时满足收到除物业交割保证金外的全部房款，且在2017年2月20日前，该理解有一定合理性，但考虑赵宇晨已于2017年4月1日给付购房款，彭柔刚实际接受，依据买卖合同之约定义务，彭柔刚应于收款后履行向赵宇晨交付涉案房屋之出卖人主要义务。需说明，在双方买卖合同履行中赵宇晨付款有延迟，但彭柔刚在4月1日收到购房款之后不交房，属于不当扩大己方权利之错误理解合同及行为，彭柔刚应就4月1日之后其不交付房屋行为向赵宇晨承担相应的逾期交房违约责任。最后，一审判决依据合同约定的违约金计算标准，结合涉案合同的实际履行情况、赵宇晨的实际损失及其预期利益等因素，酌情确定下调的违约金具体数额并无不当，本院亦予维持。综上所述，彭柔刚之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38800元，由彭柔刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 珊审判员 姚 颖审判员 周梦峰二〇一七年十月二十七日书记员 李 丽 来源：百度搜索“”