（2017）沪01民终8771号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海佳信物业管理有限公司诉上海市闵行区罗阳二村业主委员会所有权纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海佳信物业管理有限公司,上海市闵行区罗阳二村业主委员会
案由
所有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终8771号上诉人（原审被告）：上海佳信物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区耀华路488号206C室。法定代表人：陈华远，执行董事。委托诉讼代理人：徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市闵行区罗阳二村业主委员会，地址上海市闵行区罗锦路258弄50号一间。负责人：郭留婉，主任。委托诉讼代理人：王轶婕，上海市四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：王元旋，上海市四方律师事务所律师。上诉人上海佳信物业管理有限公司（以下简称佳信公司）因与被上诉人上海市闵行区罗阳二村业主委员会（以下简称罗阳二村业委会）所有权纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初24353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。上诉人佳信公司的委托诉讼代理人徐明政、被上诉人罗阳二村业委会的委托诉讼代理人王元旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳信公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判罗阳二村业委会返还佳信公司停车费公共收益款共计56,755.89元。事实和理由：物业服务托管合同约定，水泵电费由业委会支付，合同期内，若遇国家政策调整等不可抗力原因产生的成本及相关费用的增长，由罗阳二村业委会解决；双方之后签订的物业服务合同亦约定，如遇国家法定最低工资调整，则按法定物业管理的收取标准执行或从小区公共收益进行补贴。一审对佳信公司主张的物业服务补贴、最低工资补差以及2015年9月的水泵房电费不予处理，与前述两份合同约定相悖。罗阳二村业委会辩称，双方合同约定物业服务费用为包干制，佳信公司自负盈亏。实际上，佳信公司已从停车费收益中提取40%，即使存在亏损亦足以弥补。根据物业服务合同约定，水泵房电费已经包含在向业主收取的物业服务费中。因为佳信公司长期不支付水泵房电费，为避免供电公司断电，罗阳二村业委会当初不得以同意用公共收益先行垫付2015年7月至12月的部分水泵房电费。2015年9月的水泵房电费，罗阳二村业委会未予确认，应当由佳信公司承担。现不同意佳信公司的上诉请求。罗阳二村业委会向一审法院起诉请求判令：1、佳信公司支付2013年7月1日至2015年6月30日期间公共收益款291,708.94元，2015年7月1日至2016年4月30日期间的停车费收益218,065.15元（2015年7月到2016年4月期间的固定车位及临时车位停车收益合计为280,740元+104,466元=385,206元，扣除的两次税金分别为15,861.81元、5,902.33元，因而税后收益合计金额是363,441.86元，按照60%提取的金额为218,065.15元）；2、佳信公司返还罗阳二村业委会垫付的2016年3月1日至4月30日的水泵房电费7,061.90元；3、佳信公司返还罗阳二村业委会垫付的限速器检测费2,320元。一审法院认定事实：2013年6月25日，佳信公司为乙方，“罗阳二村”为甲方签订物业服务托管合同一份，载明：因前期物业退出罗阳小区的物业管理服务，为保证小区居民生活的正常和稳定，经见证方推荐乙方承接罗阳二村小区的物业管理服务。物业名称：罗阳二村。物业类型：混合型小区。座落位置：闵行区XX镇XX路XX弄，住宅建筑面积118,000平方米。水泵电费由业委会支付；垃圾桶购置费由业委会支付；绿化垃圾清运（费）由业委会支付。乙方按下述收费形式确定物业服务费用：包干制。由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；合同期内，若遇国家调整政策等不可抗力原因产生的成本及相关费用的增长，由甲方解决。停车费收费分别采取以下方式：（一）停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位120元/个/月的标准向乙方交纳停车费。本物业服务托管合同期限：自2013年7月1日起至甲方按规定程序正式选聘物业服务企业并订立正式合同生效时止。落款处加盖小区居委会印章及佳信公司印章。2015年3月27日，罗阳二村业委会为甲方，佳信公司为乙方签订罗阳二村小区物业服务合同一份，约定：物业名称：罗阳二村；物业类型：商品房、售后公房、回搬房混合型小区；座落位置：XX路XX弄；总建筑面积：118,719.16平方米。乙方根据下属约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……小高层、多层业主或物业使用人缴纳供水费由乙方按建筑面积每平方米0.01元向业主和使用人收取……小高层住宅电梯水泵运行费按每月每平方米0.40元（建筑面积），由乙方向业主和使用人收取（专项专用，账目清楚）。停车场收费分别采取以下方式与分配：停车场属于业主大会所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天机动车车位120元/个/月的标准向乙方交纳停车费。乙方按停车收入中管理费用25%，物业管理成本补贴15%标准提取停车管理服务费，临时停车费提取管理费用也是25%，管理成本15%执行。如物业费调整后取消15%，按照25%提取，包括所有公共收益。停车管理应附专门文本明确各自的义务，确保实行。根据甲方要求，乙方针对小区的实际情况提出了整改措施，乙方承诺平稳交接后，在得到业委会的批复后，一年内逐步实施；乙方根据甲方的业主公约对小区地面停车情况给予优化管理。确保公共停车位归全体业主所有，任何人不得随意占用公共道路及绿化地带。影响他人的生命财产安全，甲方应积极协助。如遇国家法定最低工资调整，则按法定物业管理的收取标准执行或从小区公共收益提取进行补贴，由业主大会决定后执行。本合同为期一年，自2015年3月1日起至2016年2月28日止。合同期满后，乙方享有优先续签的权利。一审审理中，罗阳二村业委会陈述，“对2015年7月到12月支出部分的电话费予以认可，关于7月到12月水泵房电费、津贴部分也认可”。一审法院认为，根据物业管理法规及规章的相关规定，佳信公司利用物业管理区域内的公共设施、共用部位停放车辆，在扣除一定的管理费用后，停车费应当归小区全体业主共同所有。根据罗阳二村业委会与佳信公司在一审庭审中确认的意见，双方对于2013年7月1日至2015年6月30日期间停车费收益291,708.94元以及2015年7月1日至2016年4月30日期间的停车费收益218,065.15元（按60%比例计算）之数额，均无异议，予以确认。关于佳信公司主张的调整共有住宅售后物业服务补贴、最低工资补差等相关费用等争议问题，一审法院认为，从合同约定的角度而言，物业服务托管合同约定，“由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；合同期内，若遇国家调整政策等不可抗力原因产生的成本及相关费用的增长，由甲方解决”，物业服务合同亦约定“如物业费调整后取消15%，（停车费）按照25%提取”、“如遇国家法定最低工资调整，则按法定物业管理的收取标准执行或从小区公共收益提取进行补贴，由业主大会决定后执行”。上述约定条款涉及到物业费调整、最低工资调整等内容，虽可表明双方在订立合同时对佳信公司在物业管理成本增加的情况下应予以相应的补贴有所提及，但并未就具体的补贴方式、补贴金额等进行明确的约定，故考虑到罗阳二村业委会在本案中以停车费60%的比例主张相关权利，佳信公司所提出的相关费用应由其另行主张为宜，本案中不作处理。关于罗阳二村业委会主张佳信公司返还垫付的2016年3月1日至4月30日的水泵房电费7,061.90元，一审法院认为，物业服务托管合同中明确约定，“水泵电费由业委会支付；垃圾桶购置费由业委会支付；绿化垃圾清运（费）由业委会支付”，物业服务合同虽对水泵房电费的负担未作明确约定，但考虑到物业服务托管合同与物业服务合同的承继性，可认定水泵房电费由罗阳二村业委会支付已成为系争小区物业管理过程中的习惯做法，且佳信公司亦提供了罗阳二村业委会盖章确认的项目支付通知单，故认定该费用应由罗阳二村业委会自行负担为宜，罗阳二村业委会的相关主张，不予支持。与此同时，关于罗阳二村业委会主张佳信公司返还罗阳二村业委会垫付的限速器检测费2,320元，考虑到佳信公司现已撤出小区物业管理，且相关费用系属小区公共部位支出等事实，应由罗阳二村业委会向相关具体业主主张为宜，故罗阳二村业委会直接向佳信公司提起的相关主张，不予支持。关于罗阳二村业委会主张的2015年7月到12月水泵房电费（金额分别为3,595.38元、3,843.45元、3,625.51元、3,663.32元、3,495.38元，另有一笔3,888.31元除外）以及2016年1月到4月水泵房电费（金额为3,505.63元、3,613.97元、3,266.55元），结合上述分析，应认定由罗阳二村业委会负担，故在本案中予以折抵；同理，2015年7月到12月绿化垃圾清运费4,500元、1,800元以及2016年1月到4月绿化垃圾清运费6,000元，亦应由罗阳二村业委会负担；购电子锁300元、电缆线1,950元、楼宇对讲配件1,345元、业委会办公用品480元、划线油漆400元、业委会办公用品522.5元、七彩灯带765元、50号水泵购买阀门922.80元，上述费用罗阳二村业委会曾经以支付通知单形式确认，故应予认可；2015年7月到12月维修基金未操作部分（2013年7月到2014年7月）66,094元，结合罗阳二村业委会开具的支付通知的情况，亦可确认。上述费用金额合计113,688.49元，在佳信公司应返还款项中予以扣除。除此之外，佳信公司主张的水泵房电费3,888.31元，因未提供相关业委会盖章确认的项目支付通知单，故相关金额宜由佳信公司另行主张为宜，本案中亦不作处理。综上，佳信公司应返还罗阳二村业委会停车费公共收益款509,774.09元，扣除相关费用113,688.49元，剩余396,085.60元应由佳信公司返还罗阳二村业委会。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第七十四第三款之规定，于二○一七年四月十七日作出判决：一、上海佳信物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市闵行区罗阳二村业主委员会396,085.60元；二、驳回上海市闵行区罗阳二村业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,495.78元，由上海市闵行区罗阳二村业主委员会负担1,099.44元，上海佳信物业管理有限公司负担3,396.34元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案系罗阳二村业委会提起诉讼，要求佳信公司支付相应小区公共收益款并返还相应垫付款。一审中，双方对于罗阳二村业委会主张的相应期间的公共收益款本身并无异议，主要的争议在于佳信公司主张的物业服务补贴、最低工资补差等费用是否应当从公共收益款中扣除。一审判决后，罗阳二村业委会并未于法定期间内提起上诉，应视为其服从一审判决；佳信公司上诉仅仅针对一审未予处理的部分，即物业服务补贴、最低工资补差以及罗阳二村业委会未予确认的水泵房电费。鉴于佳信公司于一审中并未提起反诉，而其主张的物业服务补贴、最低工资补差、部分水泵房电费，双方仍存在争议，一审于本案中未直接予以抵扣处理，并指出佳信公司可以另行主张，并无明显不当。据此，佳信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,095.27元，由上诉人上海佳信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年十月二十七日书 记 员 罗静深附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”