（2017）闽0583民初7108号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-12-19

案件名称

南安市华景房地产开发有限公司与苏建华商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

南安市人民法院

所属地区

南安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南安市华景房地产开发有限公司,苏建华

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条

全文

福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0583民初7108号原告：南安市华景房地产开发有限公司，住所地福建省南安市霞美镇四黄工业区。法定代表人：郑晓乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶晓娜，女，该公司员工。被告：苏建华，男，1988年4月28日出生，汉族，住福建省德化县。原告南安市华景房地产开发有限公司（以下简称“华景公司”）与被告苏建华商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华景公司的诉讼代理人叶晓娜到庭参加诉讼，被告苏建华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华景公司向本院提出诉讼请求：1.解除华景公司与苏建华签订的编号为201308533的《商品房买卖合同》；2.苏建华偿还华景公司垫付款项349972.9元及利息（参照中国人民银行同期贷款基准利率，自垫付之日起计至苏建华实际清偿之日止，利息暂计至2017年9月8日为5262.06元），上述垫付款项及利息暂合计为355234.96元；3.苏建华向华景公司支付违约金48254.8元；4.苏建华于商品房买卖合同解除后10日内配合华景公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续，若苏建华不配合办理，每逾期一日，按已付房款的1‰向华景公司支付违约金，因办理相关手续产生的所有税费由苏建华承担；5.案涉商品房买卖合同备案及预告登记注销完成后5日内，扣除垫付款项、利息、违约金及代垫案件受理费3032元、执行费4665元后，剩余购房款无息退还苏建华。诉讼过程中，华景公司撤回诉讼请求2。事实和理由：2013年10月31日，苏建华与华景公司签订编号为201308533号的《商品房买卖合同》，购买中骏四季康城2期第X幢X号房产，购房款总额为482548元，苏建华应于签订合同时付清首期款152548元，余款330000元办理按揭贷款。合同补充协议第五条约定，若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限归还按揭银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，如按揭银行要求出卖人承担保证责任发生于购房合同约定的商品房交付日前，则在约定的交房日期届满及其后，出卖人有权不向买受人交房，直至买受人还清所有拖欠按揭贷款银行/公积金中心的贷款本金、利息、罚息及其他相关费用为止；如按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”发生于购房合同约定的商品房交付日前，出卖人有权不再向买受人交房。无论如何，按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的10%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人。购房合同签订后，苏建华支付首期款152548元，余款330000元通过向中国农业银行股份有限公司南安市支行（以下简称“农业银行南安支行”）按揭贷款方式支付。因苏建华拖欠银行按揭贷款，农业银行南安支行遂向法院起诉，法院作出（2016）闽0583民初3753号《民事判决书》，判决苏建华应在判决生效之日起十日内偿还农业银行南安支行借款本金317648.81元及从2015年12月21日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行有关规定及双方合同的约定计算）；华景公司对上述债务承担连带清偿责任。受理费3032元，由苏建华及华景公司共同负担。上述判决生效后，因苏建华未履行判决书中义务，农业银行南安支行遂申请执行，法院于2017年5月17日直接从华景公司账户划扣349972.9元。根据合同约定，华景公司有权解除合同。苏建华未作答辩。华景公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因苏建华未到庭，未对华景公司提供的证据进行质证。对华景公司提供的证据，本院认定如下：华景公司提供的《商品房买卖合同》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、（2016）闽0583民初3753号《民事判决书》、（2016）闽0583执4892号《执行裁定书》、建设银行《标准回单》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华景公司系依法注册成立的从事房地产开发经营的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2013年10月31日，华景公司与苏建华签订合同编号为201308533的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，苏建华向华景公司购买址在南安市四季康城二期第X幢X层X号房，建筑面积共87.72平方米，单价为5501元，总金额为482548元。附件六《合同补充协议》约定买受人于2013年10月31日签订购房合同并同时付清首期款152548元，余款330000元办理银行按揭贷款。若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限归还按揭银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，如按揭银行要求出卖人承担保证责任发生于购房合同约定的商品房交付日前，则在约定的交房日期届满及其后，出卖人有权不向买受人交房，直至买受人还清所有拖欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息及其他相关费用为止；如按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”发生于购房合同约定的商品房交付日前，出卖人有权不再向买受人交房。无论如何，按揭银行解除“个人住房按揭贷款合同”或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的10%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人。购房合同确定解除后，双方应在10日内持办理购房合同注销手续所需的证明材料，并至原购房合同登记机关办理购房合同注销手续，因办理购房合同注销手续及已付款发票注销手续所产生的费用由买受人承担。若买受人不配合办理购房合同注销手续，每逾期一日，买受人应按已付房款的1‰向出卖人支付违约金。合同签订后，苏建华向华景公司支付首期款152548元，余款330000元由苏建华向农业银行南安支行办理了按揭贷款予以支付。2014年5月20日，苏建华、华景公司与农业南安支行签订《个人购房担保借款合同》一份，但苏建华未依该合同的约定向农业银行南安支行按时足额偿还贷款。2016年5月11日，农业银行南安支行向本院提起诉讼。2016年7月26日，本院作出（2016）闽0583民初3753号《民事判决书》，判决如下：1、苏建华应于本判决生效后10日内偿还农业银行南安支行借款本金317648.81元及从2015年12月21日起的利息、罚息（利息、罚息按中国人民银行的有关规定及双方合同的约定计算）；2、华景公司对苏建华上述债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向苏建华追偿；3、对苏建华的上述借款本息，农业银行南安支行有权从苏建华提供的抵押物（南安市霞美镇四黄村四季康城X号楼X室房产）拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿。该判决生效后，苏建华及华景公司均未履行上述判决书，农业银行南安支行向本院申请强制执行。2017年5月17日，华景公司缴纳执行款项349972.9元，其中案件受理费3032元，执行费4665元。苏建华至今未将华景公司代偿的款项支付给华景公司。本院认为，华景公司与苏建华签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，苏建华向农业银行南安支行办理按揭贷款手续用于支付讼争房屋的房款，并由华景公司提供阶段性保证。苏建华未依约按时足额偿还贷款，其行为构成违约，经本院判决，华景公司代苏建华向农业银行南安支行偿还了贷款本金及利息、罚息等。华景公司已履行了保证责任，依照双方签订的《合同补充协议》第五条“……按揭银行解除‘个人住房按揭贷款合同’或要求出卖人承担保证责任的，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的10%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，华景公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求苏建华支付违约金48254.8元（违约金为总价款482548元的10%）、案件受理费3032元。至于执行费4665元，该款项系华景公司未按照生效判决履行而扩大的损失，不应由苏建华承担，华景公司的该项请求，不予支持。本案合同已办理备案手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，华景公司请求苏建华配合其办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续，符合法律规定，予以支持。华景公司要求苏建华承担办理相关手续所产生的所有税费，因该费用尚未发生，本案不予处理，待该费用实际发生后，由双方另行处理。因本判决生效后，华景公司可根据生效的法律文书自行办理合同注销手续或申请强制执行，无需苏建华配合办理，故华景公司请求苏建华支付逾期配合办理合同备案登记注销手续的违约金，没有事实及法律依据，不予支持。因《商品房买卖合同》已解除，华景公司需将购房款退还给苏建华，但苏建华未在本案中提出请求，故对于华景公司应返还苏建华的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，华景公司应退还给苏建华的款项，则应提交给有关司法机关。华景公司自愿撤回部分诉讼请求，系华景公司对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以准许。苏建华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除南安市华景房地产开发有限公司与苏建华于2013年10月31日签订的合同编号为201308533的《商品房买卖合同》；二、苏建华应于本判决生效后十日内支付南安市华景房地产开发有限公司违约金48254.8元；三、苏建华应于本判决生效后十日内协助南安市华景房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记手续；四、苏建华应于本判决生效后十五日内支付南安市华景房地产开发有限公司因（2016）闽0583民初3753号案件支付的受理费3032元；五、驳回南安市华景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8538元，减半收取计4269元，由苏建华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员　　王毅刚二〇一七年十月二十七日书记员　　李晓琳附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 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