（2017）豫0611民初3512号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-07-14
案件名称
鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会与高学明、高红伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
鹤壁市淇滨区人民法院
所属地区
鹤壁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会,高学明,高红伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0611民初3512号原告：鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会，住所地鹤壁市淇滨区兴鹤大街与闵江路交叉口。法定代表人：王清胜，该社区主任。委托诉讼代理人：李国如，河南明星律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉，代收法律文书。被告：高学明，男，1973年1月20日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被告：高红伟，男，1982年8月30日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会与被告高学明、高红伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月19日公开开庭进行了审理。原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会的委托诉讼代理人李国如到庭参加了诉讼，被告高学明、高红伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2017年2月28日解除，二被告返还房屋；2、二被告支付原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会租金61000元，违约金6100元；3、二被告赔偿原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会自2017年3月1日起至判决之日止的租金损失；4、本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会与被告高学明、高红伟于2014年1月7日签订《房屋租赁合同》，租赁期为2014年3月1日至2017年2月28日，租金30500元/年，违约责任为租金金额的20%。原告依照约定将房屋交付给二被告使用，二被告交付2014年3月1日-2015年2月28日的房租共计30500元，现欠房租61000元未支付。合同到期后，原告与二被告未续约。经原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会多次向二被告催要房租未果，故诉至法院。被告高学明未到庭，未答辩。被告高红伟未到庭，未答辩。本院经审理认定事实如下:原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会与被告高学明、高红伟于2014年1月7日签订《房屋租赁合同》，租赁期为2014年3月1日起至2017年2月28日止，租金30500元/年。合同第六条第二项约定：租赁期间，消防安全、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并服从甲方监督检查；第十条第二项约定：乙方即二被告次年租金到期前60日内未交付甲方即原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会的，甲方有权提前解除合同；第十二条约定：1、任何一方违反本合同的规定，按年度租金金额的20%作为违约金承担违约责任；2、如果乙方逾期未支付租金，每逾期一日，乙方应按月租金的1%向甲方支付违约金。二被告高学明依约向原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会交付了2014年3月1日-2015年2月28日的房租共计30500元，下欠房租61000元未支付。房屋租赁到期后,经原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会多次向二被告催要租赁费未果，为此成讼。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会与二被告之间签订了书面的租赁合同，二被告应依约向原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会交付了2014年3月1日-2015年2月28日的房租共计30500元后，下欠房租61000元未支付。作为承租人，二被告未履行支付租赁费的义务，损害了原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会的合法权益，理应承担支付责任，故对原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会请求二被告支付租赁费61000元之诉请，本院予以支持。关于原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会请求解除与二被告签订的《房屋租赁合同》的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，二被告未按时缴纳房租，且逾期时间较长，损害了原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会的合法利益，故本院对原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会请求确认自2017年2月28日解除与被告高学明、高红伟之间的《房屋租赁合同》的诉请予以支持。同时，二被告占有、使用涉案房屋的前提是与原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会的房屋租赁合同的有效存在，现合同已解除，故本院对原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会请求二被告返还房屋的诉讼予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据合同约定，违约金为年度租金金额的20%即12200元（66100元×20%=12200元），未超过损失的30%，且原告原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会主张6100元，本院对此予以支持。关于原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会请求被告高学明支付其租金损失的诉请，根据合同第十二条第二项约定：如果乙方逾期未支付租金，每逾期一日，乙方应按月租金的1%向甲方支付违约金，故本院对二被告自2017年3月1日至判决之日按月租金2541.67元（30500元÷12月=2541.67元/月）向原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会支付逾期租金损失的诉请予以支持。案经调解无效。依照《中国人民共和国合同法》第一百一十四条、二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会与被告高学明、高红伟之间的《房屋租赁合同》于2017年2月28日解除；二、被告高学明、高红伟于本判决生效后十日内支付原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会租金62100元、违约金6100元并返还其房屋；三、被告王学明、王红伟于本判决生效后十日内按月租金2541.67元支付原告鹤壁市淇滨区长江路办事处桃园社区居民委员会自2017年3月1日至判决之日的租金损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1478元，减半收取739元，由被告高学明、高红伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员 郭飞二〇一七年十月二十七日书记员 李方 来源：