（2017）湘01民终4107号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-13
案件名称
段冬冬与长沙南山新城房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
段冬冬,长沙南山新城房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终4107号上诉人（原审原告）：段冬冬。委托诉讼代理人：高伯笛。被上诉人（原审被告）：长沙南山新城房地产有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区岳麓大道311号金麓商务广场5栋733、734房。法定代表人：朱涛，董事长。委托诉讼代理人：梁翊芳、刘立新，湖南云天律师事务所律师。上诉人段冬冬因与被上诉人长沙南山新城房地产有限公司（以下简称南山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2016）湘0104民初9069号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人段冬冬上诉请求：撤销一审判决，判令：1、被上诉人支付2015年1月1日至2016年8月26日共计604天（每日按已付房价款万分之三）逾期交房违约金129126元；2、被上诉人限期拆除违章搭建，按2栋一层规划报建图整改，并交出非法所得；3、被上诉人增加2栋北门入户的请求。4、由被上诉人承担本案一审部分、二审全部的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人在一审提交了充分证据证明没有填写时间的房屋问题记录表的时间为2014年12月28日，但一审法院未予以认定，而且被上诉人在交房时并未按照合同约定出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故被上诉人应承担延期交房责任。二、上诉人提交的《关于地产赠送物管费申请》中明确写明系因房屋问题整改延迟，而且此处的签名与房屋问题记录表上为同一人。三、一审认定没有北门入户符合规划设计要求，属事实认定错误。四、一审法院适用普通程序审理此案，却在简易程序期限内审结，不符合法院基本立意。五、被上诉人提交的《建设工程竣工验收备案表》的取得日期是2014年12月8日，得出2栋一层的错层结构修建时间是20天，明显不符合常理。被上诉人南山公司辩称，一、涉案房屋已取得《建设工程竣工验收备案表》，完全符合交房条件。被上诉人在合同约定的时间内通过邮件和公告方式通知了上诉人收房，但段冬冬一直拒绝收房，被上诉人并未逾期交房。二、上诉人曾于2015年5月起诉要求解除商品房买卖合同，后法院于2016年12月判决驳回了上诉人的全部诉讼请求。上诉人向物业公司提出房屋质量问题时，该案尚未审结，即便如此，物业公司也及时进行了维修。三、2栋一层的施工符合规划设计要求且已经通过验收，并不存在任何违章建筑的情况。2栋报批审定的图纸没有北门入户门，被上诉人制作的沙盘展示出现差错，被上诉人已经向业主公开致歉，并希望2栋所有业主在2014年底前对是否同意规划变更进行答复，但被上诉人至今未得到答复。故，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。段冬冬向一审法院起诉请求：1、判令南山公司支付2015年1月1日至2016年8月26日共计604天（按已付房款的日万分之三）逾期交房违约金129126元；2、南山公司支付2015年1月1日至2016年8月26日的物业管理费3864元；3、南山公司以非顶楼欺诈销售顶楼楼层差价70000元，阳台面积差价16000元，多支付契税费用（1%）7126元；4、南山公司限期拆除违章搭建，按2栋一层规划报建图整改，并交出非法所得；5、南山公司增加2栋北门入户；6、南山公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2013年5月25日，段冬冬与南山公司签订了《长沙市商品房买卖合同》(合同编号：XD1203052301)及其附件。合同第二条约定：该商品房所在楼栋主体建筑结构为钢筋混凝土，建筑层数31层，其中地上31层，地下0层。段冬冬购买的商品房位于长沙市××路××号房屋。规划用途为住宅。建筑面积90.23平方米，其中套内建筑面积72.44平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.8平方米。第五条中约定：房屋总价款为712621元。第十条约定：出卖人应当在2014年12月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、商品房经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后。出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在当面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十二条约定：出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。出卖人确需变更且经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房所在小区的平面布局或公建配套设施；买受人在通知收到之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。逾期未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第二十条约定：出卖人以招投标的方式选聘的前期物业服务企业为长沙南山物业管理有限公司，并聘请世邦魏理仕担任本项目的实质物业管理顾问，负责指导项目的日常运营及服务。合同补充协议第五条约定：合同第十条约定的商品房“经验收合格”是指勘察、设计、施工、监理、建设五家单位对房屋进行了验收，并取得“合格”结论的，其他与该商品房有关的验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，并在长沙市的主要媒体上公告商品房交付事宜，买受人应按交付通知书或公告规定的时间，亲自或书面指定委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。合同补充协议第六条约定：1、双方签订本合同后，如规划设计变更的，出卖人应将规划或设计变更的内容及时以公示形式通知买受人。若买受人在15日内未提出书面异议的，视为买受人已知晓公示内容。第九条第二款约定：买受人确认，出卖人所作的商品房销售广告及宣传资料（包括销售现场人员口述介绍、画册图片及文字说明、沙盘模型、样板房、各种形式的广告等）仅作为参考，并不构成要约，对本合同的签订及房屋价格的确定没有造成重大影响，所有销售广告及宣传资料的内容均以政府最终批准的文件和本合同及本协议约定为准。合同签订时，南山公司将涉案房屋所在2栋在该项目销售中心的沙盘中进行了展示，该栋房屋系左低右高阶梯状设计结构，左边单元房屋最高为23层，右边单元房屋为31层，该栋房屋23层共2个单元8套房屋，从左边单元向右边单元依次编号2301-2308号房。该栋楼结构模型显示2栋北面有门入户。南山公司的销售顾问向段冬冬出示的《置业计划单》显示，段冬冬所购涉案房屋的客厅阳台的面积属“半赠送空间”，实际上该栋22层2201房、23层2301房的客厅阳台面积因顶层做造型之需并未按“半赠送”来计算，同户型的21层2101房以下房屋的客厅阳台面积均与《置业计划单》显示客厅阳台面积属“半赠送空间”相符，但涉案房屋2301房面积与商品房买卖合同约定90.23平方米面积相符。同时，段冬冬在签订合同时到该销售中心观看过沙盘以及进入所购房屋进行实地查看。合同签订后，段冬冬如约向南山公司支付了全部购房款。2014年6月18日，南山公司向南山雍江汇（即涉案房屋）业主发了一封公开信，在该信的第三点“2栋入户门厅问题”中明确2栋报批审定图纸是没有门楼的，沙盘模型中显示2栋北面有门楼是模型公司在制作中出错造成的。2014年12月8日，南山•滨江国际新城江汇苑2栋（即涉案房屋）经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。2014年12月19日，涉案房屋所在工程项目在质监部门进行了竣工验收备案。2014年12月20日，南山公司向段冬冬邮寄入伙通知书。2014年12月22日，南山公司在长沙晚报刊登南山•江汇苑2栋业主入伙公告。2015年5月，段冬冬以南山公司向其交付的房屋与宣传、合同约定不符拒收房屋，并诉至一审法院请求解除双方签订的商品房买卖合同。2016年8月15日，一审法院作出(2015)岳民初字第03616号民事判决：驳回段冬冬的全部诉讼请求。后段冬冬上诉至长沙市中级人民法院，该院于2016年12月5日作出(2016)湘01民终6777号民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年1月12日，南山公司为段冬冬所购房屋办理了长房权证岳麓字第××号房屋所有权证。2016年7月，段冬冬发现涉案房屋客厅有漏水等问题，遂将该问题反馈给物业公司，庭审中段冬冬认可南山公司已经将所反馈的问题维修好。2016年12月6日，段冬冬办理了收房手续，并于当天向长沙南山物业管理有限公司岳麓分公司支付了从2015年1月1日至2016年11月30日的物业服务费4266.1元（其中免交了一个月的物业服务费）。另查明，2012年11月，南山公司与北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司武汉分公司签订了《南山滨江国际新城物业管理顾问服务及销售中心全委托物业管理合同》，南山公司委托后者对南山滨江国际新城项目实行专业化之物业管理顾问服务及其销售中心之全委托物业管理服务。2012年12月10日，南山公司与长沙南山物业管理有限公司签订《南山•江汇苑前期物业服务合同》，约定南山公司选聘后者对南山•江汇苑一期（1#、2#、3#、4#和5#）提供前期物业管理服务。2014年8月28日，长沙南山物业管理有限公司成立了长沙南山物业管理有限公司岳麓分公司对南山•江汇苑进行前期物业管理服务。一审法院认为，本案争议焦点为：一、南山公司是否构成逾期交房及是否承担逾期交房的违约金。二、南山公司销售涉案房屋时是否构成欺诈。三、段冬冬要求拆除违章搭建及增加北面入户门是否有事实依据及法律规定。一、关于南山公司是否构成逾期交房及是否承担逾期交房的违约金的问题。段冬冬与南山公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。第一、根据双方签订合同补充协议第五条约定：合同第十条约定的商品房“经验收合格”是指勘察、设计、施工、监理、建设五家单位对房屋进行了验收，并取得“合格”结论的，其他与该商品房有关的验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。出卖人应在合同约定的商品房交付日之前向买受人发出商品房交付通知书，并在长沙市的主要媒体上公告商品房交付事宜，买受人应按交付通知书或公告规定的时间，亲自或书面指定委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续。本案中涉案房屋于2014年12月8日竣工验收合格，2014年12月19日进行竣工验收备案；南山公司于2014年12月20日向段冬冬邮寄入伙通知书，2014年12月22日在长沙晚报上刊登了入伙公告。至此，涉案房屋根据买卖合同约定已经达到了交付使用条件，南山公司已经按照约定履行了合同义务。第二、根据商品房买卖合同第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。段冬冬以没有提供相关证明文件为由认为南山公司逾期交房。因段冬冬所提供房屋问题记录表因没有原件及没有落款时间，南山公司不予以认可，且该份证据与南山公司提供的《建设工程竣工验收备案表》等证据相互矛盾，且涉案房屋已于2014年12月8日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，故对段冬冬此项主张，不予采信。第三、庭审中，段冬冬亦认可主要原因是其从2015年起与南山公司进行两次诉讼才导致收房延迟，同时段冬冬没有提供证据予以证实涉案房屋在交付时存在质量问题，现由于段冬冬自身原因，未能按期接收房屋，视同出卖人已经完成交房义务。因此，对段冬冬此项诉请，不予支持。二、南山公司销售涉案房屋时是否构成欺诈。第一、从查明的事实来看，涉案房屋所在楼栋系左低右高阶梯状设计结构，左边单元房屋最高为23层，右边单元房屋为31层，该栋房屋23层共2个单元8套房屋，从左边单元向右边单元依次编号2301-2308号房，涉案2301号房屋系左边单元第一套房屋。同时，段冬冬亦认可在签订合同时在销售中心观看了沙盘模型，且进入所购房屋进行实地查看过，其对整栋房屋结构形式、是否系顶楼应当明知，而南山公司交付的房屋与商品房买卖合同约定的2301房屋位置、面积均相符，故对段冬冬主张南山公司以非顶楼欺诈销售顶楼差价7万元的诉请，不予支持。第二、根据双方签订的补充协议第九条第二款的约定，出卖人所作的商品房销售广告及宣传资料（包括销售现场人员口述介绍、画册图片及文字说明、沙盘模型、样板房、各种形式的广告等）仅作为参考，并不构成要约，对本合同的签订及房屋价格的确定没有造成重大影响，所有销售广告及宣传资料的内容均以政府最终批准的文件和本合同及本协议约定为准。南山公司没有告知段冬冬客厅阳台系全封闭式阳台这一特殊情况，存有瑕疵，但该《置业计划单》显示户型仅作为参考，并不构成要约。从查明的事实来看，该单元21层以下同一户型（阳台不封闭）面积均是86.44平方米，而2201号房屋、2301号房屋（阳台全封闭）合同约定面积均为90.23平方米，产权证上实测面积为90.15平方米，且段冬冬在与南山公司签订合同时到涉案房屋进行现场查看。由此可见，段冬冬在签订商品房买卖合同时对于房屋面积大小是明知的。现段冬冬并没有提供证据证明南山公司将段冬冬所购房屋客厅阳台建成封闭式阳台属于变更了规划设计，且南山公司所交付的房屋面积误差在双方合同约定的范围内，南山公司所交付的2301号房屋（全封闭阳台）并没有致使房屋产权面积增加，故对段冬冬主张因房屋阳台全封闭致使房屋产权面积增加构成欺诈，要求南山公司返还阳台面积差价16000元的诉请，不予支持。最后，根据国家商品房买卖契税政策，双方在买卖合同中明确约定涉案房屋产权面积为90.23平方米，段冬冬就应当按照总房价2%的标准向税务部门支付相应的契税，段冬冬在销售面积上并无欺诈之情形。故对段冬冬要求南山公司返还多支付的1%契税差价7126元的诉请，不予支持。三、段冬冬要求拆除违章搭建及增加北面入户门是否有事实依据及法律规定。第一、《中华人民共和国土地管理法》第八十三条规定：依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。对段冬冬所主张的2栋1单元系平层结构而非错层结构且入户大厅被搭建的房屋是否属于非法建筑，是人民政府相关行政主管部门的职权范畴，应当由人民政府相关行政主管部门作出处罚决定。故段冬冬此项诉请，不予支持。第二、根据买卖合同第十二条约定，出卖人承诺按批准的规划、设计建设该商品房项目，不擅自变更建筑设计。从现有的证据来看，2栋的规划设计中本身没有规划北门入户，虽然在南山公司所展示的沙盘模型中显示的2栋门楼有北门入户，实属不当，但南山公司在2014年6月18日就此向业主说明了情况。因此，根据现有证据表明：没有北门入户才是符合规划设计要求，而段冬冬要求增加2栋北门入户才是改变了规划设计，现段冬冬没有提供证据予以证实其此项主张已经获得了有关部门批准，故对其此项诉请，不予支持。另，对于物业公司岳麓分公司成立时间一事，因双方在买卖合同中约定由长沙南山物业管理有限公司为对南山•江汇苑一期（1#、2#、3#、4#和5#）提供前期物业管理服务，后该公司于2014年8月28日成立长沙南山物业管理有限公司岳麓分公司对南山•江汇苑进行前期物业管理服务，时间上并不冲突，且南山公司在庭审中对此已经做出了合理解释，故对段冬冬以物业公司成立时间与开发商移交房屋时间冲突的主张，不予采信。同时其向物业公司交纳的物业服务费，系其与物业公司之间的物业服务合同范畴，该费用无法认定为段冬冬的损失，故对段冬冬要求南山公司支付物业服务费3864元的诉请，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回段冬冬的全部诉讼请求。本案案件受理费4692元，由段冬冬负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，段冬冬与南山公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。涉案房屋已于2014年12月8日经竣工验收合格，具备了合同第十条所约定的交付条件，且南山公司于2014年12月20日向段冬冬邮寄了入伙通知书，并2014年12月22日在长沙晚报上刊登了入伙公告，故南山公司已按约履行了交房义务。段冬冬在验房时所提出的房屋问题并非房屋主体质量问题，并不会严重影响其对房屋的正常使用，因此该房屋质量问题应属于南山公司的保修责任范畴，段冬冬不得以此拒绝收房，故对段冬冬要求南山公司支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。另，段冬冬主张南山公司在交房时未出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应承担延期交房责任。然，从本案查明的事实看，段冬冬在验房时认为涉案房屋存在质量问题就拒绝收房，可见双方并未进行房屋及相关资料的交接，而且段冬冬在此前并未主张系因南山公司未出示上述“两书”而拒绝收房，故段冬冬的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。其次，关于段冬冬要求拆除违章搭建及增加2栋北面入户门的主张。第一，涉案房屋所在楼栋已经竣工验收合格，现有证据无法证明段冬冬所主张的2栋1单元的错层结构及入户大厅属于违章建筑，且关于是否属于违章建筑的认定系相关行政主管部门的职权范畴，故本案中不予处理。第二，从现有证据看，2栋本身没有规划北门入户，而且南山公司在2014年6月18日已向业主说明这一情况，并征求业主是否同意变更规划的意见，但业主并未在公示期内表示要求变更规划，故段冬冬在本案中要求增加2栋北门入户缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人段冬冬的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2882元，由上诉人段冬冬负担（段冬冬已预交4692元，本院退还其1810元）。本判决为终审判决。审判长 刘凯审判员 ＸＸ审判员 刘英二〇一七年十月二十七日书记员 刘璇