（2017）豫13民终4919号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-11-17

案件名称

苏克涛、刘云然房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省南阳市中级人民法院

所属地区

河南省南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

苏克涛,刘云然

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终4919号上诉人（原审被告）：苏克涛，男，汉族，1973年3月3日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：徐玉雷，河南荣祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘云然，男，汉族，1951年9月10日出生，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：杨丙胜、芮锐，镇平县玉都法律服务所法律服务工作者。上诉人苏克涛因与被上诉人刘云然房地产转让协议纠纷一案，不服河南省镇平县人民法院（2017）豫1324民初1089号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏克涛及委托诉讼代理人徐玉雷、被上诉人刘云然及委托诉讼代理人芮锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏克涛上诉请求：依法撤销原判，发回重审，或者依法查清事实，判决驳回原审原告的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审所争议的45万元土地出让金应当由被上诉人承担。上诉人与被上诉人于2014年9月11日签订的协议合法有效，但协议中的房地产并未办理过户变更手续，被上诉人仍是所有权人，45万元土地出让金是被上诉人作为所有权人期间产生的债务，理应由被上诉人上缴；上诉人在签订协议时对45万元出让金之事并不知情，没有要承担的意思表示，且协议中明确表示被上诉人应保证该房地产转让前除信用社200万贷款外无任何纠纷。2、上诉人与被上诉人于2016年6月28日签订的协议是双方真实意思表示，不存在重大误解、显示公平的情形。因为该协议是对第一次协议的补充，双方约定该协议的目的是将该45万元合同欠款转化为缴纳土地出让金专用款，是为了防止被上诉人不缴纳，对上诉人带来不利影响。一审认为土地出让金由国土资源局公告征收，对土地出让金支付问题没有得到特别授权就认定协议无效不合适，协议未侵犯到国土资源局的利益，也不存在法律规定的无效情形，应该合法有效。3、原审适用法律错误，判决不公。4、原审程序违法，原审原告起诉请求撤销2016年6月28日签订的协议，原审判决直接改变诉求认定协议无效，明显超出诉求，判决结果明显违法。刘云然辩称，1、2014年9月11日双方的协议书中明确约定，“乙方向甲方支付100万元人民币后…甲方不再负担该房地产的转让过户环节的一切费用”，协议签订后，刘云然履行了各项义务，但上诉人未按照约定履行，双方又达成一致的付款协议书，但上诉人自始至今未按约定付息。2、2016年6月28日双方的协议存在重大误解，又显示公平。2014年9月11日双方的协议书中明确约定，房地产在转让过户环节中的一切费用由上诉人承担，一切费用包含土地出让金等，而2016年6月28日的协议把转让费与出让金混为一谈，让被上诉人支付出让金是故意混淆是非，显示公平，与2014年9月11日的协议相违背。协议书设定条件，上诉人拖欠转让费长期不付，协议书约定打款到见证方账上，显示公平，况且上诉人也未向见证方账户上打款。协议书存在重大误解，被上诉方一直未能明白协议书上诉人设定条件的目的及用意，就在协议上签字，属于重大误解。3、原审认定事实清楚，适用法律正确，由于2016年6月28日所签的协议本属无效协议，一审判决在程序上并不违法。请求驳回上诉，维持一审判决。刘云然向一审法院起诉请求：1、依法撤销2016年6月28日双方签订的协议书；2、判令苏克涛支付450000元欠款及利息（利息按协议约定的月利率1%计算）；3、诉讼费由苏克涛负担。一审法院认定事实：2005年10月，刘云然在镇平县工业园区设立了镇平县泰星机械设备有限公司，公司性质为个体，公司成立后，一直未交纳土地出让金，但办理有国有土地使用权证。2014年9月11日，双方签订了协议书，协议书载明：“甲方：刘云然乙方：苏克涛经甲乙双方友好协商，本着平等、自愿原则，就镇平县泰星机械设备有限公司房地产转让事宜达成如下协议：一、房地产概况该房地产位于镇平县工业园区207国道以西、柳卢公路以南，占地15.73亩（具体面积以土地证为准。）该宗地四至：西至华冠食品公司，东至207国道，南至鸿豫门业公司，北至柳卢公路。房产及地面附属物以现状为准（车间、宿舍面积以房权证面积为准）。二、转让方式1、甲方把上述房地产转让给乙方，土地转让总价为人民币440万元人民币（大写：肆佰肆拾万元，以下均为人民币）。2、付款方法：乙方在2014年9月10日向甲方支付20万元（大写：贰拾万元）作为保证金，9月25日前向甲方支付80万元（大写：扒拾万元）；甲方收到保证金后开始搬迁厂内机器设备、搬迁时间暂定为1个月，10月10日起乙方开始承担甲方在园区信用社200万元（大写：贰佰万元）贷款本金和利息。甲方搬迁完毕后，乙方向甲方支付140万元（大写：壹佰肆拾万元）人民币”。3、证照领取方法：乙方向甲方支付100万元人民币后，甲方将泰星机械设备公司土地证交给乙方；乙方还清信用社200万元贷款本金及利息后，自行到房管局取出房权证；甲方不再负担该宗房地产转让环节的一切费用。4、甲方须保证该宗房地产转让前除信用社200万元贷款外无任何纠纷；乙方付清全部房款后，全部房地产产权归乙方所有。三、违约责任1、甲方未按时交付该房地产给乙方，甲方须双倍返还定金，本协议自动中止。2、乙方未能按时支付房地产价款，则甲方不再退还乙方保证金，本协议自动中止。四、其他1、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2、执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。3、本协议经双方签字后生效。本协议一式叁份，甲方、乙方、见证方各执一份，具有同等法律效力。甲方：刘云然乙方：苏克涛见证方侯某二〇一四年九月十一日”。2015年3月11日，双方又签订协议书一份，内容为：“经友好协商，乙方欠甲方玖拾万元（900000元）一事，达成一致意见，签订协议如下：1、甲方一周内将泰星机械公司院内属于自己的设备及杂物清理完毕。2、乙方支付玖拾万元利息自3月1日开始计息，月息按1分计算，月月封息，至到玖拾万元还完为止（每月利息玖仟元整）”协议由双方签字并有中间人侯某签字。同日，苏克涛给刘云然出具欠条一份，内容为：“欠老刘90万元整，大写玖拾万元整，日期2015年年底，12月份还齐”欠条后，有刘云然注明的苏克涛已还款情况，最后一项注明：“2016年6月28日付5万元，下欠45万元。”2016年6月28日，双方在见证人侯某见证下，签订协议书一份，内容为：“关于甲方购买乙方工业园区泰星机械公司土地及厂房所欠余款50万元（大写：五拾万元）一事，经甲乙双方及见证方友好协商，达成一致意见，签订协议如下：1、甲方（苏克涛）打款给乙方（刘云然）5万元后，乙方将镇平县泰星机械设备制造有限公司国有土地使用证交给甲方，用于甲方办理园区信用社200万元贷款。2、甲方园区信用社200万元贷款办理完毕后两天内（本协议签订后约10天）需向见证方银行账号打款45万元（大写：肆拾伍万元整），见证方收到上述款项后与甲乙双方共同到国土局补缴镇平县泰星机械设备制造有限公司土地出让金约45万元。如果国土部门不收上述土地出让金款项(约45万元)，该款交由甲方保管，等待国土部门征收。3、关于上述补交土地出让金返还问题：甲方有义务配合乙方办理土地出让金返还环节相关事宜，不负担任何费用，返还后所得款项归乙方所有。4、乙方、见证方确认核实上述款项45万元（大写：肆拾伍万元整）已打到见证方银行账户后，乙方需将甲方以前所写欠条全部交给甲方，甲乙双方所有债务清算完毕。”协议书由双方及见证人侯某共同签字。截止到2016年6月28日，苏克涛共支付刘云然1950000元。刘云然也将厂内机器设备搬迁完毕。苏克涛另注册成立了镇平县航天食品有限公司的独资公司。2017年5月2日，镇平县国土资源局出具情况说明一份，说明镇平县泰星机械设备有限公司于2005年10月入驻县产业集聚区，面积7779.1平方米，用途为工业用地。当时工业用地实行的是协议出让，依据镇平县工业园区办公室2009年5月11日提供的工业园区企业土地出让金契税耕地税交纳情况统计表显示，泰星机械欠出让金43.2194万元。如该企业完善手续，需按照现行的工业用地出让办法执行，重新确定出让价格。一审法院认为，刘云然、苏克涛双方签订房地产转让协议，约定将镇平县泰星机械设备有限公司房地产转让给苏克涛，双方于2014年9月11日、2015年3月11日分别就房地产转让款等转让事项进行了约定，双方的约定符合当事人意愿，且苏克涛受让该房地产后，仍开办企业，未改变土地用途，双方形成的房地产转让协议应为合法有效。本案中双方争议焦点在于2016年6月28日就房地产转让尾款及刘云然所拖欠的土地出让金由谁负担，所签协议是否有效。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”双方就房地产转让协议分别于2014年9月11日、2015年3月11日分别就房地产转让款等转让事项进行了约定，故均应按协议各自履行自己的义务，双方约定的转让款价格为4400000元，除去信用社2000000元贷款外，苏克涛已支付1950000元，尚有450000元拖欠刘云然，就拖欠刘云然的该450000元，苏克涛给刘云然出具协议约定于2015年3月11日开始按月息1分计算利息，故刘云然要求苏克涛支付该450000元转让款及按月息1分从2015年3月11日支付利息的请求合法，予以支持。但刘云然因办厂期间拖欠有土地出让金，一审法院认为，刘云然将镇平县泰星机械设备有限公司厂房、土地等转让给苏克涛时，应当将自己所拖欠的土地出让金及时结清，这也是合同的履行部分，有利于苏克涛进行变更土地使用权手续，双方就拖欠的土地出让金没有约定由谁负担，故刘云然仍应承担支付该土地出让金的责任。刘云然、苏克涛就土地出让金的支付问题，也未得到镇平县国土资源局的特别授权，但由于土地出让金应由镇平县国土资源局公告征收，因此，双方就土地出让金支付于2016年6月28日达成的协议无效。刘云然应及时向镇平县国土资源局支付其所拖欠的土地出让金，但因支付对象不具有同一性，苏克涛主张将刘云然拖欠的土地出让金抵其所欠的土地买卖转让权的辩解，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条之规定，判决：一、刘云然、苏克涛双方于2016年6月28日达成的协议无效。二、限苏克涛于本判决生效后二十日内支付刘云然所拖欠的450000元转让款及利息（利息按月息1分从2015年3月11日支付至款清之日）。案件受理费8800元，由刘云然负担750元，苏克涛负担8050元。二审中，当事人均未提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，2016年6月28日苏克涛与刘云然所签的协议，是双方最后一次对房地产转让欠款的协商意见，双方及见证方均在协议上签字按押，且无证据证明存在重大误解、显示公平的情形，应为双方真实意思表示，协议中明确约定了45万元欠款和土地出让金缴纳等事宜，双方应按照协议履行。因该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为合法有效，一审判决该协议无效不当，本院予以纠正。因此，苏克涛的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，苏克涛的上诉理由成立，其请求应予支持。原审判决查明事实清楚，但判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销镇平县人民法院（2017）豫1324民初1089号民事判决；二、驳回刘云然的诉讼请求。一审案件受理费8800元，二审案件受理费8050元，合计16850元由刘云然负担。本判决为终审判决。审判长　　李新华审判员　　王　生审判员　　罗　军二〇一七年十月二十七日书记员　　孙方超 来源：百度搜索“”