（2017）粤0802民初1777号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-06
案件名称
蔡澍与湛江富虹房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
湛江市赤坎区人民法院
所属地区
湛江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡澍,湛江富虹房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0802民初1777号原告：蔡澍。委托诉讼代理人：廖秉静，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昌鹏，广东承诺律师事务所实习律师。被告：湛江富虹房地产开发有限公司。法定代表人：邹艳红，总经理。委托诉讼代理人：于敏，该公司员工。原告蔡澍与被告湛江富虹房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖秉静、曾昌鹏、被告的委托代理人于敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付湛江市赤坎区南桥北路l号富虹上游城商住小区6号楼901房的违约金590610.69元（违约金自2012年1月1日起计算至2017年7月19日止为590610.69元，2017年7月19日之后的违约金以已付房款本金按每日万分之四计算至被告向原告交付经验收合格房屋之日为止）。2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同编号为湛房商No.201101954。双方约定：被告将湛江市赤坎区××城××小区××楼××房售予原告，该房建筑面积122.41平方米，成交总价729149元。合同第八条规定，被告应当在2011年12月31日前将经验收合格的该房屋交付原告使用；合同第九条规定“被告逾期交房的，(1)逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之4(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告已于2011年2月11日向被告交付了首期房款579149元，2011年5月23日通过向建行湛江市分行贷款150000元支付了余款150000元。原告已按约定履行了合同的全部义务，没有任何违约行为。但被告至今未将上述房屋交付原告使用，已超过合同约定交房的时间2025日，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求继续履行合同。按照合同第九条规定，逾期超过60日后，被告按日向原告支付已交房价款万分之4的违约金。原告在2011年5月23日前已付房款729149元，根据合同约定，被告应向原告支付违约金590610.69元。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，原告的起诉已超过诉讼时效，且原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。另外，由于施工方恶意拖延拒不按照合同约定向被告交付房屋，故逾期交房责任不在于被告。经审理查明，2011年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：1、原告向被告购买位于湛江市赤坎区××城××小区××楼××房，总房价款为729149元。2、被告应当在2011年12月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。3、被告逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之4的违约金。合同签订后，原告已向被告支付了全部房价款，但至本案法庭辩论终结之日（2017年9月12日）止，被告尚未将房屋交付原告使用。原告于2017年7月28日向本院提起诉讼。涉案房屋的建设工程于2016年3月18日取得《竣工验收备案表》。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照执行。关于原告的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。原告已依约付清全部房价款，但至2017年9月12日止，被告尚未将房屋交付原告使用，亦未能提供证据证明其通知过原告收房，且涉案房屋的建设工程于2016年3月18日才取得《竣工验收备案表》，故原告于2017年7月28日向本院提起诉讼，没有超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间。被告抗辩称原告的起诉已超过诉讼时效期间，理由不成立，本院不予采纳。关于原告请求的逾期交房违约金。被告未能依约向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于违约金的金额，涉案房屋总房价款为729149元，但原告请求2012年1月1日至2017年7月19日的违约金已高达590610.69元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，被告主张原告请求的违约金过高，并请求予以调整，本院予以采纳。根据上述规定，本院酌情确定被告应向原告支付逾期交房违约金218744.70元（729149元×30%）。对于原告请求违约金的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛江富虹房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金218744.70元给原告蔡澍。二、驳回原告蔡澍的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4853.05元（原告已预交），由原告蔡澍负担3056.05元，被告湛江富虹房地产开发有限公司负担1797元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员 周娟华二〇一七年十月二十七日书记员 刘 旋附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。