（2017）苏09民终3828号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-12-13

案件名称

盐城市电子设备厂有限公司与徐伯房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐伯,盐城市电子设备厂有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书(2017)苏09民终3828号上诉人（原审被告）：徐伯，男，1973年7月19日出生,汉族,居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人:单祥，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市电子设备厂有限公司，住所地盐城市开放大道139号。法定代表人：程伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙万新，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孙学荣，江苏中茵海华律师事务所律师。上诉人徐伯因与被上诉人盐城市电子设备厂有限公司（以下简称电子厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初6582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伯上诉请求：1.撤销原审判决，并依法驳回电子厂要求腾空房屋的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由电子厂负担。事实与理由：1.电子厂将空房出租给徐伯装潢投入使用，在租期内电子厂未能按照租赁合同的约定履行出租人应尽的义务，原审已经查明政府因整体规划需要对案涉承租房屋进行征用拆迁，并于2015年11月10日发出房屋征用公告，电子厂于2015年12月5日发出搬迁通告，后于2016年4月14日再次发出通知，要求徐伯搬迁，对此电子厂并未提前通知承租人徐伯而是直接张贴公告，其行为减少了客流量已严重影响了徐伯的日常经营，故电子厂在未向徐伯退还不能正常经营期间的租金及未赔偿其经营损失的情况下要求徐伯腾空房屋，显然不恰当；2.电子厂在租赁期内因商业拆迁行为委托评估公司进行相关评估后达成征收补偿协议，虽然租赁合同约定承租人添置的不可移动设施归电子厂所有，但征收补偿范围包括了停产停业费、搬迁补助费等专属于实际经营者的补偿费用，故电子厂在未就此与徐伯达成一致的情形下要求徐伯腾空房屋，不应得到原审法院的支持。电子厂辩称，1.双方当事人之间是租赁合同关系，双方均应当按照合同约定享受权利、履行义务；2.案涉房屋、土地在租赁合同期间内被政府征收并未影响徐伯对租赁物的使用，且徐伯对征收的事实是清楚的；3.徐伯已按租赁合同的约定使用涉案房屋至合同期限届满，而合同期限届满后徐伯再使用电子厂的房屋没有事实和法律依据，其不让出房屋已侵害了电子厂的合法权益；4.徐伯不享有征收所得利益，根据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，承租人不再作为被拆迁人或被征收人，同时按照案涉租赁合同约定，不动产归电子厂，动产由承租人自行处置。请求二审驳回上诉，维持原判。电子厂向一审法院起诉请求：1.判令徐伯立即腾空位于盐城市开放大道139号盐城市电子设备厂有限公司院厂区内厂房一间、门市三间；2.徐伯承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年6月16日、9月6日，电子厂（甲方）与徐伯（乙方）就乙方承租甲方厂房一间和门市三间，签订《租赁协议书》格式合同二份。2015年6月16日签订的第一份协议（第一至三条如下）：一、租赁标的，位于市开放大道139号，甲方所拥有的厂房一间。二、租期，租赁期限为壹年，即自2015年6月27日至2016年6月27日止；三、租金及支付方式，壹年租金8200元整，一次性交清一年房租，……如乙方因经营需要续租，须于租期结束前两个月提出续租请求。2015年9月6日签订的第二份协议（第一至三条如下）：一、租赁标的，位于市开放大道139号，甲方所拥有的门市三间。二、租期，租赁期限为壹年，即自2015年9月26日至2016年9月26日止；三、租金及支付方式，壹年租金22000元整，一次性交清一年房租，……如乙方因经营需要续租，须于租期结束前两个月提出续租请求。（第四至十一条内容二份协议均相同）如下：四、违约责任，1.因遇政府规划建设征地、拆迁需要等不可抗力因素。和甲方总体规划改变双方中止协议，甲方需提前两个月通知乙方中止合同，乙方经济损失甲方不予补偿。双方不得提前无故终止协议，甲方因经营需要也可将其他房屋进行调剂。2.……。3.……。4.乙方必须合理使用租赁财产，在不改变财产主体结构的前提下，乙方可进行合理的改造和内外装修，否则甲方有权责令乙方恢复原状，甲方有权解除协议，合同履行期满，对乙方所添置的设施及装潢器材，可移动部分由乙方处置，不可移动部分含门、窗无偿归甲方所有。5.……。五、……。六、……。七、……。八、……。九、甲方以目前房屋环境现状出租，乙方予以事实认可，因台风水灾、室内进水、火灾等自然因素导致乙方损失的，甲方免除责任。十、……。十一、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，在签字盖章后生效。”合同签订后，双方按约履行。合同到期后，双方之间未能达成新的租赁协议，徐伯拒不迁让厂房，电子厂遂诉至一审法院。一审另查明，涉案厂房、门市由电子厂于2001年开始出租给徐伯使用，开始租赁时，租赁厂房系空房，后经徐伯装潢投入使用。2015年由于政府整体规划拆迁要求，需对电子厂涉案的厂房、门市进行征用拆迁，并于2015年11月10日发出房屋征收公告，2015年12月5日电子厂发出搬迁通告，2016年4月14日电子厂再次发出通知，要求徐伯搬迁。一审还查明，租赁合同到期后，电子厂于2016年10月停止向徐伯供电，2017年4月停止供水。直至一审庭审，徐伯仍未搬迁，继续使用案涉厂房、门市。一审审理过程中，经一审法院主持调解，因双方当事人分歧较大，致调解未果。一审法院认为，一、关于应否腾空案涉厂房、门市问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，双方当事人之间签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”双方签订租赁合同后，电子厂向徐伯交付了案涉厂房、门市，徐伯亦进行了使用。现双方约定的合同期满，且期满后电子厂已明确表示不再向徐伯续租案涉厂房、门市，并要求其搬迁，徐伯应按合同的约定返还案涉厂房、门市，现徐伯未能按约返还，已构成违约，应承担相应的违约责任，故电子厂要求徐伯腾空案涉厂房、门市的诉讼请求，予以支持。二、关于是否应予补偿徐伯的问题。徐伯当庭提出，评估公司对于案涉厂房、门市予以评估，同时电子厂已与政府达成了征收补偿协议，但电子厂拒绝在征收补偿范围内对实际使用人的房屋装饰费、停产停业费、搬迁补助费予以协商补偿。但根据租赁合同，双方已对该部分进行了约定，即：合同第四条第一项：“因遇政府规划建设征地、拆迁需要等不可抗力因素。和甲方总体规划改变双方中止协议，甲方需提前两个月通知乙方中止合同，乙方经济损失甲方不予补偿。”以及第四条第四项“合同履行期满，对乙方所添置的设施及装潢器材，可移动部分由乙方处置，不可移动部分含门、窗无偿归甲方所有。”故对于徐伯提出要求电子厂给予经济补偿问题，不予支持，但徐伯可以将该租赁厂房、门市中添置的可移动设施及装潢器材自行处置。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：徐伯应于判决生效之日起三十日内腾空租赁电子厂的厂房一间、门市三间。案件受理费80元，由徐伯负担（电子厂已预交，徐伯在判决生效之日起十日内直接支付给电子厂）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，电子厂与徐伯于2015年6月16日、9月6日签订的二份房屋租赁协议，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，并对双方当事人具有法律约束力。根据法律规定，租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。电子厂与徐伯签订的上述二份房屋租赁协议分别于2016年6月27日、9月26日期满后，电子厂不再向徐伯续租案涉厂房、门市并要求其搬迁，徐伯依法应按合同的约定返还案涉厂房、门市，现徐伯未能按约返还并继续占用涉案房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故电子厂要求徐伯腾空案涉厂房、门市符合有关法律规定，依法应予支持。关于徐伯的上诉理由。双方合同约定，如遇政府规划建设征地、拆迁需要等不可抗力因素及甲方总体规划改变，双方中止协议，且电子厂需提前两个月通知徐伯中止合同，徐伯经济损失电子厂不予补偿。由于案涉房屋于2015年被列入政府整体规划征用拆迁范围，且拆迁机关于2015年11月10日发出房屋征收公告，故在此情况下电子厂两次向徐伯发出搬迁通告，其行为并不违反法律规定和双方合同约定，徐伯认为电子厂向其发出通告的行为减少了其客流量，严重影响其日常经营并构成违约，该主张并无事实与法律依据。同时，因双方当事人之间系房屋租赁合同关系，且租赁合同已经期满，对于承租人添置的设施及装潢器材如何处理的问题，徐伯依约可以对其添置的可移动设施及装潢器材自行处置，现徐伯认为电子厂拆迁征收补偿的范围中包含了专属于实际经营者的补偿费用，并以此为由要求电子厂对其进行补偿，该主张不符合双方合同的约定，也无法律依据。综上，徐伯的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐伯负担。本判决为终审判决。审判长　　樊丽萍审判员　　孙曙光审判员　　周　陇二〇一七年十月二十七日书记员　　许其娟来源：百度“”