（2017）沪01民终11643号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海裕佳物业管理有限公司诉上海翔宇通信技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海裕佳物业管理有限公司,上海翔宇通信技术有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终11643号上诉人（原审原告）：上海裕佳物业管理有限公司，住所地上海市长宁区法华镇路555号二楼。法定代表人：曹传峰，董事长。委托诉讼代理人：黄东平，男，公司员工。被上诉人（原审被告）：上海翔宇通信技术有限公司，住所地上海市金山区金山卫镇松金公路557号。法定代表人：于忠，总经理。委托诉讼代理人：莫晓翬，男，公司员工。上诉人上海裕佳物业管理有限公司（以下简称裕佳公司）因与被上诉人上海翔宇通信技术有限公司（以下简称翔宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初924号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。裕佳公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审诉请。事实和理由：上诉人从2015年6月开始一直向被上诉人催讨拖欠的租金，在催款短信中，被上诉人未回复已付给蒋某。通过2016年1月6日的《告业主书》，被上诉人已知晓业主（临时）自管会是非法组织，其仍将租金支付非法组织，被上诉人不是适当履行。被上诉人将租金交给蒋某与上诉人无关，不产生清偿效果，根据双方合同的约定，被上诉人应当承担违约责任。被上诉人翔宇公司辩称，其不同意上诉人裕佳公司的上诉请求。上诉人已于2016年1月撤出小区，只有业主（临时）自管会管理小区，被上诉人在2016年1月支付2015年6月至12月期间的租金给业主（临时）自管会。上诉人与业委会有合同约定，费用应另行结算。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。2017年1月，裕佳公司向一审法院起诉请求判令：1、翔宇公司立即支付租金12,000元；2、翔宇公司立即支付逾期支付租金违约利息（计算到实际支付之日止）。一审审理中，裕佳公司明确第二项诉讼请求计算方式为：以12,000元为本金，按日千分之一的标准，自2015年7月1日起算。一审法院认定事实：2014年12月2日，裕佳公司（甲方）与翔宇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）出租给乙方，租赁期限一年，从2014年12月1日起至2015年11月30日止。租金每月2,000元，先付后租，乙方签订合同之日，先付上半年租金，一年租金两次付清，每年的6月底之前付下半年租金。如乙方逾期支付，须支付给甲方日千分之三的违约金。无押金。2015年底，裕佳公司退出小区。2016年1月17日，翔宇公司向案外人蒋某支付了2015年6月至12月的租金14,000元，蒋某出具收据。2016年9月12日，上海市长宁区XX大会及业主委员会取得备案证，主任刘某，副主任葛某、费某。后裕佳公司提起本案诉讼。一审审理中，上海市长宁区XX委员会向法院出具证明，载明于2016年9月收到小区业主（临时）自管会向其移交的自2015年6月1日起至2015年12月30日止翔宇公司缴纳的地下仓库租赁费14,000元。一审庭审中，裕佳公司另提供：1.上海市长宁区住房保障和房屋管理局第一办事处、上海市长宁区人民政局新华路街道办事处社区自治办公室于2015年7月8日发布的《致XX委员会的函》，载明，鸿申大厦业委会于2002年下半年组建完成并工作至今。业委会应尽快提交业主大会组建、业委会换届改选申请等。2.上海市长宁区住房保障和房屋管理局第一办事处、上海市长宁区新华路街道办事处社区自治办、上海市公安局长宁区分局新华路派出所于2016年1月6日联合发布的《告业主书》复印件一份，载明上海鸿申大厦业主（临时）自治管理委员会，在小区内从事物业管理活动是非法的。上海鸿申大厦业主（临时）自治管理委员会所刻印章，违反国家规定，未经注册登记。同时，提醒业主该自管会不具备收取物业管理相关费用的职能。目前业主大会的组建、业委会的换届改选工作正在推进中。3.上海市长宁区新华街道香花居委及上海市长宁区房管办第一办事处于2016年5月3日出具的《情况说明》复印件一份，载明本案裕佳公司在2014年10月至2015年12月期间，经鸿申大厦业委会聘用，在鸿申大厦范围内进行应急物业管理服务，与小区业委会签订物业服务合同。翔宇公司确认上述文件曾在小区内张贴过。但因裕佳公司已经退出小区，翔宇公司支付的钱款应属于鸿申大厦所有，不应该由裕佳公司带走。另外，翔宇公司直至2017年3月，仍在向鸿申大厦物业公司支付涉讼房屋的租金。经一审法院询问，裕佳公司陈述，裕佳公司撤离时曾与小区自管会发生冲突，业委会换届后，没有与业委会进行过结算，也无法结算。就业委会已对自管会收取的租金予以确认的情况，裕佳公司认为业委会无权收钱，依据物业服务合同，该笔钱款属于小区公益性收入，应当由裕佳公司享有70%，业委会享有30%，且必须用于小区维修、改造等。一审法院向案外人蒋某进行调查，其陈述，其为自管会成员，2016年1月17日，翔宇公司向其支付了2015年6月至2015年12月的租金14,000元，现金支付，其开具了收据。钱款用于自管期间发生的保安、保洁、水电等费用的开销。自管会还收取了物业费、停车费等费用。业委会成立后，其于2016年9月22日向业委会移交了费用的账目，业委会予以了认可。裕佳公司、翔宇公司对调查情况无异议。一审审理中，法庭组织双方进行调解，因双方各执己见，致调解未成。一审法院认为，双方争议焦点在于：翔宇公司向案外人支付租金的行为是否属于适当履行。裕佳公司、翔宇公司对于租赁合同关系无异议。依据双方确认的事实，翔宇公司在向案外人支付租金时，房管部门、公安机关、街道已通过告居民书的形式告知业主，自管会无权收取与物业管理有关的费用。但裕佳公司确认，涉讼房屋的租金属于小区公益性收入。公益性收入性质上应属于小区全体业主共有。裕佳公司作为物业公司，对涉讼房屋并无所有权，也无占有使用权，其出租涉讼房屋收取租金应基于业委会授权，系代理行为，而非源于自有权利。后续换届成立的业委会认可了自管会收取的该笔租金，应当认为，业委会对于翔宇公司的支付行为予以了追认。裕佳公司认为，按照物业服务合同，业委会无权收取钱款，且该笔租金应当由裕佳公司享有70%，业委会享有30%，并只能用于小区维修改造等。裕佳公司可以与业委会按照合同约定另行结算。故裕佳公司要求翔宇公司继续履行支付义务，缺乏事实依据，法院难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条、第四百零三条之规定，于二○一七年五月二十六日作出判决：驳回上海裕佳物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费236.60元，由上海裕佳物业管理有限公司负担。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人裕佳公司提供2016年6月3日发送给被上诉人翔宇公司工作人员毛某的短信记录，欲证明催促被上诉人支付租金，但被上诉人没有回答。被上诉人认为即便上诉人催促过，也不能证明什么，因为上诉人在2016年1月已付费用，故毛某没有必要回应。本院认为，涉讼房屋属于业主共有，相应的收入应属于小区公益性收入，属于业主共有。虽然根据上诉人裕佳公司所述，XX委员会与其签订的《鸿申大厦物业服务合同》约定小区所有的公益性收入由上诉人收取，但这只是方便小区管理而由上诉人出面与被上诉人翔宇公司签订《房屋租赁合同》并收取租金，并不改变租金属于小区业主共有的事实，故上诉人实质上亦只是代理XX委员会收取租金而已。案外人蒋某并非业委会成员，被上诉人向其支付2015年6月至12月的租金14,000元确有不妥，但鉴于XX委员会换届改选完成后，已向法院出具证明载明收到被上诉人支付的14,000元租金，故被上诉人已经履行租赁合同项下的义务，上诉人要求被上诉人再次支付租金并承担违约利息，明显缺乏依据，本院不予支持。上诉人裕佳公司的上诉请求，依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币236.60元，由上诉人上海裕佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇审 判 员 翟从海代理审判员 潘俊秀二〇一七年十月二十七日书 记 员 刘 皓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”