（2017）沪01民终10439号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
赵克军诉陈琳房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵克军,刘开田,陈琳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终10439号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵克军，男，1972年10月5日生，汉族，住安徽省霍邱县。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘开田，男，1982年4月8日生，汉族，住河南省固始县。两上诉人之共同委托诉讼代理人：张艳丽，上海丰兆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈琳，男，1973年9月26日生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：方啟敏，上海众律律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓舲，上海众律律师事务所律师。上诉人赵克军、刘开田因与被上诉人陈琳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初3702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵克军、刘开田共同上诉请求：判令维持一审判决第一、第二、第五、第六项，撤销一审判决第三、第四项，改判赵克军、刘开田支付陈琳2016年9月13日至2017年4月21日的房屋占有使用费115,100.81元，相互折抵后，陈琳退还赵克军、刘开田房屋占有使用费77,899.19元，本案一审、二审诉讼费由陈琳负担。事实和理由：赵克军、刘开田与陈琳于2016年8月11日签订《饭店转租合同》，约定陈琳将松江区XX镇XX大街XX号以及一间仓库、一间卫生间（以下简称系争房屋）转租给赵克军、刘开田。陈琳口头承诺饭店内可经营任何餐饮类型，包括早、中、晚餐、夜宵烧烤等。但赵克军、刘开田经营后，大房东上海A有限公司（以下简称A公司）杜绝经营夜宵烧烤，致使赵克军、刘开田经营严重亏损，无力维持经营。同时，陈琳在将系争房屋出租给赵克军、刘开田时，明知系争房屋未办理产权证，也不具有建设工程规划许可证，且A公司不同意陈琳转租，由此导致合同无效的责任在于陈琳。且从双方的微信聊天记录看，2016年11月22日，赵克军、刘开田已通知陈琳交接房屋，但陈琳并未前来办理交接手续，由此造成的损失，不能全部由赵克军、刘开田承担。综合上述因素，一审法院认定的赵克军、刘开田应承担的房屋占有使用费损失数额明显过高，应按照陈琳与A公司签订的租赁合同中确定的租金标准计算，即按2016年年租金15,370元、2017年年租金16,292.2元的标准计算。由此，赵克军、刘开田支付陈琳的房屋占有使用费为115,100.81元，经折抵后，陈琳应返还赵克军、刘开田房屋占有使用费77,899.19元。被上诉人陈琳辩称，不同意赵克军、刘开田的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵克军、刘开田向一审院提出诉讼请求：如果赵克军、刘开田与陈琳间的《饭店转租合同》无效，则诉请为：1、判令赵克军、刘开田与陈琳于2016年8月11日签订的《饭店转租合同》无效；2、判令陈琳退还押金10万元及租金9.3万元；3、判令陈琳支付赵克军、刘开田上述押金及租金的利息（以19.3万元为本金，自2016年9月13日起计算至本案一审宣判之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果赵克军、刘开田与陈琳《饭店转租合同》有效，则诉请为：1、确认赵克军、刘开田与陈琳于2016年8月11日签订的《饭店转租合同》在2016年12月13日已解除；2、判令陈琳退还赵克军、刘开田押金8.55万元。陈琳同时向一审法院提起反诉请求：1、解除赵克军、刘开田与陈琳于2016年8月11日签订的《饭店转租合同》；2、判令赵克军、刘开田向陈琳支付租金133,300元（自2016年12月13日至2017年4月21日，按照每月31,000元的标准计算）；3、判令赵克军、刘开田向陈琳支付违约金31,000元；4、判令赵克军、刘开田向陈琳支付逾期交付租金的滞纳金2,790元；5、判令赵克军、刘开田向陈琳支付2016年9月13日至2017年4月21日所拖欠的水费、电费、固定电话费用等暂计1,978.80元。案件审理中，经一审法院释明《饭店转租合同》无效后，陈琳将反诉请求变更为：1、判令赵克军、刘开田向陈琳支付房屋使用费133,300元（自2016年12月13日至2017年4月21日，按照每月31,000元的标准计算）；2、判令赵克军、刘开田向陈琳支付2016年9月13日至2017年4月21日所拖欠的固定电话费用1,596.60元。一审法院认定事实：2015年10月25日，案外人A公司作为出租方、甲方，陈琳作为承租方、乙方，签订两份《房屋租赁合同》，约定甲方将松江区九亭镇西大街1218号一层东侧店面约180平方米及东侧房屋一间、卫生间一间租赁给乙方，租期自2015年至2020年，第一年每月租金为1.45万元，第二年起每年房租按6%递增，两份合同另对其它事宜作了约定。2015年11月2日，上海市松江区九亭镇人民政府工贸办出具一份《房屋产权证明》，载明松江区XX镇XX街XX号房屋于2000年3月建造，产权属上海B有限公司所有，该证明复印件上注明“仅供办理餐饮服务卫生许可证”。2016年8月11日，陈琳作为转租方、甲方，赵克军、刘开田作为承租方、乙方，签订一份《饭店转租合同》。约定甲方将位于松江区XX镇XX大街XX号转租给乙方使用，商铺面积220平方米、附带20平米的一间仓库及一卫生间。第三条约定租期自2016年9月13日至2018年9月12日。第四条约定转租租金为每月31,000元，每三个月付一次，在到期日前一天，乙方一次性支付给甲方。合同期前店里产生的一切费用（包括水费、电费、煤气费、宽带电话费及物业费等）以及相关的债权债务，均由甲方承担；合同期内店里产生的一切费用（同上）以及相关的债权债务，均由乙方承担。第五条约定：为保障店里所有设施设备不被人为损害及丢失，乙方交于甲方10万元作为财产保障金，合同解除时甲方无息无利退还给乙方。……第九条约定：在本合同起始日之前，乙方一次性付给甲方10万元财产保障金及三个月租金，共计193,000元。以后逾期不交租金的，按3%的滞纳金收取，直至交清租金为止。该合同另对其它事宜作了约定。2016年9月10日，陈琳出具《收条》两份，载明收到赵克军、刘开田的押金10万元及租金93,000元。2016年11月22日，赵克军向陈琳发送微信：“刘老板叫你过来接店怎么不过来呀？我们做不下去了不能强迫做呀！一天都亏几千块钱，是你能做吗？都要将心比心”，陈琳回复：“哦，你终于说话了，我想你们一起合伙的，我不能听一面之词吧”，赵克军回复：“有时间过来”、“你快点做打算”、“刘老板都走了”，陈琳回复：“你在店里吗？我马上过来”，赵克军回复：“晚点，我要去买菜”。2016年12月20日，陈琳向赵克军、刘开田发送一份《告知书》，载明按合同约定赵克军、刘开田应于2016年12月13日缴纳第二期租金，现赵克军、刘开田迟迟未缴纳，限在三天内缴纳租金，否则陈琳会收回商铺并将保证金作为违约金没收。该告知书由陈琳在2016年12月22日张贴在系争房屋的门上并以EMS形式寄送给赵克军、刘开田。赵克军、刘开田陈述未看到张贴在门上的告知书亦并未收到过该告知书。2017年4月18日，案外人A公司出具一份《同意转租证明》，证明其同意将XX街XX号商铺（附带20平米的一间仓库及一卫生间）转租给赵克军、刘开田，并认可赵克军、刘开田与陈琳签订的转租合同的效力。一审法院另查明：2016年11月1日至2017年3月31日，系争房屋共产生电话费1,596.60元。其中，2016年11月1日至2016年11月30日期间的费用中包含了480元直线电话年付费。本案一审庭审中，赵克军、刘开田还提供了三张收款收据，证明2016年10月1日A公司向其收取2016年9月8日至2016年9月30日的水电费共计1,152元，2016年11月1日A公司向其收取2016年10月1日至2016年10月31日的水电费共计1,674元，2016年12月13日A公司向其收取2016年11月1日至2016年12月12日的水电费共计1,686元，从而证明其在2016年12月12日前的水电费已经付清，且赵克军、刘开田与陈琳已经协商好解除合同，陈琳亦通知A公司与赵克军、刘开田进行结算。本案一审庭审中，赵克军、刘开田申请证人方某出庭作证。证人陈述：其是赵克军、刘开田的员工。2016年10月，其在赵克军、刘开田的店里收银，刘开田询问生意如何，证人说生意不好。当时陈琳给刘开田打电话，刘开田陈述因经营不善做不下去，要把店让给陈琳，陈琳同意了。2016年12月12日陈琳也来店里了，让刘开田一方给其两个月租金，但刘开田一方不同意。后来赵克军、刘开田与陈琳说了什么证人也记不清楚了。赵克军、刘开田于2016年12月12日撤场。双方确认赵克军、刘开田的承租范围为XX镇XX大街XX号（包括旁边汉庭酒店在内总的号数系1218号）以及一间仓库、一间卫生间。本案一审审理中，一审法院就系争房屋有无产权证、有无建设工程规划许可证向松江区规土局九亭所发函询问，松江区规土局九亭所复函系争房屋无建设工程规划许可证、无产权证。2017年3月13日，赵克军、刘开田与陈琳曾至一审法院，陈琳要求将系争房屋收回以减少双方损失，赵克军、刘开田不同意，称要等待本案审理结果。2017年4月21日，一审法院至系争房屋现场勘察。赵克军、刘开田将系争房屋返还给了陈琳。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因此，赵克军、刘开田与陈琳签订的《饭店转租合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，陈琳向赵克军、刘开田收取了10万元押金，应当予以退还。关于赵克军、刘开田要求陈琳支付押金利息的诉请，一审法院认为，押金系出租人为防止承租人破坏房屋设施并保障承租人按时交纳租金等费用而设定，在双方终止租赁关系、结清相关费用时出租人予以返还。因此，赵克军、刘开田要求陈琳支付押金的利息无法律依据，不予支持。虽然《饭店转租合同》无效，但赵克军、刘开田自2016年9月13日起实际占有使用系争房屋，其要求陈琳退还已付租金9.3万元及利息没有法律依据，不予支持。本案争议焦点为赵克军、刘开田于2016年12月12日搬离系争房屋的行为能否视为向陈琳交付了房屋。对此一审法院认为，从赵克军、刘开田提供的证据来看，无法证明其于2016年12月12日向陈琳实际返还了房屋，未能证明陈琳同意于2016年12月12日接收房屋而后又反悔，亦未证明2016年12月12日以后通知陈琳接收房屋。从2017年4月21日的现场勘察来看，直至该日，系争房屋仍在赵克军、刘开田控制之下。因此，应认定赵克军、刘开田实际占有使用系争房屋至2017年4月21日，陈琳参照《饭店转租合同》约定的租金标准主张自2016年12月13日至2017年4月21日的房屋占有使用费、并要求赵克军、刘开田支付欠付的固定电话费用，予以支持。但因固定电话费用中有480元为年费，故根据赵克军、刘开田实际占有期间认定其应承担240元。一审法院审理后于2017年7月12日作出判决：一、确认赵克军、刘开田与陈琳于2016年8月11日签订的《饭店转租合同》无效；二、陈琳应返还赵克军、刘开田押金10万元；三、赵克军、刘开田应支付陈琳自2016年12月13日至2017年4月21日的房屋占有使用费133,300元；四、上述第二、三项相互抵扣后，赵克军、刘开田于判决生效之日起十日内支付陈琳房屋占有使用费33,300元；五、赵克军、刘开田于判决生效之日起十日内支付陈琳所拖欠的固定电话费用1,356.60元；六、驳回赵克军、刘开田的其余本诉请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,240元、减半收取2,120元，由赵克军、刘开田负担1,044元，由陈琳负担1,076元；反诉案件受理费1,498元，由赵克军、刘开田负担。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《饭店转租合同》虽被认定为无效，但被上诉人已实际向上诉人交付系争房屋，上诉人也实际占用系争房屋进行经营，则上诉人占用系争房屋期间在事实上所获得的利益，应返还被上诉人。转租合同中约定的租金，系上诉人与被上诉人就占用系争房屋利益协商一致的结果，以此计算被上诉人房屋占有使用费的损失，应属合理，故被上诉人有权要求上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于是否存在调整系争房屋占有使用费计算标准的其他合理理由之争议。上诉人虽主张其曾于2016年11月22日通知被上诉人交接系争房屋，但上诉人并未提供证据证明双方就办理系争房屋交接手续达成一致，且事实上此后系争房屋亦由上诉人实际控制，故上诉人无权以此为由要求降低房屋占用使用费的计算标准。同时，上诉人虽主张A公司拒绝上诉人在系争房屋内经营烧烤业务，导致其经营困难，但上诉人并未提交证据证明被上诉人曾承诺系争房屋可用于经营烧烤业务，即对系争房屋的用途范围，被上诉人并未作出承诺，故即便存在上诉人主张的无法经营烧烤致其经营困难的事实，被上诉人对此亦无违约行为，上诉人无权以此为由要求降低房屋占用使用费的计算标准。综合上述分析，被上诉人要求上诉人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。上诉人要求降低房屋占有使用费计算标准的上诉请求，缺乏事实依据，本院予以驳回。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人赵克军、刘开田的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,602元,由上诉人赵克军、刘开田共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 娄 永审 判 员 蒋庆琨二〇一七年十月二十七日书 记 员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：