（2017）闽0426民初2109号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2018-06-08

案件名称

刘国灶与陈大明、黄美笑房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

尤溪县人民法院

所属地区

尤溪县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘国灶,陈大明,黄美笑

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国物权法》：第十五条，第十六条

全文

福建省尤溪县人民法院民事判决书（2017）闽0426民初2109号原告：刘国灶，男，1969年7月8日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：陈大明，男，1964年10月27日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：黄美笑，女，1966年6月25日出生，汉族，住福建省尤溪县。原告刘国灶与被告陈大明、黄美笑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘国灶及被告陈大明到庭参加诉讼，被告黄美笑经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国灶向本院提出诉讼请求：1.判令刘国灶与陈大明、黄美笑于2012年11月12日签订的《房屋转让协议书》合法有效，要求陈大明、黄美笑履行协议，协助办理房产变更手续；2.本案的诉讼费用由陈大明、黄美笑承担。事实和理由：陈大明与黄美笑服从尤溪县人民政府的规划，将坐落于文公桥南岸水南路11号住房进行征迁，从而获得数套安置房。2012年11月12日，刘国灶与陈大明、黄美笑经人介绍下协商签订《房屋转让协议书》一份，约定陈大明、黄美笑自愿将其安置在下水南一套65平方米的电梯楼房产以单价为每平方米5,200元的价格转让给刘国灶，具体面积以建成后的实际面积为准。房款付款方式为：签订房屋转让协议书时支付50%（169,000元），新房建成交房时支付30%（101,400元），办理房产过户手续时付20%（67,600元），同时约定总房款额与实际面积不相符时以实际面积计算，多还少补，超面积部分按政府部门规定的价格补足，且陈大明、黄美笑有两套65平方米的安置房应优先让刘国灶自行选择房号。2012年11月12日签订《房屋转让协议书》时，刘国灶付给陈大明、黄美笑购房押金20,000元，同日，刘国灶从其信用社银行账户上转账给陈大明、黄美笑购房款149,000元，故刘国灶已履行协议约定的50%购房款。2014年9月，陈大明因赌博被追债，由其妻子黄美笑向刘国灶借款，后刘国灶委托朋友张仁子借给陈大明、黄美笑现金50,000元，约定利息按1.5分计算，并写下承诺书：此款如不能按期还清，可从刘国灶交陈大明、黄美笑二期购房款中扣抵。2016年9月5日，陈大明、黄美笑又向刘国灶借款，因刘国灶在外劳务，故让朋友詹克波借给陈大明、黄美笑现金5,000元。2016年9月22日、2016年10月17日，陈大明先后向刘国灶借现金共计10,000元。之后，刘国灶多次过问陈大明、黄美笑安置房情况，陈大明、黄美笑告知该房产已抵押他人。刘国灶要求陈大明、黄美笑按照协议约定给刘国灶选房权利，2017年6月14日，刘国灶与陈大明共同参与了选房，并确认了毓秀花园6号楼507号房屋。之后，刘国灶知道陈大明、黄美笑已反悔转让以上房屋，于是同陈大明协商签订了《补充协议》。刘国灶多次要求陈大明、黄美笑交付以上房屋钥匙遭到拒绝。为此，刘国灶提起诉讼，请求依法支持其诉讼请求。陈大明辩称，对与刘国灶签订房屋转让协议、购房款交付以及向刘国灶借款的事实没有异议，但对于《补充协议》的内容，由于其妻子黄美笑未在《补充协议》上签字认可，故认为《补充协议》无效。黄美笑未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院分析认定如下：对刘国灶提供的《补充协议》，陈大明认为《补充协议》没有其妻子的签字认可，协议内容无效。本院认为，《补充协议》是对《房屋转让协议书》内容的补充，签订《房屋转让协议书》各方当事人共同参与协商补充原协议内容并在《补充协议》签字认可是《补充协议》具备法律约束力的必要条件，因涉案《补充协议》未经黄美笑签字认可，对黄美笑不具有法律约束力，故《补充协议》不作为认定本案事实的依据。另查明，刘国灶提供的《借据》，即分别由黄美笑于2014年9月11日向郑仁子借款、陈大明于2016年9月5日向詹克波借款、陈大明于2016年9月22日、2016年10月17日向刘国灶借款的四张《借据》与本案没有直接关联性，属不同法律关系，故不作为认定本案事实的依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2012年间，陈大明、黄美笑服从尤溪县人民政府的规划，将坐落于尤溪县文公桥南岸水南路11号住房进行征迁，从而获得数套安置房，其中包含在下水南安置点电梯安置房65平方米户型2套。刘国灶经人介绍下，联系陈大明、黄美笑并向其购买房屋。2012年11月12日，陈大明、黄美笑作为甲方（卖方）、刘国灶作为乙方（买房）签订《房屋转让协议书》一份，该协议书主要约定：甲方自愿将安置在下水南小区一套65平方米电梯房卖给乙方，具体面积以建成后的实际面积为准；该套房转让面积按65平方米计算，单价5,200元/平方米，计338,000元，乙方应在签订协议时支付总房款的50%（169,000元），交房时支付房款的30%（101,400元），房屋过户时支付房款的20%（67,600元），以上款项如与房屋实际面积不相符，以实际面积为准，多还少补，超面积部分按政府部门规定的价格补；甲方必须保证该房屋产权无其他任何争议，并保证提供及时办妥与征迁指挥部要求的相关手续；甲方的两套65平方米的房屋，应优先让乙方自由选择房号，甲方不予干涉；无论市场如何变化，房屋转让价不做升降变动，均按5200元/平方米计算履行，办理过户所有费用由乙方承担；甲方取得两证后，有义务协助乙方及时办理有关过户手续，办理两证过户各项税费由乙方自行负责等。陈大明、黄美笑、刘国灶分别在协议书落款甲方、乙方签章处签名及捺指印。签订《房屋转让协议书》时，刘国灶付给陈大明、黄美笑购房押金20,000元，同日，刘国灶通过银行转账方式将首期购房款149,000元转入陈大明所有的账号为13×××93账户上，由陈大明、黄美笑出具《收条》两份。2017年6月14日，刘国灶同陈大明到尤溪县国有土地房屋征收与补偿中心进行选房，确认选择了水南片区毓秀花园6号楼7单元507室。目前，该房屋尚未依法登记领取权属证书。诉讼过程中，刘国灶向本院申请财产保全，并为此支出财产保全费2,210元。本院于2017年8月23日作出（2017）闽0426民初2109号民事裁定书，裁定查封陈大明、黄美笑所有的位于尤溪县的房产。本院认为，刘国灶与陈大明、黄美笑于2012年11月12日签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家有关法律、行政法规的效力性强制性规定，且在本案一审法庭辩论终结前案涉《房屋转让协议书》所指向的标的已明确，故刘国灶要求确认其与陈大明、黄美笑2012年11月12日签订的《房屋转让协议书》有效的诉讼请求，予以支持。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……。由于涉案房屋尚未依法登记领取权属证书，故本案刘国灶要求陈大明、黄美笑协助办理涉案房屋产权变更手续，法律上不能履行，对此请求本院不予支持。根据《诉讼费用交纳办法》的第六条的规定，当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（一）案件受理费；（二）申请费；（三）证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。刘国灶为保障其期权的实现而向人民法院申请财产保全，现刘国灶要求陈大明、黄美笑支付其因申请财产保全而支出的保全费用2,210元，不违反法律规定，予以支持。综上所述，刘国灶主张的诉讼请求，合法有据的部分，本院予以支持；于法无据的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条，《中华人民共和国城市管理法》第三十八条规定，判决如下：一、确认刘国灶与陈大明、黄美笑于2012年11月12日签订的《房屋买卖协议书》有效；二、陈大明、黄美笑应于本判决生效之日起十日内支付刘国灶申请财产保全支出的财产保全费2,210元；三、驳回刘国灶的其他诉讼请求。案件受理费6,370元，由刘国灶负担2,000元，由陈大明、黄美笑负担4,370元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判长　林自驹审判员　纪宝玲审判员　李新苗二〇一七年十月二十七日法官助理　陈玉招书记员　吴益萍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《中华人民共和国城市管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来源：