（2017）粤2071民初8969号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2018-07-15

案件名称

中山市步步高房地产经纪有限公司与杨思阔居间合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中山市步步高房地产经纪有限公司,杨思阔

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第一百一十三条第一款，第四百二十六条第一款；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初8969号原告：中山市步步高房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区孙文东路339号一层铺位，统一社会信用代码91442000338125513E。法定代表人：陈天桂。委托诉讼代理人：陈国凯，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊方，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：杨思阔（英文名SIKUOYANG），男，1979年6月27日出生，澳大利亚公民，中华人民共和国居所广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：梁婉薇，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏君，广东中元（中山）律师事务所律师。原告中山市步步高房地产经纪有限公司（下称步步高房地产经纪公司）诉被告杨思阔居间合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告步步高房地产经纪公司的委托诉讼代理人陈国凯，被告杨思阔的委托诉讼代理人梁婉薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告步步高房地产经纪公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付违约金40000元。事实及理由：2016年11月19日，原告与被告（卖方）及案外人梁健文（买方）签订房地产买卖合同，合同第十二条“违约责任”条款中明确约定“无论任何情况下若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约之一方须即时支付经纪方人民币肆万元整作为违约金。”现买方已依约履行全部义务，被告却迟迟不愿履行约定义务，构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为此原告特诉至法院，请求判如所请。被告杨思阔辩称，我方与原告及案外人梁健文签订的房地产买卖合同是原告提供的房屋买卖居间模板合同，合同条款为格式条款。该合同字体较小，对相关违约条款的约定，原告未作任何加粗或变换字体等特别提示，原告也未举证证明其在订约时提请我方予以注意，因此该条款不能代表各方已就此形成合意。且该条款违反了格式条款应公平合理分配双方权利义务的法律规定，显然加重了我方的责任，根据《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应认定为无效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证。本院经审查认定事实如下：2016年11月19日，步步高房地产经纪公司（经纪方）与杨思阔（卖方）及案外人梁健文（买方）共同签订一份房地产买卖合同（编号：6000377），房地产买卖合同约定：卖方拟转让房地产位于中山市××××房；该房地产处于抵押状态，卖方应于签署本合同之日起80天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续，并将房地产原件托管于经纪方或经纪方指定的按揭担保公司处作为办理过户手续之用；该房地产转让总价为1580000元；该房地产交易定金共计20000元，买方同意本合同签订时向卖方支付定金20000元；卖方须将房地产证原件等相关资料托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处，买卖双方同意将上述定金托管于经纪方指定的监管账户，经纪方或经纪方指定按揭担保公司查验该房地产产权清晰，无抵押或其他权利负担，买方在合同期限内将定金存入监管账户后，卖方向买方开具定金收据，即视为卖方收讫；定金在卖方将房地产原件托管于经纪方或经纪方指定按揭担保公司处后由第三方转付给卖方，但另有约定的除外；买方须于2017年3月30日之前支付除定金之外的首期600000元至经纪方指定的银行监管账户；卖方须依买方或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款约定的首期款金额与买卖方双方在银行签订的资金监管协议金额不一致的，以资金监管协议为准；买方须于2016年12月15日之前申请按揭，向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，卖家须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约；如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每月万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则；鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方应在签订本合同当日向经纪方支付40000元；无论任何情况下，若买方或卖方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该房地产，则违约一方须即时支付经纪方40000元作为违约金。在合同的最后还有手写的备注条款，注明备注条款内容与前述条款内容不一致的，以备注条款为准。备注条款的内容为：“经双方友好协商一致：①此成交价为业主实收价；②客户帮助卖方还银行所欠金额，还款金额等卖方注销二押后直接存入相应所欠银行；③客户银行按揭贷款，贷款金额以同意贷款书为准；④签合同买方支付20000元佣金，等过户当天支付另外20000元定金给经纪方”。合同还就其他事项进行了约定。合同落款处有三方签名。合同签订后，因房地产买卖双方未能完成涉案房屋交易，步步高房地产经纪公司遂以杨思阔系合同违约方，依照合同约定应当支付违约金为由,于2017年5月18日提起本案诉讼，主张前述实体权利。步步高房地产经纪公司明确其主张的违约金实际上为居间报酬，因根据合同的约定，买卖双方均守约的情况下，居间报酬由双方共同支付，如有一方违约，则守约方无须支付居间报酬，而违约方应当支付违约金，违约金的数额与居间报酬一致。庭审过程中，双方一致同意适用我国法律处理本案纠纷。另查，2017年3月27日，上述房地产买卖合同的买方梁健文以杨思阔为被告向本院另案提起诉讼，本院予以受理，案号为（2017）粤2071民初5156号。在该案中，梁健文主张涉案合同签订后，其已依约履行全部义务，而杨思阔截至起诉时未按约履行偿还贷款、办理解除抵押登记手续及注销二押，故梁健文诉请法院判令：1.解除原、被告于2016年11月19日签订的房地产买卖合同；2.被告向原告支付违约金316000元（按转让总价款的20%计）。在该案审理过程中，本院依法追加步步高房地产经纪公司为第三人参加诉讼。2017年8月16日，本院作出（2017）粤2071民初5156号民事判决，该判决书查明：房地产买卖合同签订当天，梁健文将定金20000元交由步步高房地产经纪公司保管；合同签订后，珠海华润银行股份有限公司中山分行于2016年12月20日向梁健文出具同意贷款通知书，注明梁健文就购买涉案房地产申请的个人住房贷款已获批准，贷款金额为960000元，梁健文指定的收款账户名称为杨思阔、开户行账号为62×××46、开户行为中国光大银行中山分行；2016年12月20日，梁健文与杨思阔以及步步高房地产经纪公司签订声明书，载明：“兹有梁健文存入光大银行900000元，此款项只用作水云轩清溪里13栋1406房产权人杨思阔位于水云轩清溪里13栋1406房的首期款（赎楼款）并于在光大银行资金监管冻结，不得用于其他用途。备注：在杨思阔拿到梁健文在珠海华润银行股份有限公司中山分行申请按揭出具的同贷书之日起，限期一个月（30天），如杨思阔未能在一个月期限把水云轩清溪里13栋1406房（即涉案房地产）的抵押注销，则视为违约，将按千分之三的利息计算违约金；2017年2月17日，步步高房地产经纪公司向杨思阔发出尽快协助办理过户手续通知书；2017年2月25日，梁健文委托律师向杨思阔发出律师函，要求杨思阔于函件签收之日起五日内协助办理过户手续，逾期则将按房地产买卖合同约定要求杨思阔承担违约责任；梁健文及步步高房地产经纪公司确认梁健文存入监管账户的900000元(含定金20000元)，在经过杨思阔同意后已于2017年1月底取出，该笔款项已全额退还给梁健文。根据以上查明的事实，本院认定杨思阔未依约办妥注销抵押手续，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，本院并依法作出如下判决：一、解除梁健文与杨思阔于2016年11月19日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、杨思阔于本判决发生法律效力之日起七日内向梁健文支付违约金237000元；三、驳回梁健文的其他诉讼请求。该判决现已生效。本院认为，本案为涉外居间合同纠纷。因原被告双方一致同意适用中华人民共和国法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案居间合同纠纷应适用中华人民共和国法律作为准据法进行裁决。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。步步高房地产经纪公司作为居间人，促成了杨思阔与梁健文签订房地产买卖合同，其作为居间人已经完成了向双方报告订立合同的机会及提供订立合同的媒介服务的居间义务，之后买卖双方是否最终完成交易并不影响步步高房地产经纪公司收取居间报酬。结合双方的诉辩意见，现本案的争议焦点是涉案房地产买卖合同的所涉相关条款是否为格式条款；杨思阔是否为合同违约方及应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”也即作为格式条款必须满足三个条件：1.提供者预先拟定的；2.重复使用的；3.未与对方协商的，对方不可能修改的。本案中，涉案房地产买卖合同的多处条款均是以手写的方式填上，其中关于违约条款的约定更是全部以手写的方式在合同最后的备注条款处进行了特别说明，因此涉案的房地产买卖合同的相关条款是根据不同的房产交易情况由合同当事人协商确定的，而非是步步高房地产经纪公司为了重复使用而预先拟定的条款，且从订约地位来看，杨思阔作为卖家，其完全有自主选择中介机构及是否接受相关合同条款的权利，综上，上述房地产买卖合同的相关条款并不符合法律所规定的格式条款的构成要件。退一步而言，即使涉案违约条款为格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款只有在具有该法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款才无效。涉案房地产买卖合同的关键条款均是以手写的方式填写，客观上起到了相应的提示及说明作用，杨思阔作为一个具有完全民事行为能力的成年人，其理应注意到上述手写条款中的相关约定，上述条款也不属于加重杨思阔责任、排除杨思阔主要权利的条款，故上述条款不属于合同法第三十九条、第四十条所规定的应属无效的格式条款。因此涉案房地产买卖合同关于违约条款的约定应属有效。现因另案生效的民事判决已认定系杨思阔不履行合同义务构成违约，根据合同约定，作为合同违约方应当向步步高房地产经纪公司支付违约金，现步步高房地产经纪公司要求杨思阔承担违约责任合理有据，且其主张的违约金没有超出合同履行后其可以获得的利益，也没有违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，对步步高房地产经纪公司主张的违约金本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十三条、第四百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告杨思阔于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市步步高房地产经纪有限公司支付违约金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元（原告中山市步步高房地产经纪有限公司已交），由被告杨思阔负担，于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。如需以公告形式向被告杨思阔送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告中山市步步高房地产经纪有限公司预付，然后由被告杨思阔在本判决生效之日起七日内按原告实际支付的金额返还给原告。如不服本判决，原告中山市步步高房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起日十五内，被告杨思阔可在判决书送达之日起日三十内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　朱慧珊人民陪审员　　黄丹民人民陪审员　　严　清二〇一七年十月二十七日书　记　员　　冯瀚杰刘家华 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