（2017）湘06民终1628号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-09
案件名称
陈莹与湖南和立东升实业集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈莹,湖南和立东升实业集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终1628号上诉人（原审原告）：陈莹，女，1990年1月22日出生，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：刘律宏，湖南岳州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘岳璨，湖南金球律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道中隆国际大厦27楼。法定代表人:冯杨辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘榆，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周果，湖南昌言律师事务所律师。上诉人陈莹因与被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称和立东升公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初2643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈莹上诉请求：撤销原审判决，依法改判和立东升公司支付逾期交房违约金11731元并承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、和立东升公司有协助陈莹贷款的义务，其应当举证证明是因陈莹的原因导致贷款逾期到账，其应承担举证不能的不利后果；2、将银行贷款到账进度作为陈莹是否违约的依据违反了公平原则，应属无效条款；3、和立东升公司2015年3月28日就告知陈莹可以交房，证明其已经放弃延期交房的抗辩理由。和立东升公司辩称，1、陈莹存在延期支付房款的情况，按照合同约定，和立东升公司的交房日期可以相应延长；2、诉争房屋已经于2015年3月20日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收，符合交房条件，不存在逾期交房的情况。陈莹向一审法院起诉请求：1、判令和立东升公司向陈莹支付逾期交付房屋违约金11731元（从2015年3月28日至2015年5月29日，共计62天）；2、由和立东升公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月12日，陈莹与和立东升公司签订商品房买卖合同，房屋总价款630705元，合同约定，和立东升公司应当于2015年3月28日前将验收合格（五方验收即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对工程质量的五方验收。）并符合双方约定的房屋交付给陈莹并向陈莹出示房屋验收合格的证明文件，如和立东升公司不出示或证明材料不齐全，陈莹有权拒绝接受，由此产生的延期交房责任由和立东升公司承担并每日向陈莹支付购房款万分之三的违约金。双方在合同第六条约定，陈莹应于2014年5月12日前支付房款190705元，余款440000元申请办理银行按揭贷款申请手续。银行按揭的自签订本合同之日起至实际贷款到账日最长期限不得超过60天，当日补充协议第一十三条第一项约定，买受人未在约定时间内付清房款，出卖人也有权据实延期交付商品房且不承担相应的违约责任。陈莹根据合同约定于2014年5月12日支付房款190705元，余款440000元于2014年8月27日贷款支付。陈莹履行付款义务，和立东升公司于2015年3月18日通过报纸刊登向陈莹等业主通知交房，陈莹等业主因和立东升公司没有按照约定交房条件向陈莹出示竣工验收合格的证明文件而没有接受房屋并要求和立东升公司尽快验收交付房屋。根据建设局档案馆中房屋验收表格中载明的五方验收时间为2015年5月29日，消防验收时间为2015年4月28日。一审法院认为：陈莹与和立东升公司签订的商品房买卖合同，系双方自愿意思表示，不违背法律，合同依法有效，双方应当按照合同约定履行义务。合同约定交房条件为五方验收即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对工程质量的五方验收。和立东升公司出示证据工程竣工验收备案表显示五方验收时间为2015年3月20日，该证据中有两家单位只盖章没有意见，同时在建设局档案馆中的五方验收最后一家单位签署意见的时间为2015年5月29日，从而确定五方验收时间为2015年5月29日，和立东升公司公告要求陈莹接受房屋的时间为2015年3月18日，当时房屋没有达到合同约定的交房条件，陈莹不接受房屋没有不当，在2015年5月29日之后，和立东升公司的房屋符合交房条件，不再承担延期交房的违约责任。关于消防验收是房屋交付的强制性规定，应当遵循。和立东升公司没有按期按约定条件和强制性条件交房，违反了合同约定，但合同补充协议第一十三条第一项约定，买受人未在约定时间内付清房款，出卖人也有权据实延期交付商品房且不承担相应的违约责任，陈莹逾期付款天数为47日，故和立东升公司可据实延期47日交付房屋，和立东升公司实际延期交房的时间为15日，应承担实际延期交房的违约责任。和立东升公司违约金数额以购房款630705元为基数，按照15日，每日万分之三计算，为2838元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条的规定，判决限和立东升公司在判决生效后十日内支付陈莹违约金2838元，逾期支付应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的损失利息。本案案件受理费200元，由和立东升公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈莹与和立东升公司签订的《商品房买卖合同》第六条第1款第3项约定“买受人须于签订本合同之日起七天内按银行按揭贷款要求提供合格的按揭资料，买受人应及时完成按揭手续办理并承担按揭费用”；第4项约定“自签订本合同之日起至实际贷款到帐日最长期限不得超过60天。因买受人原因造成贷款少于申请数额或按揭贷款无法办理的，买受人须于收到通知之日起15天内以现金方式向出卖人付清所有房款，如15天内无法付清，则按本合同第七条执行”。双方签订的《补充协议》第二条约定“买受人在申请办理按揭或公积金贷款过程中，除及时提供真实、有效、齐全的办理按揭或公积金贷款所需的资料外，还必须积极配合、按照贷款银行要求和出卖人通知的时间、地点统一办理各项签字、公证、保险等手续，并在银行初审合格时交清所有按揭费用”，第十三条约定“除《商品房买卖合同》第八条规定的出卖人延期交付商品房的情形外，若出现下列情形之一的，出卖人也有权据实延期且不承担相应的违约责任：1、买受人延期交付按揭贷款资料、未配合出卖人办理按揭相关手续，未在约定时间内付清房款或未按时办理入伙手续，买受人延期缴纳相关税费。”。一审法院从建设局档案馆调取的房屋验收资料中载明的五方验收时间是2015年6月29日。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点是和立东升公司是否应当向陈莹支付逾期交房的违约金11731元的问题？和立东升公司与陈莹签订的合同是双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。根据本案查明的事实，和立东升公司逾期向陈莹交房，虽然其主张陈莹逾期付款，故根据合同约定其可以逾期交房而不承担违约责任。但根据双方的合同及补充协议约定，陈莹作为买受人对首付款之外的余款的付款方式为银行贷款支付，其须提交相应的贷款资料，并在银行要求与和立东升公司通知时办理贷款相关手续，现贷款已经如数到账，并未出现“因买受人原因造成贷款少于申请数额或按揭贷款无法办理的”的情形，和立东升公司也未提供证据证明其向陈莹发出通知要求其以现金形式15天内付清房款，证明陈莹已经按约提供了相应资料并办理了相应手续，如和立东升公司要主张贷款逾期到账是因陈莹的原因，其公司“有权据实延期且不承担相应的违约责任”，则应当按照《补充协议》第十三条的约定，承担证明是因“买受人延期交付按揭贷款资料、未配合出卖人办理按揭相关手续，未在约定时间内付清房款”的举证责任。现和立东升公司未提供证据证明是因上述约定的情形导致贷款逾期到账，则其不得以贷款逾期到账为由逾期向陈莹交付房屋，故一审法院对此认定错误，应予纠正，诉争房屋的五方验收时间是2015年6月29日，但陈莹只要求和立东升公司支付62天的逾期交房违约金，则和立东升公司应向陈莹支付11731元（630705元×62天×0.0003）。综上，上诉人陈莹的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初2643号民事判决；二、由被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司向上诉人陈莹支付违约金11731元。上述义务，限被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司在本判决生效后十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费200元，二审受理费94元，合计294元，由被上诉人湖南和立东升实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何石朝审判员 易小平审判员 王欣辉二〇一七年十月二十七日书记员 方晶晶 关注公众号“”