（2017）黑06民终2238号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-11
案件名称
上诉人郑玉斌因与被上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑玉斌,大庆市恒大永盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终2238号上诉人（原审原告）：郑玉斌，男，1987年4月6日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：大庆市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地大庆市高新区火炬新街40号新兴产业孵化器4号楼B区629室。法定代表人尹凡忠，经理。委托代理人高阳鑫，女，1989年6月3日出生，满族。委托代理人李蓉，女，1969年2月10日出生，汉族。上诉人郑玉斌因与被上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初1077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑玉斌上诉称，请求撤销大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初1077号民事判决，依法改判支持上诉人原审诉请，由被上诉人支付逾期交房违约金23353.74元，返还多收取的物业费5183.34元、取暖费4993元，共计33530.08元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，没有查清房屋实际达到交房条件的时间为2016年9月27日（即取得竣工备案证的时间）。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定交房时间为2014年9月30日被上诉人没有达到交房条件，故上诉人拒绝接房，直到2016年12月8日房屋仍存在多处隐患。上诉人为减少损失要求接房，但被上诉人要求上诉人必须先交纳由其垫付的物业费、采暖费和电梯费后，上诉人才能接房屋，上诉人无奈情况下交费接房。涉案房屋实际上直到2016年9月27日才取得竣工备案证。故请二审法院撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑玉斌向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付逾期交房违约金23，353.74元，物业费损失5，183.34元，采暖费4，993元，合计33，530.08元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月4日，原告与被告签订商品房买卖合同，购买位于龙凤区恒大绿洲小区11号住宅楼2单元1303号房屋，约定交房时间为2014年9月30日，逾期交房按照已交款的日万分之一支付违约金，原告已全额交纳房款522，455元。交房到期后没有达到交房条件，原告拒绝接房。直到2016年12月8日房屋仍存在多处隐患，上诉人为减少损失要求接房，但被上诉人要求上诉人必须先交纳由其垫付的物业费、采暖费和电梯费后，上诉人才能接房屋，上诉人无奈情况下交费接房。原告认为，在2015年9月21日至2016年12月8日期间房屋存在安全隐患，期间产生的逾期交房违约金、物业费、采暖费、电梯费因被告违约，应由被告返还。一审法院认定事实：2012年12月4日，原、被签订了位于恒大绿洲小区11号高层住宅楼2单元021303号房屋的商品房买卖合同，约定交房时间为2014年9月30日前，被告逾期交房应当按照原告已交款日万分之一承担违约金。原告已全额交纳购房款522，455元。2014年9月30日，由于被告没有达到交房条件，原告拒绝接房，并于2015年7月诉至本院，经本院认定以一审庭审被告出具证据之日即2015年9月21日为交房之日，同时判决被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司给付原告郑玉斌违约金18599.00元。被告上诉后二审法院维持原判。2016年12月8日原告在交了物业费4889.94元（2015年1月1日至2016年12月31日）、取暖费4993.00元（2014年2161元；2015年2832元）后与被告办理了房屋交接手续。上述事实，原、被告签订的商品房买卖合同复印件一份、（2015）龙民初字第1282号民事判决书一份、（2016）黑06民终1535号民事判决书一份、物业费和采暖费票据各一张。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，合法有效。原告就被告延期交房构成违约已于2015年7月29日诉至本院，本院已作出一审判决，并就原、被告争议的交房日期作出界定，即交房日期为2015年9月21日，同时判决被告承担违约延期交房期间的违约金18599.00元。原告未按法院界定的交房日期接收房屋，期间造成的损失应由原告自行负责。关于原告请求返还物业费和采暖费问题，物业费属于针对物业公司的另一项权利义务关系，原告可另行起诉主张权利。关于采暖费，原告应交纳接房以后产生的采暖费，接房之前的采暖费由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决下：一、被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司返还原告2014年的采暖费2161元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交证据如下：证据一，建设工程竣工验收备案证书（复印件）。欲证明，2016年9月27日为具备交房日期的时间，具备交付使用条件。证据二，黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初1075号民事判决书（复印件）。欲证明，与涉案房屋（11号楼2单元1303）相邻的房屋（11号楼2单元1203）是在2015年12月30日通过验收，具备交付使用条件。被上诉人对证据一的真实性有异议，对证据二的真实性无异议，但对关联性、合法性有异议。因上诉人提交证据一为复印件无法与原件核对，本院对此证据不予采信。本院对上诉人提交的证据二的真实性予以采信。被上诉人提交证据，涉案房屋竣工建设工程竣工备案证，欲证明涉案房屋竣工时间为2015年12月30日。上诉人郑玉斌对此予以认可。本院对该证据予以采信。二审查明，2015年12月30日，大庆市龙凤区住房和城乡建设局为被上诉人的涉案房屋颁发（庆龙建备字2015年25号）《建设工程竣工验收备案证书》。上诉人于2016年12月8日所交物业费金额为5183.34元。二审查明的其他事实与原审查明的一致。本院认为，大庆市龙凤区住房和城乡建设局为被上诉人的涉案楼房颁发（庆龙建备字2015年25号）《建设工程竣工验收备案证书》可以证实涉案楼房竣工时间为2015年12月30日。上诉人对涉案楼房竣工交付使用时间为2015年12月30日也予以认可，故本案涉案房屋交付使用时间为2015年12月30日。一、关于上诉人主张逾期交房违约金的问题。本案中，涉案房屋具备交付使用条件后，房屋虽然仍存在一些质量瑕疵，但上诉人并未举证证实其陈述的质量瑕疵属于主体结构问题，或已严重影响其正常居住使用、无法实现合同目的的程度，因此，涉案房屋的瑕疵问题对房屋的使用并不构成实质影响，上诉人以此为由拒收涉案房屋并主张被上诉人承担2015年12月31日起至2016年12月8日期间的逾期交房违约金的理由不足，缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人主张自2015年9月21日至2015年12月30日期间的逾期交房违约金5，224.55元（522455元÷10000×100天＝5224.55元）符合法律规定，本院予以支持；二、关于上诉人主张物业费及采暖费损失的问题。被上诉人在2015年12月30日取得建设工程竣工验收备案证书导致实际上的逾期交房，已构成违约，客观上造成了上诉人在2015年1月1日至2015年12月30日期间的物业费、2014年度及2015年10月15日至2015年12月30日期间采暖费损失。具体损失如下：2015年1月1日至2015年12月30日期间的物业费损失2，581元（5183.34元÷731天×364＝2581元）。采暖费损失3，353.1元（2014年采暖费2161.32元和2015年10月15日至2015年12月30日期间采暖费1191.78元），故上诉人主张的上述期间物业费2，581元、取暖费3，353.1元的损失符合法律规定，本院予以支持。对上诉人主张在2015年12月31日至2016年12月8日期间的物业费、取暖费损失缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郑玉斌的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，判决如下：一、撤销大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初1077号民事判决第二项；二、维持大庆市龙凤区人民法院（2017）黑0603民初1077号民事判决第一项，但该判项给付2014年度采暖费数额应为2，161.32元；三、被上诉人给付上诉人逾期交房违约金5，224.55元、物业费损失2，581元、取暖费损失1，191.78元。上述二、三项合计11，158.65元，被上诉人于本判决书生效之起十日内给付上诉人。四、驳回上诉人郑玉斌的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费319元、二审案件受理费638元，合计957元，上诉人负担641元，被上诉人负担316元。本判决为终审判决。审 判 长 梁晓军审 判 员 袁力民审 判 员 刘宏博二〇一七年十月二十七日法官助理 姜雅文书 记 员 桂博文附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约生产的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判决、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”