（2017）苏0925民初3812号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2018-07-14

案件名称

谭友见与周建租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

建湖县人民法院

所属地区

建湖县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭友见,周建

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第二百一十二条

全文

江苏省建湖县人民法院民事判决书（2017）苏0925民初3812号原告：谭友见，男，1981年3月24日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：张连臻，江苏张连臻律师事务所律师。被告：周建，男，1981年3月14日生，汉族，居民，住建湖县。委托诉讼代理人：张婷婷，建湖县钟庄法律服务所法律工作者。原告谭友见与被告周建租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭友见及其委托诉讼代理人张连臻，被告周建及其委托诉讼代理人张婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭友见向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告返还原告租金32000元（退还八个月的租金，4000元×8个月），承担违约金20000元，合计给付52000元；2.请求法院判决被告承担原告房租装潢损失33000元，赔偿家具损坏费用24000元，合计给付57000元；3.请求判决被告返还原告押金20600元；4.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年5月8日，原、被告签订了门市房（商铺）租赁合同，租用原告三间门市房，约定租期自2015年6月1日至2018年6月1日，每间租金16000元，三间合计48000元，租金每年一交。违约责任约定承租人退租或出租人中途收回房屋，承担20000元违约金（损失费）。租赁合同签订后，原告即对房屋进行了装潢。2016年10月5日，被告将承租的房屋强行收回，锁门不让原告使用承租该房屋经营并张贴公告。为此，被告应当退还未到期的8个月租金，补偿原告装潢损失，赔偿损坏的家具24000元和返还押金20600元。请求法院支持原告的诉讼请求。被告周建辩称，1、被告公告是因为双方之间借贷纠纷引起，在原告约定的还款期前，原告的债务出现严重问题，多名债主来租房处寻债滋事，原告又处于失联状态，被告是为了保护房屋不被破坏，才张贴公告，并未实际收回房屋；2、租赁合同是因原告逾期未支付房屋租金，先行违约，导致合同解除，违约金也应由原告予以承担；3、因原告先行违约的过错行为，导致合同解除，根据合同约定，被告无需对以上设施进行赔偿，被告在履行通知其清场的义务后，经原告现场验收并无损坏家具，是原告存在恶意索要巨额赔偿，违反诚实信用原则，拖延清场期限；4、2017年7月14日，双方在公安部门的调解下，已就此纠纷达成调解协议，该调解协议合法有效，双方应当遵守协议履行约定的权利和义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人争议的焦点是：1.租赁合同解除的时间；2.合同违约责任由谁承担，被告是否应当承担给付原告20000元违约金的责任；3.被告是否应当承担24000元财物损坏赔偿责任；4、被告是否应当承担返还20600元押金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：1.2015年5月8日原、被告签订的租赁合同一份，证明被告提前解除合同，违反合同约定；2.2016年10月5日被告张贴的公告，证明被告在2016年10月5日收回房屋；3.2017年7月14日的人民调解协议一份，证明被告收回房屋，其对原告承担装潢损失；4.2017年7月15日原告之妻刘彩云出具的收条，证明收到被告给付的损失费10000元；5.建湖久盛置业有限公司出具的收据，证明原告以被告名义交付20600元押金的事实；6.2015年7月25日原、被告签订的投资合作协议一份，证明被告同意投资20%，但实际只给付50000元，后因经营不景气，被告让原告将投资款变成借条，被告于2016年10月5日张贴的公告内容所写的债务就是该债务。被告对原告提交的证据质证意见是，对证据1真实性、合法性、关联性无异议，但该证据证明是原告违约，原告应当承担违约金20000元；证据2真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到原告的证明目的，被告并没有收回房屋；证据3、4无异议；证据5缴款收据是被告遗留在原告店中，原告未交还给被告，不能证明原告的证明目的，是被告缴纳的押金；证据6只能证明双方有合作的意向，但没有合作的项目，没有合作的事实。被告提交证据：1.房屋租赁合同，证明原告违约被告有权收回房屋，原告应承担违约金20000元；2.接处警登记表四份、询问笔录一份、人民调解协议一份，证明合同解除后，原告恶意阻挠新的承租人经营，在公安部门的调解下，原、被告达成调解协议，并已部分履行；3.被告与原告的妻子刘彩云、父亲谭万龙的通话录音三份，证明双方在合同解除后至2017年6月15日涉案房屋仍在原告的管理和使用中，并未强行收回。原告对被告提交的证据质证意见是，对证据1真实性、合法性、关联性无异议，但对被告的证明目的有异议，不能证明原告延期交付租金；证据2的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，被告在租赁期间将房屋租给案外人吴建经营，原告为装潢房屋花费10多万元，原、被告是为赔偿装潢损失发生的纠纷；对证据3录音的事实性无异议，但对录音的内容合法性、关联性、真实性有异议。证据4因为证人与被告之间存在运输关系，对证据的真实性、合法性、关联性不予认可。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对原、被告有异议的证据认定如下：原告提交的证据具有真实性和合法性，对本案的相关事实具有证明效力。被告提交的证据亦具有真实性和合法性对本院的相关事实具有证明效力。根据以上证据和当事人陈述，本院确定以下事实：2015年5月8日，谭友见作为乙方与周建作为甲方签订了房屋租赁合同，用于经营“润丰装饰”门市。双方约定：甲方将其拥有的位于建湖县建宝路东侧同沪商贸城的房屋租给乙方使用，用途为商铺，房屋每间面积约54平方米，共计三间。租赁期限为：三年，自2015年6月1日至2018年6月1日；租赁期内，甲、乙双方未经协商一致均不得提前解约；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还，乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。租金及支付方式：该房屋每间的租金为人民币16000元，第二年该房屋租金为人民币16000元，第三年该房屋租金为人民币16000元（承租方承担相关税费及政府部门征收的各项费用）；该房屋租金按年支付，支付时间为提前1个月，以甲方实际收到租金为准；乙方若拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方需按实际居住日交纳租金及滞纳金同时再承担违约金2000元整。租赁条件：乙方承担租赁期内水费、电费及物业管理费；租赁期内乙方因使用需要对出租房屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意或政府有关部门批准，甲方有权对装修改动或改动情况进行监督，合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施，甲方也无须对以上设施进行补偿，恢复原状移交给甲方。关于押金：为保证乙方合理并善意地使用该房屋，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时再支付给甲方2000元作为水费、电费及物业管理费押金，待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交给甲方，乙方不欠水、电费及物业管理费的前提下甲方同时将此押金全部归还乙方。违约处理：租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除本合同提前收回该房屋的，甲方应按年度总租金向乙方支付违约金；租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、电话费及物业管理费等相关费用一个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切经济后果，押金不足时此合同自动失效同时追究乙方违约责任，甲方有权收回房屋；租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的2倍按实际天数向甲方支付违约金；租赁期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金和违约金甲方不予退还；租期为3年，若乙方提前退租，必须补给甲方20000元损失费，若甲方中途将该房收回，必须补给乙方20000元损失费（政府部门拆迁除外），租赁合同签订后，原告已向被告交付了两年租金。原告还按协议交纳了水、电费及物业管理费押金2000元，已被被告用于交纳水、电费和物业管理费。2016年10月5日，被告张贴了公告，内容如下：“公告，润丰装潢设计公司负责人谭友见夫妇欠房东业主周建经济账目，多次与他们联系无应答，从即日起现将此房回收转租。如有人损坏于此房的危害行为，将追究其法律责任。”2017年7月7日，原告的父亲谭万龙到租用的涉案房屋拆东西时产生纠纷，经报警，建湖县公安局城北派出所两次出警处理，2017年7月11日，谭万龙到租用的涉案房屋要门市以前的装修材料时，产生纠纷，谭万龙当场砸坏了一块玻璃，经报警，建湖县公安局城北派出所出警处理，7月14日经驻城北派出所的人民调解委员会调解员成群调解，周建与谭友见达成了《人民调解协议书》，谭友见是由妻子刘彩云与父亲谭万龙代为调解。协议内容为：一、周建承诺补偿二层及楼梯装潢费用给谭友见40000元；二、谭友见要求另补偿大门及灯箱费用3000元，周建也表示认可；三、总计补偿43000元，2017年7月15日先付10000元，余额2017年7月25日前付清；四、即日调解后，双方不得再滋事，更不得去门市闹事。协议签订后，被告于次日给付了10000元，余款至今未付。2017年7月31日，谭万龙又至涉案的房屋处发生纠纷，经报警，建湖县公安局城北派出所出警处理。另查明，2015年7月1日，建湖久盛置业有限公司开出三张收据，合计收款20600元作为押金，三张收据的原件在原告处，但收据交款人写的是周建的名字。承租房内原告的有关物件，由被告安排了存放的地点，原告取走了大部分物件，还有一小部分，原告认为已损坏未取走。本院认为，对于争议焦点1租赁合同解除的时间。原告主张租赁的房屋被被告于2016年10月5日强行收回，并在该日事实解除。被告主张2017年6月1日，因原告逾期一个月未按合同约定交付租金而在该日解除。原告主张合同解除时间是依据2016年10月5日被告张贴的公告。本院认为，被告虽张贴了公告但并不表明合同被解除，被告提交的证据，2017年6月15日被告与原告的妻子刘彩云、父亲谭万龙的电话录音，2017年7月5日被告与谭万龙的电话录音，证人王某出庭所作的证言，均证明了以上时间内原告做着从租赁的涉案房屋内往外搬运自己东西的事务，城北派出所对谭万龙所作的询问笔录中，谭万龙也讲：“……今年6月20日周建把门面租给吴建这个人，也就是我家租用的三年期未满呢。周建把门面租给了别人我家也没有意见，但里面好多装修是我家弄的，我家现在要求把里面我家装修的东西弄走，但问题的焦点是人家吴建进场后也进行了装修，现在人家不同意我家弄了。”，以上证据相互印证了在2017年6月15日之前，原告并未搬离租赁的房屋，而现原告未能提交证据证明房屋在2016年10月5日即被被告收回，故原告主张2016年10月5日租赁合同即被事实解除不能成立。关于被告主张的租赁合同于2017年6月1日解除的时间，被告是以原告违反合同约定的“乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房”，并以原告实际搬离租赁房屋的时间为理由支持其主张。本院认为，《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第96条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现无证据证明被告何时通知原告解除合同，故被告主张的合同解除时间也不能成立。《中华人民共和国合同法》第93条第1款规定，当事人协商一致，可以解除合同。原、被告之间因房屋租赁合同履行产生矛盾后，经城北派出所多次出警处理，双方于2017年7月14日，经人民调解达成调解协议，该协议确定了被告对原告的补偿责任，该协议实际也确立双方之间的租赁关系已经解除，在无其他有效证据确定双方合同解除时间的情况下，应以双方协商一致达成补偿的时间作为协议解除时间。因此本院确定双方签订的房屋租赁协议于2017年7月14日解除。对于争议焦点2合同违约责任由谁承担，被告是否应当承担给付原告20000元违约金的责任。江苏省高级人民法院《关于适用若干问题的讨论纪要（一）》第24条第2款规定，当事人协议解除合同的，对已发生的违约行为处理有约定的按照约定，没有约定的按照解除前的合同约定处理。原、被告已达成解除合同的补偿协议，该协议已发生法律效力，双方应当按照该协议的约定处理，原告再行主张被告承担20000元违约金无法律依据。对于争议焦点3被告是否应当承担24000元财物损坏赔偿责任。原、被告所达成的补偿协议虽然未概括写明所有补偿项目，但协议中连大门及灯箱都予以补偿3000元，更何况原告所述的价值达24000元的物品损坏，在双方协商补偿问题时，原告对此未提及，这不符合常理，而且协议中也未说明其他未补偿事项由协议当事人另行解决。《中华人民共和国合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原、被告为租赁合同的解除发生多次纠纷，并且从2017年6月15日之前原告就往外搬运东西，达成的补偿协议也是在报警之后，由驻在派出所的人民调解员主持调解，其根本目的就是为了解决租赁合同纠纷问题，因此最终所达成的补偿协议，其实就是解决租赁合同纠纷引起的一览子问题，故原告主张的财物损坏赔偿应当在双方协议的补偿范围内，被告不应当再另行承担赔偿责任。对于争议焦点4被告是否应当承担返还20600元押金的责任。原告向被告主张20600元押金的理由，是因为原告以被告名义向建湖久盛置业有限公司交纳，被告不协助退还，故向原告主张。根据原告的主张，建湖久盛置业有限公司才是承担返还责任的主体。民事责任是根据法律的规定或者当事人的约定产生，原告以被告不协助返还为由，要求被告承担返还责任，既无双方的约定又无法律依据，故本院确定被告不承担返还责任。综上所述，原、被告所签订的房屋租赁合同合法、有效，该合同经双方协商解除，所签订的补偿协议亦具有法律效力。根据补偿协议约定，被告应当承担给付原告43000元补偿款的责任，被告已给付10000元，剩余的补偿款被告应当付清。关于原告主张被告返还8个月租金的问题，根据以上确定的事实，原告租用房屋已经至第二年届满，不存在还剩8个月未租用的问题，况且补偿协议也未约定返还8个月的租金，故原告的该主张本院不予支持。原告的其他主张根据以上的确定本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（七）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告周建于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭友见支付补偿款33000元（不含已支付的10000元）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告谭友见其他诉讼请求。案件受理费2627元，由原告谭友见负担2002元，被告周建负担625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员　　李乃春二〇一七年十月二十七日书记员　　吴　洋附录法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险（四）返还财产（五）恢复原状（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。江苏省高级人民法院《关于适用若干问题的讨论纪要（一）》第二十四条当事人一方因对方违约要求解除合同，同时又要求违约方按照合同中的约定的违约金条款承担违约责任的，人民法院应当支持。当事人协议解除合同的，对已发生的违约行为处理有约定的按照约定，没有约定的按照解除前的合同约定处理。关注公众号“”