（2017）渝05民终6658号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-12
案件名称
重庆华品成教育咨询有限公司与陈红梅刘师一房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆华品成教育咨询有限公司,刘师一,陈红梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十七条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终6658号上诉人（原审原告）：重庆华品成教育咨询有限公司，住所地重庆市渝中区中山二路192号24-2号，统一社会信用代码91500103556798097E。法定代表人：龙运淑，该公司总经理。委托代理人：贾明伟，重庆周立太律师事务所律师,一般代理。被上诉人（原审被告)：刘师一，女，汉族，1964年3月12日生，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审被告)：陈红梅，女，汉族，1973年9月15日生，住重庆市南岸区。上诉人重庆华品成教育咨询有限公司(下称华品成公司)与被上诉人刘师一、陈红梅房屋买卖合同争议一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初6815号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人华品成公司的委托代理人贾明伟，被上诉人刘师一、陈红梅到庭参加诉讼。现已审理终结。华品成公司上诉请求：撤销重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初6815号民事判决，依法改判上诉人对涉案房屋享有优先购买权。事实和理由：二被上诉人一审中并未举示证据证明涉案房屋过户，一审查明中直接予以认定系认定事实错误。刘师一将涉案房屋以低于市场价格出售给陈红梅，而上诉人享有对涉案房屋的优先购买权，应当认定二被上诉人签订的房屋买卖合同无效。刘师一答辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。陈红梅答辩称，一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回上诉，维持原判。华品成公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判决二被告之间就重庆市九龙坡区签订的房屋买卖合同无效；2.请求依法判决原告对重庆市九龙坡区房屋依法享有优先购买权；3.本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2014年12月23日，华品成公司与刘师一签订《房屋租赁合同》，刘师一将房屋租赁供华品成公司使用，租赁期从2015年1月1日至2018年12月31日止。合同签订后，华品成公司按约支付了相关的租赁费用。2016年12月13日，刘师一与陈红梅签订《二手房买卖合同》，刘师一将房屋出售给陈红梅。现陈红梅已取得房屋的产权。一审法院认为，合法的权利受法律保护。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，华品成公司要求判决二被告之间就房屋买卖合同无效的诉讼请求，于法无据，不予支持。关于华品成公司要求判决华品成公司对房屋依法享有优先购买权的问题。华品成公司作为承租人，享有以同等条件有限购买的权利。本案中，刘师一已将房屋出售给陈红梅，且陈红梅已取得房屋的产权，华品成公司要求确认华品成公司对房屋依法享有优先购买权已经无法履行，故华品成公司要求判决华品成公司对房屋依法享有优先购买权的诉讼请求，不予主张。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：驳回华品成公司的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由华品成公司负担。二审查明：上诉人华品成公司与被上诉人刘师一签订的《房屋租赁合同》第五条约定：“...租赁期间，甲方可出售该出租房，并保证购房人自愿履行该房屋的房屋租赁条款...”。2016年12月13日，华品成教育孙建英出具的收条中载明：“现收到刘师一（原房东）交来的关于陈红梅提供的出示的房屋租赁合同承诺书和刘师一已出售该房屋给陈红梅的告知书”。后上诉人配合陈红梅办理了涉案房屋水电过户手续。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人华品成公司是否享有对涉案房屋的优先购买权；二、二被上诉人签订的涉案房屋买卖合同是否无效。现评判如下：一、上诉人华品成公司是否享有对涉案房屋的优先购买权的问题。依据《中华人民共和国民法总则》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”。承租人优先购买权创设的价值目标是为了维护与稳定既有的经济秩序，而非对出卖人所有权的限制。法律对财产所有权人合法处分权的限制，必须具有其充分的正当性与合法性。本案中，上诉人与刘师一签订的《房屋租赁合同》不违反法律及行政法规的强制性、效力性规定，意思表示真实、内容合法有效，双方均应受到该合同约束。刘师一出卖租赁房屋虽然没有在合理期限内通知承租人，但双方在签订租赁合同时即在第五条中约定刘师一在租赁期中即可出售租赁房，应解释为华品成公司在承租该房屋时已放弃了其作为承租人对涉案房屋的优先购买权。结合二被上诉人对涉案房屋买卖过程中，上诉人出具给刘师一的收条及配合办理水电过户手续的过程，亦能印证上诉人已知悉涉案房屋正在销售并变更产权，并未向刘师一主张其优先购买权。可知，上诉人已放弃了其作为承租人对涉案房屋的优先购买权。而一审判决中关于“关于原告要求判决原告对房屋依法享有优先购买权的问题。原告作为承租人，享有以同等条件有限购买的权利。”的表述，明显系认定事实错误，本院予以纠正。二、二被上诉人签订的涉案房屋买卖合同是否无效的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第二十一条：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。关于上诉人主张二被上诉人签订的涉案房屋买卖合同无效的问题。根据合同相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为不应影响合同的效力，且出卖人可以依其自主意思决定是否缔结房屋出卖合同及缔结合同的对象。涉案房屋买卖合同系二被上诉人的真实意思表示，且无虚高定价的恶意，故二被上诉人签订的涉案房屋买卖合同合法有效，上诉人主张二上诉人签订的涉案房屋买卖合同无效的诉请，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，华品成公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实部分清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十七条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人重庆华品成教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王伯文代理审判员 刘恋砚代理审判员 史大贤二〇一七年十月二十七日书 记 员 孙婧媛 来自：