（2016）津0113民初8420号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-30
案件名称
杨金章与天津市北辰区天穆镇人民政府房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨金章,天津市北辰区天穆镇人民政府,天津市红桥区房地产管理局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0113民初8420号原告：杨金章，男，1957年5月11日生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：杨增会，女，1961年11月25日，汉族，住红桥区。被告：天津市北辰区天穆镇人民政府，住所地天津市北辰区京津公路282号。负责人：李士久，镇长。委托诉讼代理人：武建东，该政府法制科科员。委托诉讼代理人：邢永忠，天津五君律师事务所律师。第三人：天津市红桥区房地产管理局，住所地天津市红桥区芥园道康华里12号。法定代表人：于鹏洲。原告杨金章与被告天津市北辰区天穆镇人民政府（以下简称“天穆镇政府”）、第三人天津市红桥区房地产管理局（以下简称“红桥区房管局”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨金章及委托诉讼代理人杨增会、被告天穆镇政府的委托代理人武建东、邢永忠到庭参加了诉讼。第三人红桥区房管局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨金章向本院提出诉讼请求：1.依法要求被告负责办理XX房屋天津市不动产产权证；2.诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由：2005年11月9日，原告从案外人徐某处购得XX房屋（以下简称诉争房屋）。该房屋的开发商为天津市北辰区天穆镇商品房住宅工程办公室（以下简称天穆镇住宅工程办公室），最早是案外人穆XX购买的，后来几经转手变更到原告名下，每次变更都加盖天穆镇住宅工程办公室的公章。原告及该小区其他居民长期要求该部门履行合同义务办理产权证未果，由于诉争房屋建设单位是被告天津市天穆镇政府，天穆镇住宅工程办公室也是其下属部门。依照《物权法》、《天津市不动产登记条例》等规定，被告负有办理房屋产权证的义务，故原告呈诉。被告天穆镇政府辩称，不同意原告诉讼请求。一、涉案房屋买卖合同的相对方是天津市北辰区天穆镇房产建设开发公司（以下简称天穆镇房产开发公司），而并非被告。天穆镇房产开发公司几经变更为天津昊宇创辉投资管理公司，其已于2013年破产。故被告不是合同的签订方和履行方，不是本案适格被告。二、本案的客观事实是1992年，被告依据天津市城乡建设委员会（1992）建企602号文件规定成立了天穆镇房产开发公司，该公司具有法人资格。由该公司开发建设北郊区XX东北侧农建商品房即本案的XX小区。建设开发之初取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，后来由于种种原因，土地性质未变更成国有土地，故至今无法完成房屋产权初始登记。而本案房屋买卖合同因不具备国有土地性质导致无效，也就是说房屋买卖合同不是正式的房管局备案的《商品房买卖合同》，是无效合同，对无效合同双方都有过错，得相互返还。三、被告现在积极协调有关部门解决原告及其他居民的房屋产权问题，但由于当时的开发企业现在破产，当时的经办人已经调离，具体产权证不能办理的原因被告也不清楚，现在被告也在努力协调这件事。不能用现行法律要求过去的历史遗留问题。第三人红桥区房管局经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。庭前提交书面意见，述称自2015年11月开始，由天津市国土资源和房屋管理局下属的不动产登记事务中心负责办理不动产产权登记，第三人不再负责办理不动产产权事宜，原告将其列为第三人主体不适格。双方当事人围绕争议焦点提交了证据，对无异议的证据本院予以记录在卷。结合原告提交的证据及双方当事人的陈述，本院认定如下事实：天穆镇住宅工程办公室原系被告下属部门。被告于1992年4月3日取得XX门所在地块的建设用地规划许可，于1992年6月19日取得该项目的建设工程规划许可。1992年9月9日，天穆镇住宅工程办公室出资注册成立天穆镇房产开发公司，负责建设开发XX小区XX门房屋。后被告及天穆镇房产开发公司因故未完成该小区XX门房屋的初始登记。1997年9月17日，天穆镇房产开发公司作为甲方，与XX门部分业主代表签订协议，承诺三个月内为业主办理正式房屋产权证，被告亦在协议上盖章确认。天穆镇房产开发公司几经变更为天津昊宇创辉投资管理公司，该公司后于2013年5月7日破产。另查，XX门XX号房屋最早由案外人穆XX购买，1995年4月19日，天津市北辰区天穆镇房屋管理站制作并颁发房屋所有权证，所有权人为穆XX。后诉争房屋几经变更。2005年11月9日，原告自案外人徐某处购得诉争房屋，价款26万元。天穆镇住宅工程办公室在所有权证附页加盖公章，对上述产权变更事实予以确认。本院认为，根据物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。根据国务院《不动产登记暂行条例》、国土资源部制定的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条、天津市人大常委会颁布的《天津市不动产登记条例》第二十六条等相关规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。首次登记即初始登记是指合法建造房屋而进行的所有权登记，开发商应当在房屋建造完成并通过验收后及时申请办理初始登记。由于历史原因，涉案小区XX门房屋，开发商未办理初始登记，因而不具备办理业主房屋产权登记的法定条件。原告起诉要求被告办理XX房屋天津市不动产产权证，因不符合法律法规的禁止性规定，该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张被告于1997年9月17日承诺三个月内为XX门业主办理正式产权证一节，因当事人意思自治不能违背法律的禁止性规定，且被告在目前客观上不具备继续履行办理产权证的实际条件，根据合同法相关规定，原告主张被告应当按照约定继续办理产权的义务，本院不予支持。应指出，XX门小区，在建设开发之初，依法办理了建设用地许可及建设工程规划许可，并非通常意义上的小产权房屋。由于历史原因，该小区未办理初始登记，导致原告在内的众多业主无法完成所有权转移登记。因天穆镇住宅工程办公室不具备主体资格，原天穆镇房产开发公司已经破产，被告作为天穆镇住宅工程办公室及原天穆镇房产开发公司的主管部门，应重视群众的切身利益，积极协调不动产登记中心等相关部门，切实分析未能办理初始登记的原因，及时办理相关事项，完成初始登记，为业主办理不动产权属登记创造必要条件。综上，原告主张办理产权证的诉讼请求，现在不具备法定条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回原告杨金章的诉讼请求。案件受理费80元，由原告杨金章负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 裴忠贺代理审判员 邓 清人民陪审员 任海瑞二〇一七年十月二十七日书 记 员 孙 宁附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国物权法》第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行； 关注微信公众号“”