（2017）宁0202民初3437号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-01-23
案件名称
王学明、马丽艳与石嘴山市众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
石嘴山市大武口区人民法院
所属地区
石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王学明,马丽艳,石嘴山市众安房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百三十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0202民初3437号原告：王学明，男，1976年10月8日出生，回族，宁夏东方坦业股份有限公司员工。委托诉讼代理人：马丽艳，王学明妻子。原告：马丽艳，女，1976年1月22日出生，回族，个体。被告：石嘴山市众安房地产开发有限公司，住所地：大武口区世纪大道南706号。法定代表人：周军锋，石嘴山市众安房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：孟祥宇，宁夏致和律师事务所律师。原告王学明、马丽艳与被告石嘴山市众安房地产开发有限公司（以下简称市众安房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告王学明的委托诉讼代理人马丽艳，原告马丽艳，被告市众安房地产公司的委托诉讼代理人孟祥宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王学明、马丽艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告市众安房地产公司向原告王学明、马丽艳支付延期办理房屋产权登记的违约金33905元；2.本案案件受理费被告市众安房地产公司承担。事实及理由：2012年8月28日，王学明、马丽艳与市众安房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定市众安房地产公司将其开发的××府出售给王学明、马丽艳；同时约定房屋单价为每平方米2500元，市众安房地产公司应于2012年12月30日前向王学明、马丽艳交付该房屋；双方还就还款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等权利义务进行了相应的约定。合同签订后，王学明、马丽艳按约定支付了全部房款318533元。2013年8月6日，市众安房地产公司才向王学明、马丽艳交付了该房屋。因房屋面积最终测量结果增加，2013年8月25日，王学明、马丽艳又及时向市众安房地产公司交付房款3926元。王学明、马丽艳实际支付给市众安房地产公司房款322459元。在双方签订《商品房买卖合同》第十三条约定，房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方应当共同申请房屋所有权转移登记。王学明、马丽艳入住房屋后曾多次与市众安房地产公司交涉关于办理房屋产权登记事宜，市众安房地产公司均以各种理由推托不予理睬。2016年6月，市众安房地产公司才用张贴通告的方式通知王学明、马丽艳可以办理房屋产权登记手续。现王学明、马丽艳为维护自身合法权益，特将纠纷诉至本院，望判如所请。市众安房地产公司辩称，应依法驳回王学明、马丽艳的诉讼请求。具体理由是：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，造成本案延期办证并非系出卖人原因。首先是房屋登记部门擅自提高法定办证标准，致使市众安房地产公司于2016年4月才办理了涉案房屋总证并开始分户办证。根据房屋登记办法第三十条规定：”因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应提交以下材料：1.登记申请书；2.申请人身份证明；3.建设用地使用权证明；4.建设工程符合规划的证明；5.房屋已竣工的证明；6.房屋测绘报告；7.其他必要材料”。而政府房屋登记部门擅自提高登记标准，就上述第5项”房屋已竣工的证明”上升到”工程竣工验收备案”的行政登记完成。市众安房地产公司开发建设的涉案房屋已于2013年8月竣工，由建设方、施工方、监理方、物业方共同对工程验收合格后才向相关物业公司移交了前期物业，符合房屋已竣工的条件，但仅仅一个综合竣工验收的行政备案时间，就耗时两年多才在2015年底取得备案。截止2016年4月29日才取得房屋总证，使得市众安房地产公司未能按照合同约定的时间为王学明、马丽艳办证。其次是因政府行为导致涉案房屋土地规划变更，至2015年10月才得到石嘴山市规划局的行政确认，才具备房屋登记办法第四项”建设工程符合规划的证明”的条件。2010年11月2日，石嘴山市政府常务会议纪要决定：为了提高商务总部经济区的土地综合利用率，同意取消环湖路延伸段和山海路两侧原规划50米宽的绿线，该土地性质调整为建设用地。因该决定使土地规划发生变化，在规划确认时，又因规划导致涉案地块与相邻土地使用权人范围、面积发生交叉及重新确定土地出让金等等一系列问题，直至2015年9月，石嘴山市规划部门才出具了符合规划的确认书，而该建设工程规划核实确认书是在建设工程规划变更确认后出具的，该确认书是建设工程规划条件和规划许可内容进行核实的规划管理活动，也是办理涉案房屋初始登记需要的材料之一，因此，导致市众安房地产公司办理房屋总证严重延迟。二、《商品屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、有效，双方应严格履行。王学明、马丽艳按时向市众安房地产公司交付了全部房款，市众安房地产公司也如期交付了涉案房屋，双方均已履行了各自的主要合同义务，涉案房屋自交付至2016年4月29日未办理房屋产权登记，违反了《商品屋买卖合同》第十三条第一款的约定，但合同中对违约金或者违约金的计算标准并未约定。综上，涉案房屋造成延期办证的原因与市众安房地产公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。王学明、马丽艳分别提交的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、销售不动产专用发票、契税完税证、销售不动产统一发票具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现王学明、马丽艳待证事实的存在，且待证事实与本案争议之间具有实质联系，予以采信。市众安房地产公司分别提交的石嘴山市大武口区地名办地名变更单、工程竣工验收备案表等证据仅具有真实性、合法性，在证据关联性上所体现待证事实与本案争议无实质关系，不予采信；而石嘴山市住房和城乡建设局通告、2016年4月29日石嘴山日报具有证据的合法性、真实性，在证据关联性上能体现市众安房地产公司待证事实的存在，且待证事实与案件争议有实质关系，予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年8月28日，王学明、马丽艳与市众安房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由市众安房地产公司将其开发的××府出售给王学明、马丽艳，市众安房地产公司应于2012年12月30日前向王学明、马丽艳交付该房屋；双方还就还款方式、交付使用条件、违约责任、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订后，王学明、马丽艳按约定陆续向市众安房地产公司交付共计房款322459元。2013年8月25日，双方又签订了一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，在王学明、马丽艳向市众安房地产公司补交相应房款后，市众安房地产公司才于当天向王学明、马丽艳交付了房屋。在双方签订《商品房买卖合同》第十三条约定，房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方应当共同申请房屋所有权转移登记。而市众安房地产公司于2016年4月29日才在石嘴山日报刊登通告，告知王学明、马丽艳等众安·府佑水香小区的房屋买受人可以办理房屋权属证书事宜。本院认为，王学明、马丽艳与市众安房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》是双方真实意愿的体现，不存在违反法律、行政法规的强制规定的内容；合同合法有效，对双方具有约束力。王学明、马丽艳已向市众安房地产公司交付了全部房款，即王学明、马丽艳已履行了合同约定的主要义务，市众安房地产公司亦无异议。庭审中，市众安房地产公司陈述不能办理涉案房屋权属证书是基于第三人原因所致以进行抗辩。依相关法律的规定这种抗辩不能对抗合同相对人如本案的王学明、马丽艳，该抗辩理由不能成立。市众安房地产公司不能如期向王学明、马丽艳办理房屋权属证书已构成实际违约，应依法承担违约赔偿责任。而市众安房地产公司又抗辩关于上述合同并未约定延期办理房屋权属证书要承担违约责任的理由亦不符合相关法律的规定。虽上述合同未对延期办理房屋权属证书承担违约金进行约定，但这并不妨碍王学明、马丽艳依据相关法律的规定主张由市众安房地产公司承担延期办理房屋权属证书的法定违约责任，该抗辩理由显然也不能成立。王学明、马丽艳主张市众安房地产公司向其支付违约金应理解为赔偿实际损失，而《商品房买卖合同》约定房屋交付后365日内（应当不超过365日）双方共同申请房屋所有权转移登记。涉案迟延办理房屋权属证书的实际损失应以王学明、马丽艳支付房款322459元为基数，以王学明、马丽艳主张自涉案房屋交付之日（系2013年8月25日）的一年以后（即从2014年8月26日开始）至2016年5月1日石嘴山日报刊登通告，通知涉案房屋的买受人可办理房屋权属证书之日有607天，参照中国人民银行规定的金融机构逾期年利率4.75%的1.3倍确定利息损失33574元较适当。综上所述，王学明、马丽艳主张市众安房地产公司赔偿延期办理房屋产权证书产生的相应损失的理由正当，证据充分且于法有据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第一项及第二款的规定，判决如下：被告石嘴山市众安房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告王学明、马丽艳因延期办理房屋产权证书产生的利息损失33574元。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，减半收取计324元，由王学明、马丽艳负担25元，由石嘴山市众安房地产开发有限公司负担299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员刘力二〇一七年十月二十七日书记员蔺臻本案适用法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。 关注公众号“”