（2017）鄂01民终5110号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2017-10-31

案件名称

武汉食唯鲜餐饮管理有限公司、刘紫禅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武汉食唯鲜餐饮管理有限公司,刘紫禅,陈峰,刘斌

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终5110号上诉人（原审被告）：武汉食唯鲜餐饮管理有限公司，住所地：武汉市汉阳区中防商街负二层G1区商铺。法定代表人：刘紫禅，公司总经理。上诉人（原审被告）：刘紫禅，女，1986年9月6日出生，汉族，住武汉市青山区。上诉人（原审被告）：陈峰，男，1983年2月17日出生，汉族，湖北京珠高速管理有限公司职工，住武汉市汉阳区。三上诉人的共同委托诉讼代理人：覃山、衡正，湖北大和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘斌，男，1988年9月16日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县。委托诉讼代理人：唐琪利、周遥远，湖北弘愿律师事务所律师。上诉人武汉食唯鲜餐饮管理有限公司（以下简称食唯鲜公司）、刘紫禅、陈峰因与被上诉人刘斌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院(2016)鄂0105民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘斌的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定刘紫禅是租赁合同的主体认定错误，从而判令其承担违约责任错误。刘紫禅作为食唯鲜公司的法定代表人，其行为系职务行为，所产生的后果应由食唯鲜公司承担。二、一审判决对合同的效力认定错误。案涉租赁合同因违反《餐饮服务场所安全管理规范》及消防相关法律规定而无效。三、一审判决对刘斌的装修损失认定不当。四、一审判决既认定刘紫禅是合同主体，又判令食唯鲜公司和陈峰承担违约责任不当。被上诉人刘斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。案涉租赁合同系由刘紫禅与刘斌签订，为有效合同，并不违反法律或行政法规的规定。一审认定装修损失合法有据。食唯鲜公司签订了补充协议，公司财产与刘紫禅个人财产混同，应共同承担责任。陈峰参与了共同经营，又与刘紫禅系夫妻关系，亦应共同承担责任。2016年11月，刘斌诉至一审法院，请求判令：1、食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰共同返还刘斌房屋租金人民币97,614元（2016年8月6日至2017年4月14日）、经营管理保证金30,000元，并赔偿刘斌装修损失人民币124,000元、品牌换址费人民币5,000元、预期可得经营利润损失20,000元，合计人民币276,614元；2、本案诉讼费由食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰承担。一审法院认定事实：2015年8月30日，刘紫禅与武汉中防瑞达运营管理有限公司签订了租赁合同，武汉中防瑞达运营管理有限公司将中防商街负二层G1区商铺出租给刘紫禅经营。2015年8月28日，刘斌（乙方）与刘紫禅（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，合同约定：甲方同意将中防商街负二层G区四号商铺（使用面积96平方米、公摊20平方米，合计116平方米）租给乙方经营，仅限于经营品项为“冒菜”，租期为3年，从2015年10月1日起至2018年9月30日止。租金每年支付一次，逐年递增，第一年租金为137,808元。乙方须于签订本合同之时向甲方支付人民币30,000元作为经营保证金，以保障乙方履行本合同约定的义务。协议还对商铺的经营、管理，双方的权利、义务，违约责任，不可抗力等进行了约定。其中，第五十九条约定“本协议所称不可抗力是指地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疾病流行等社会现象、突发事件、政府行为及其他不可控制、不可预料的因素。因不可抗力影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任；……”。刘紫禅及刘斌分别在协议尾部的甲方及乙方处签名。协议签订后，刘斌于2015年8月28日向刘紫禅交纳了第一年租金137,808元及经营保证金30,000元，刘紫禅出具收据。合同签订后，刘斌对所租赁商铺进行了装修，共支付装修款124,000元。装修完工后，刘斌于2015年10月起在该商铺内经营至2016年1月底，因食唯鲜公司需要对所承租的商铺进行整体装修，致使刘斌无法经营而停业，同年5月2日食唯鲜公司装修完工后，刘斌才恢复经营。2016年6月3日，刘斌与刘紫禅、食唯鲜公司签订《合同补充协议》，协议载明：“因食唯鲜美食城停业整改两个月，对商户美冒（冒菜品牌）造成一定的营业影响，为了对美冒品牌的支持，食唯鲜美食城决定将美冒档口租期从2016年4月15日起算租（算租时间为2016年4月15日至2017年4月14日止）。”2016年7月29日，武汉市公安局汉阳区分局消防大队向食唯鲜公司下达了责令限期改正通知书，通知该公司因在地下负二层从事餐饮服务经营，面积达1522平方米，违反相关规范，要求该公司于2016年8月15日前改正。刘紫禅签收了该通知书。2016年8月6日，武汉中防瑞达运营管理有限公司关停了刘斌承租的中防商街负二层G区四号商铺。案涉租赁合同至今无法继续履行。一审另查明，食唯鲜公司成立于2015年10月20日，法定代表人为被告刘紫禅，该公司企业类型为有限责任公司（自然人独资）。刘紫禅与陈峰系夫妻关系。一审法院认为，刘斌与刘紫禅签订的《商铺租赁合同》及《合同补充协议》是双方真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，刘斌按约支付了租金及经营保证金，刘紫禅将商铺交刘斌经营使用。因刘紫禅出租商铺用于餐饮服务经营不符合消防安全规定，无法办理消防许可证，导致该商铺被查封、关闭，合同无法继续履行，合同的目的已无法实现，双方签订的租赁合同应予解除，刘紫禅应承担相应的违约责任。刘紫禅出租的商铺因不符合经营餐饮的消防安全规定，而被查封、关闭，不属于合同约定的不可抗力因素以及《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条关于不可抗力的界定。故刘紫禅关于应依合同规定免除赔偿责任的答辩主张，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，刘斌、刘紫禅已经实际解除了租赁合同，刘紫禅也同意返还所收取的经营保证金和部分租金，刘斌表示放弃关于预期可得经营利润损失20,000元赔偿的请求，予以准许。刘斌关于要求赔偿品牌换址费人民币5,000元的请求，因该项费用并未实际发生，不予支持。双方争议的问题在于应返还的租金数额和装修损失。对于应返还的租金数额，刘斌要求返还租金人民币97,614元（2016年8月6日至2017年4月14日），实际计算是8个半月的租金，根据《合同补充协议》的约定，第一年租金计算时间为2016年4月15日起至2017年4月14日止，刘斌所经营的商铺被关停是在2016年8月6日，因此刘斌要求返还租金2016年8月6日至2017年4月14日的租金合理，经计算应为8个月零9天，计算租金为95,206元，予以支持；关于装修损失，刘斌为经营需要对商铺进行了装修花费人民币124,000元，合同约定期限为3年，但刘斌实际经营6个月，依照权利义务相一致原则，尚余两年半未经营期间内的装修损失应得到赔偿，计算为103,333元。食唯鲜公司为自然人独资的有限责任公司，刘紫禅为唯一股东，根据本案查明的事实及答辩意见，食唯鲜公司与作为其唯一股东的刘紫禅存在业务上及财务上的混同，应共同承担违约责任。陈峰与刘紫禅系夫妻关系，在其夫妻关系存续期间，由于刘紫禅违约而产生的违约之债应属于夫妻双方的共同债务，故其应与刘紫禅共同承担违约责任。陈峰辩称其不应承担违约责任的观点，与事实和法律规定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉食唯鲜餐饮管理有限公司、刘紫禅、陈峰返还刘斌租金95,206元、经营保证金30,000元，合计125,206元，于本判决生效之日起十日内付清；二、武汉食唯鲜餐饮管理有限公司、刘紫禅、陈峰赔偿刘斌装修损失103,333元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回刘斌的其他诉讼请求。如果武汉食唯鲜餐饮管理有限公司、刘紫禅、陈峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,450元，由刘斌负担723元，武汉食唯鲜餐饮管理有限公司、刘紫禅、陈峰负担4,727元。此款刘斌已缴纳，武汉食唯鲜餐饮管理有限公司、刘紫禅、陈峰于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项支付给刘斌。二审中，食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰共同提交武汉市公安消防局《关于对汉阳区钟家村“中防百城”地下二层是否允许从事餐饮项目经营的消防法规标准进行法律咨询报告的回复》一份，拟证明案涉租赁场所不能用于经营餐饮行业。经质证，刘斌认为该证据是复印件，真实性无法核实。本院认为，因食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰未提交原件供核对，对该证据本院不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案应围绕食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰的上诉请求及理由进行审理。关于案涉《商铺租赁合同》及《合同补充协议》的效力问题。食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰认为上述合同违反了《餐饮服务场所安全管理规范》及消防相关法律规定。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，相关地方性法规、行政规章关于房屋使用条件的规定不能作为评判合同效力的依据。即便相关规定导致房屋无法使用，也应产生合同无法履行及解除合同的法律后果。案涉合同系双方真实意思表示，并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，该合同合法有效。关于一审判决对装修损失的认定是否得当的问题。一审中，刘斌提交了装修工程施工合同、装修费用收据，施工方戴守才亦出庭作证，食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰虽提出质疑，并认为装修总价款中包含已经消耗完毕、可拆卸、可搬走的设备设施，但并未就其主张举证，一审法院对刘斌主张的装修费用124,000元进行认定，并认为未经营期间的装修损失应得到赔偿，并无不当。关于食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰是否为承担违约责任的主体的问题。案涉《商铺租赁合同》系由刘紫禅与刘斌签订，刘紫禅收取了刘斌的租金及经营保证金，合同无法继续履行后，刘紫禅应承担相应的违约责任。食唯鲜公司参与签订了《合同补充协议》，且武汉市公安局汉阳区分局消防大队向食唯鲜公司下达责令限期改正通知书，亦说明食唯鲜公司对包括涉案商铺在内的租赁场所从事经营工作，故食唯鲜公司应与刘紫禅共同承担责任。陈峰与刘紫禅系夫妻关系，陈峰、刘紫禅亦未主张双方约定婚内财产归各自所有。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间生产、经营的收益，归夫妻共同所有。本案中，刘紫禅经营餐饮行业系牟利行为，其经营收益或用于家庭生活，或增值夫妻共同财产，相对应的，刘紫禅经营行为发生的债务亦应认定为夫妻共同债务。故一审法院根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）第二十四条的规定，认定案涉违约之债属于夫妻双方的共同债务，陈峰与刘紫禅共同承担违约责任，并无不当。综上，食唯鲜公司、刘紫禅、陈峰的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5450元，由武汉食唯鲜餐饮管理有限公司、刘紫禅、陈峰负担。本判决为终审判决。审判长　　骆朝辉审判员　　李斌成审判员　　安林锋二〇一七年十月二十七日书记员　　舒　渲 关注公众号“”