（2017）沪0112民初8493号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
邢希学与吴青、吴胜其等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邢希学,吴青,吴胜其,张桂英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初8493号原告：邢希学，男，1989年6月3日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈心刚，江苏少平律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹家龙，江苏少平律师事务所律师。被告：吴青，男，1983年7月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：吴胜其，男，1958年3月8日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被告：张桂英，女，1956年9月15日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。三被告共同委托诉讼代理人：徐荣，上海嘉富诚律师事务所律师。原告邢希学与被告吴青、吴胜其、张桂英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判。后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年9月11日公开开庭进行了审理。原告邢希学及其委托诉讼代理人邹家龙，三被告共同委托诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求三被告将上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告名下；三被告向原告支付违约金(以总房价款人民币198万元为本金，按每日千分之二计算自2017年3月10日起至实际过户之日为止)。事实与理由：原、被告于2015年4月25日达成房屋买卖合意，签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定：三被告将上述房屋出售给原告，原告向三被告支付定金39.6万元(人民币，下同)及首期房款20.4万元；三被告于2017年3月10日前协助原告办理产权过户。协议签订后，原告分别于2015年4月25日、2015年5月9日将房屋定金、首期房款共计60万元支付至被告吴胜其的银行账户。被告于2016年1月24日取得上述房屋产权证，产权人登记于被告吴青名下。此后，原告多次要求被告协助办理产权过户手续，但被告拒绝。现向法院提起诉讼。三被告辩称：涉案房屋为动迁安置房，有限制交易期限，故双方在买卖居间协议中约定被告取得产证后五日内签订网络版示范合同(买卖合同)，并由原告支付第二笔房款138万元。被告取得产权证后通知原告签约并付款，但原告表示其无法支付房款，导致双方未能签订正式的买卖合同。原、被告未签订正式的房屋买卖合同的责任在于原告。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋系三被告的动迁安置房。2015年4月25日，经上海中原物业顾问有限公司居间介绍，原告作为买受方(乙方)、三被告作为出售方(甲方)、上海中原物业顾问有限公司作为居间方(丙方)，三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，甲方向乙方出售上述涉案房屋，建筑面积55.77平方米；房价款198万元；首期房价款20.4万元、第二期房价款138万元；乙方同意该协议签订2日内向甲方支付部分定金9万元，双方完成《上海市房地产买卖合同》(示范文本)签定时全额定金转为首期房款；随同房屋一并转让的附属设施、设备及室内装修的价格均已包含在房价款内，甲方应将该房地产内的附属设施、设备在正常可使用的状态下与该房地产交付时一同转让给乙方；甲、乙双方应根据法律、法规、政策等规定各自承担交易税费；甲方签署本协议，乙方同意将意向金转为定金。本协议签订后十五日内，乙方应补足定金至39.6万元；甲、乙双方同意在甲方签署本协议且甲方领取以甲方为产权人的该房地产之产权证后5天内共同签订《上海市房地产买卖合同》。合同第十六条“其他约定”以手写方式注明：1、甲方保证于2017年3月10日之前完成过户手续，若因非乙方原因未能按时完成产权变更登记，每逾期一日，按照房屋总金额的千分之二支付违约金。逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权单方解除合同。甲方应另行支付房屋总金额30%的违约金。2、甲方保证，上述房地产不存在产权争议或其他人主张权利的情况，如存在产权纠纷或债务纠纷，甲方同意按前述第1项承担违约责任。3、当甲方收到定金39.6万元和首期房款20.4万元，共计60万元的当日将房屋使用权和预售合同交于乙方，逾期甲方同意按前述第1项承担违约责任。4、未见事宜见补充协议。5、此协议如有冲突，以此协议第十六条为准。同日，原、被告签订一份《补充协议书》，约定：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决。协商不成的，双方可依法向该房屋所在地法院起诉；双方同意提供身份证、户口本等复印件及甲方提供的拆迁协议、入户单等相关材料作为本合同附件。协议签订后，被告将动拆迁安置补偿协议及涉案房屋的入户单(复印件)、上海市商品房预售合同原件交给了原告。原告于2015年4月25日向被告吴胜其的银行账户转入9万元定金，于同年5月9日转入51万元。2016年1月8日，被告吴青向上海市闵行区房地产登记处申请办理涉案房屋产权登记手续。同月24日，涉案房屋产权被登记至被告吴青名下。为协助被告吴青办理产权登记，原告将动拆迁安置补偿协议及涉案房屋的入户单(复印件)、上海市商品房预售合同原件邮寄给了被告吴青。此后，双方就合同的继续履行问题进行过电话联系，但未果。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，要求被告继续履行协议，将房屋交付原告；198万元房价款系被告的净到手价，故交易税费全部由其负担；对于剩余138万元房款可以支付给被告。被告表示如果买卖合同成立，则原告主张的违约金亦过高，应调低。上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《补充协议》、银行转账凭证、涉案房屋产权登记信息，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告以及居间方签订的《房地产买卖居间协议》内容包括了居间合同的条款和买卖合同的条款，买卖条款中包括了房屋地址、面积、房屋交易价格、房款支付期限、产权过户期限、违约责任等，已具备了买卖的全部要件，且原告已按约向被告支付了首期房款，因此，原、被告之间的买卖合同关系成立并有效，双方应当按约继续履行各自的义务。按协议约定，在被告取得涉案房屋产权证后的五日内，原、被告需签署网络版的示范文本《上海市房地产买卖合同》。但被告取得房地产权证的具体日期，原告并不知晓，故签署《上海市房地产买卖合同》的具体日期应当由被告通知原告，否则原告无法确定签署合同的日期。而被告关于其曾电话通知原告签约并要求支付剩余购房款，但原告无法付款而拒绝签约的相关抗辩意见，无充足的证据证明，本院对此不予采信。被告在协议中承诺于2017年3月10日之前协助原告办理产权过户手续，然而至今未能办理，且在本案庭审中明确表示不同意办理，显然被告以其行为和明确的意思表示拒绝履约，已违约。现原告要求被告履行协助办理产权过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。办理产权过户过程中所需缴纳的全部税费由原告负担，在办理过户手续当天，原告应将剩余购房款138万元支付给被告。同日，被告应当将房屋交付原告。由于被告违约，应当承担违约责任。协议约定的违约金计算方式为总房价款的日千分之二，此计算方式确实过高，本院予以调整，酌情以每日万分之二计算，起始日期为2017年3月11日至被告实际协助办理产权过户手续当日为止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告吴青于本判决生效之日起十日内协助原告邢希学办理上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房屋产权过户登记至原告邢希学名下。在办理产权过户手续的当日，原告邢希学支付被告吴青、吴胜其、张桂英购房款138万元；办理产权过户手续过程中所需缴纳的全部税费均由原告邢希学负担；二、被告吴青、吴胜其、张桂英于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区古美西路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告邢希学；三、被告吴青、吴胜其、张桂英于本判决生效之日起十日内偿付原告邢希学以198万元为本金，以每日万分之二计算的自2017年3月11日起至被告吴青协助办理产权过户手续之日为止的逾期过户违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,620元，财产保全费5,000元，合计27,620元，由被告吴青、吴胜其、张桂英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 邹巧弟人民陪审员 尹 萍人民陪审员 邓红霞二〇一七年十月二十七日书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 更多数据：搜索“”来源：