（2017）晋0106民初2961号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2018-05-13
案件名称
常文华与吕进忠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
太原市迎泽区人民法院
所属地区
太原市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常文华,吕进忠
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条，第二百四十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0106民初2961号原告：常文华，女，1983年11月6日出生，汉族，无业，住太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：胡敏，山西邦宁律师事务所律师。被告：吕进忠，男，1969年8月5日出生，汉族，个体，住山西省太原市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：曹伟，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦泽，山西弘韬律师事务所实习律师。原告常文华与被告吕进忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常文华及其委托诉讼代理人胡敏、被告吕进忠及其委托诉讼代理人曹伟、王彦泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常文华向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2016年7月10日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告购房定金20万元；3、判令被告支付原告违约金21万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2016年7月10日在山西友谊家房地产经纪有限公司见证下签订《房屋买卖合同》，被告将位于迎泽区郝庄南四街23号昕利小区2号楼（又称99幢）3单元101号房屋以70万元价格卖给原告，被告于2016年9月1日前将房屋交付给原告，并到房地局办理过户手续。合同签订前原告已支付定金20万元，被告却未能如约交付房屋和办理过户手续，以种种理由拖延。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告吕进忠辩称，1、同意解除与原告之间的房屋买卖合同；2、同意退还购房定金，但原告出租房屋所得租金2.5万元应予抵销，只退还17.5万元；3、违约金无事实与法律依据，依法应予以驳回。房屋未过户的原因是房管局底档登记错误，非被告自身原因导致，不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：双方均提交的房产证、被告提交的核档照片、被告提交的证明原被告曾一同前往房产中心进行过户，并知晓过户时因为登记存在问题无法进行过户及原告承认登租房广告并将涉案房屋出租的微信聊天记录（2页）、被告提交的房屋租赁合同及租金付款记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于原被告均提交的《房屋买卖合同》，双方对其真实性合法性无异议，但证明目的不同，原告认为依据合同第三、四、五条，被告应退还定金及违约金，被告认为依据合同第十二条及附件第三条，双方返还财产，互不承担责任，本院认为本案如何适用合同的约定条款，应审查被告是否存在违约情形。对于原被告均提交的《太原市职工购买公有住房花名册登记表》，双方对其真实性合法性无异议，但证明目的不同，原告认为被告非太原昕利轻工机械总厂职工，其名字不可能出现在该登记表中，被告认为该登记表中显示被告与”张立林”（非被告配偶，且为男性）共有该房屋，证明房屋信息登记错误，本院认为涉案房屋系被告单独所有，且被告配偶登记为男性，该证据可以证明房屋登记信息有误。对于被告提交的微信聊天记录（12页），证明被告就过户事宜与登记表错误情况与原告多次沟通，提出先将定金退还原告，待过户手续完成再将房款付清，原告拒绝该提议，在经过多次努力确认无法过户的情况下，被告多次提出将定金20万元退还原告，并以原告已收的一年房租2.5万元作为补偿，原告否定了被告提出的解决方案，原告经质证认为，该聊天记录可以看出被告有悔约表示，根据合同约定，中途悔约要退还双倍定金，本院认为被告提出退还原告定金，是解决方案而非悔约，故本院对被告的该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月10日，卖方吕进忠、买方常文华及见证方山西友谊家房地产经纪有限公司共同签订《房屋买卖合同》，约定被告吕进忠将其坐落在迎泽区昕利小区2号楼3单元101号，建筑面积为135平方米的房屋出售给原告常文华，房屋价格为70万元，原告于2016年9月1日前一次性付清，合同签订时支付定金20万元。合同第三条约定，被告于2016年9月1日前将房产交付给原告并办理过户手续。合同第四条约定，被告应保证产权清晰无纠纷，若发生产权纠纷或债务，由被告承担法律责任并负责赔偿原告的经济损失。合同第五条约定，如被告中途悔约，应在悔约之日起三日内将定金退还，另支付相当于定金数额的违约金。合同第十二条约定，如因被告产权存在问题不能正常过户或因原告贷款条件不足不能贷款，三方解除合同，均无责任，被告退还购房定金。该合同附件第三条约定，如遇非双方自身原因以外的不可预见的其他因素导致交易无法进行，双方返还财产，互不承担责任，其他事宜友好协商解决。截止本案开庭审理，原告向被告支付定金20万元，原告于2017年1月15日将房屋出租并收取一年房租2.5万元，双方未办理房屋过户手续。另查明，因房屋信息登记问题，无法办理过户手续，原被告均知情，且多次沟通解决。本院认为，涉案《房屋买卖合同》系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制规范，合法有效。根据合同法相关规定，当事人协商一致，可以解除合同，本案原被告均同意解除合同，本院予以确认。原告有关要求被告退还购房定金20万元的请求，被告同意退还，但被告辩称应抵销房租2.5万元，本院认为，涉案房屋的所有权人仍为被告吕进忠，根据物权法规定，其对自己的不动产依法享有收益的权利，原被告之间的《房屋买卖合同》解除后，原告预先收取的一年租金应予扣除，即被告返还原告17.5万元。原告有关要求被告支付违约金21万元的请求，纵观本案证据、事实及《房屋买卖合同》的相关约定，被告的房屋产权明晰，并已将房屋交付于原告使用，被告并不存在悔约情形，房屋无法完成过户系双方自身原因之外的不可预见的其他因素，不应适用违约条款，对原告的主张，本院不予支持，但考虑到原告将资金存放于被告处，必然产生一定的损失，本院酌情支持自合同签订之日至退还款项之日止，被告向原告支付按照中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原被告双方于2016年7月10日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告吕进忠退还原告常文华购房定金十七万五千元，并以上述购房定金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2016年7月10日至付清为止的资金占用期间利息；三、驳回原告常文华的其他诉讼请求。案件受理费三千七百二十五元，由原告常文华负担二千一百三十五元，被告吕进忠负担一千五百九十元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长 黄 志二〇一七年十月二十七日书记员 时婷婷 来源：百度搜索“”