（2017）苏0111民初6670号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-16
案件名称
原告詹桂明与被告张德明、谢英桃房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市浦口区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
詹桂明,张德明,谢英桃
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条，第一百三十条，第一百五十九条，第一百六十一条
全文
江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0111民初6670号原告（反诉被告）：詹桂明，男，1974年5月13日生，汉族，住江苏省盱眙县。委托诉讼代理人：梁官成、张方强，江苏苏源律师事务所律师。被告（反诉原告）:张德明，男，1953年3月7日生，汉族，住安徽省明光市。被告（反诉原告）：谢英桃，女，1955年11月21日生，汉族，住安徽省明光市。共同委托诉讼代理人：张友丽，女，1979年9月1日生，汉族，住南京市浦口区。共同委托诉讼代理人：滕尚丽，江苏中虑律师事务所律师。原告（反诉被告）詹桂明与被告（反诉原告）张德明、谢英桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。被告张德明、谢英桃，提起反诉，本院将本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）詹桂明及其委托诉讼代理人张方强，被告（反诉原告）谢英桃及被告的委托诉讼代理人张友丽、滕尚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）詹桂明诉称，2017年3月，被告（甲方）、原告（乙方）与南京千钧房地产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》一份，二被告将其共有的南京市浦口区江浦街道浦口大道××室房屋出售给原告，南京千钧房地产经纪有限公司为中介方。合同约定：房屋售价744000元，原告在2017年3月15日支付购房定金30000元，2017年5月30日支付房款340000元，原告自留14000元作为房屋交接保证金，剩余360000元房款以贷款方式支付。同时约定原、被告双方于2017年5月30日前共同向主管部门申请办理权属转移手续等，被告联系电话为其女儿张友丽的手机号。合同签订后，原告按约向被告支付了定金30000元，随后被告反悔不愿意出售。2017年5月25日，南京千钧房地产经纪有限公司再次向被告女儿张友丽联系，催促被告配合办理权属转让手续，被告女儿张友丽明确告知南京千钧房地产经纪有限公司，不同意出售房屋。鉴于被告拒绝继续履行合同，原告决定解除合同，被告应当双倍返还定金60000元，同时支付违约金111600元以及原告的误工费、交通费等费用。请求法院判令：1、解除《房地产买卖中介合同》；2、被告双倍返还定金60000元；3、被告向原告支付违约金及损失119100元。被告（反诉原告）张德明、谢英桃辩称，1、同意解除《房地产买卖中介合同》；2、请求法院驳回原告其他项诉讼请求。我方没有违约事实，是原告方违约，原告没有按期支付首付款，一直没有办下来银行贷款，不能实际履行合同。被告（反诉原告）张德明、谢英桃诉称，2017年3月初，被反诉人与反诉人、南京千钧房地产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》，反诉人将共同共有的南京市浦口区江浦街道浦口大道××室房产出售给被反诉人，南京千钧房地产经纪有限公司为中介方。合同约定：房屋售价为744000元，为反诉人净得价，被反诉人在2017年3月15日支付定金30000元，2017年5月30日前支付首付款340000元，被反诉人自留14000元作为房屋交接保证金，剩余360000元由被反诉人申请银行贷款方式支付给反诉人，同时约定双方于2017年5月30日前共同向主管部门申请办理权属转让手续。合同签订后，反诉人收取了被反诉人的定金30000元，并要求被反诉人尽快向银行申请购房贷款，并且先后两次配合被反诉人签订银行贷款的申请资料，办理了交通银行卡和江苏农村商业银行卡。然而被反诉人一直没有获得银行贷款批准，之后更是欺骗反诉人说银行贷款已经获得批准，在没有支付首付款的情况下要求过户。反诉人要求被反诉人将银行贷款批准文件给反诉人确认，被拒绝。后反诉人向南京千钧房地产经纪有限公司核实，被反诉人因为资质问题不可能获得银行贷款。在被反诉人没有获得贷款批准后，反诉人也同意被反诉人现金支付全部房款，合同仍可以继续履行，但是被反诉人在没有获得贷款批准的情况下，也不愿意全款支付，更没有按照合同约定支付首付款。被反诉人的行为违反了合同约定，应当承担违约责任，根据定金罚则，反诉人要求被反诉人支付双倍定金作为赔偿。请求法院判令：被反诉人违约请求法院判决其承担违约的责任；被反诉人支付定金罚金60000元。原告（反诉被告）詹桂明辩称，反诉人的反诉请求没有事实及法律依据，被反诉人没有违反合同约定而是反诉人明确表示不再履行合同义务，拒绝房屋过户，所以才会有本案本诉。经审理查明，2017年3月初，原告（反诉被告）詹桂明与被告（反诉原告）张德明、谢英桃及南京千钧房地产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》，张德明、谢英桃为甲方（出售方）、詹桂明为乙方（买受方）、南京千钧房地产经纪有限公司为丙方（中介方），合同约定：乙方购买甲方位于浦口区江浦街道浦口大道××室房屋，面积54.35平方米，总价744000元。乙方于2017年3月15日向甲方支付定金30000元，乙方于2017年5月30日前支付给甲方购房款人民币340000元，乙方以贷款的方式支付给甲方购房款人民币360000元。甲、乙双方于2017年5月30日前共同向主管部门申请办理权属过户手续……。2017年3月15日，詹桂明向谢英桃支付定金30000元。合同签订后，詹桂明未能按照合同约定的于2017年5月30日前向张德明、谢英桃支付购房首付款340000元，詹桂明在未能顺利向银行贷款支付剩余房款的情形下亦未能筹齐现金向张德明、谢英桃支付。双方未根据合同约定的于2017年5月30日前共同向主管部门申请办理权属转让手续。上述事实，有《房地产买卖中介合同》、收条、赵勇、殷豪的证言等证据证实。本院认为，原告（反诉被告）詹桂明与被告（反诉原告）张德明、谢英桃及南京千钧房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖中介合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方理应按照合同的约定全面履行各自的义务。现双方均同意解除《房地产买卖中介合同》，对于该合同的解除，本院予以确认。本案的争议焦点在于房屋未能过户的的原因是詹桂明未依约支付首付款并办理房屋尾款的贷款手续还是张德明、谢英桃拒绝出售房屋，拒收詹桂明支付的首付款？詹桂明提供2017年5月25日南京千钧房地产经纪有限公司的工作人员殷豪与张友丽的聊天记录，拟证实张德明、谢英桃的女儿张友丽明确表示拒绝履行合同义务。南京千钧房地产经纪有限公司的经理赵勇作为证人在庭审中陈述称：“买方曾去贷款过但不合格，又去贷了一次，那家银行要求过户之后才能将贷款批下来，卖方不放心就不同意，房子就没有买卖成功，2017年6月以后三方约到一起谈，卖方说要一次性付清，我们提出给买方垫资，但双方都让对方承担垫资的利息”。赵勇的证言证实张友丽在未及时收到詹桂明支付的房款时提出詹桂明违约并要求解除合同，但仍在之后的六月份与詹桂明协商解决问题，在詹桂明未支付首付款且需要先过户才能办理贷款的情形下还要求詹桂明一次性支付全部房款，张友丽的上述行为非拒绝履行合同义务，而是合理行使卖方的抗辩权。詹桂明作为买方未能提供充分证据证实其向卖方提出要求支付首付款且卖方拒绝收的事实，故本案合同未能履行的根本原因在于詹桂明无足额支付房款的能力，詹桂明未能依约支付房款的行为构成违约。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故詹桂明要求张德明、谢英桃返还定金并赔偿违约金及损失，无事实根据和法律依据，本院不予支持。关于反诉原告张德明、谢英桃根据定金罚则要求反诉被告詹桂明承担违约责任，支付定金60000元的诉讼请求。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。反诉原告张德明、谢英桃诉讼请求的依据是“定金罚则”，系选择定金条款。张德明、谢英桃作为收受定金的一方，其在詹桂明未按约定履行债务时有权不退还收取的30000元定金，但无权要求给付定金的詹桂明再双倍支付其60000元定金，故张德明、谢英桃的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方签订的《房地产买卖中介合同》；二、驳回原告詹桂明的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张德明、谢英桃的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6216元，由詹桂明负担；反诉案件受理费6216元，由张德明、谢英桃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。开户行地址：南京市玄武区丹凤街19号。审判员 陈 安二〇一七年十月二十七日书记员 张声扬