（2017）豫01民终13871号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-11-03
案件名称
张涵、河南升龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张涵,河南升龙物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终13871号上诉人（原审被告）：张涵，女，汉族，1988年12月1日出生，住郑州市。被上诉人（原审原告）：河南升龙物业管理有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号，统一社会信用代码91410105793247889W（1-1）。法定代表人：林江海，总经理。委托诉讼代理人：吕金城、娄欣（实习），河南国银律师事务所律师。上诉人张涵因与被上诉人河南升龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院作出（2017）豫0103民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张涵、被上诉人河南升龙物业管理有限公司委托诉讼代理人吕金城参加诉讼。本案现已审理终结。张涵上诉请求：撤销原审判决，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审诉讼中，上诉人提出自2011年10月至今从未收到被上诉人物业费的缴费通知，并对被上诉人提供的伪造缴费通知单及照片证据向法官当庭提出质疑。被上诉人要求判定的部分物业费已过2年的诉讼时效，并以伪造证据掩盖诉讼时效已过的事实。上诉人对一审法院支持超过诉讼时效的物业费的判决结果不能接受；二、一审诉讼中，上诉人提供大量的真实证据，证明被上诉人交房至今违反前期物业管理服务协议，未提供与服务协议条款质价相等的物业服务的相关事实，法院对上述证据事实均予以确认，也判定物业管理服务有瑕疵，上诉人对一审法院支持物业公司仍按物业服务协议的原计费标准（每平方1.25元），收取质价不符的物业服务费的判决结果不能接受。河南升龙物业管理有限公司辩称：1、被上诉人要求上诉人缴纳物业费的请求没有超过诉讼时效，在日常的物业服务中，被上诉人每个季度都会向各位业主催收物业费，并在各位业主门口张贴催收通知单；2、在一审中，上诉人也已经承认应该缴纳物业费，只是要求减少，因此按照法律规定，上诉人已经认可欠费以及应当缴费的事实，所以诉讼时效并未过期；3、在一审中上诉人并未提出诉讼时效的抗辩，依据法律规定，一审中未提的，二审不应得到支持；4、被上诉人的物业服务没有瑕疵，一审中上诉人提供的证据并不能证明物业服务有瑕疵；退一步讲，假设物业服务存在瑕疵，依照法律规定，也应当由业主大会或业主委员会向物业服务公司主张权利，且只能要求物业公司承担继续履行、采取补救措施等改正方法，提高物业服务水平，并非是拒缴物业费或减少物业费之类的方法。河南升龙物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付拖欠的物业服务费6328.48元（截止到2017年6月30日）及违约金1696.7元（暂计至2016年9月21日止），并要求以实际违约数额为基数按照日千分之一的标准继续支付至物业费本金实际履行完毕之日止；二、本案诉讼费等费用均由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月6日，被告就其位于郑州市大学路与××交叉口南200米升龙国际中心D区一期3号楼2单元23层2305号建筑面积93.93平方米的高层住宅房屋与原告签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告为被告提供物业管理服务并按季度收取物业服务费，被告应在每季度第一个月10日前交纳本季度物业服务费，住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1.25元计算。协议还对物业服务质量标准、双方权利义务等作出约定。该协议的实际履行中，因原告物业管理上的瑕疵，被告未向原告交纳2013年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理服务费。后原告因被告的物业服务费交纳问题与被告发生纠纷，并诉至本院。一审法院另查明，一、被告位于郑州市大学路与××交叉口南200米升龙国际中心D区一期住宅房屋的实际面积为93.66平方米。二、被告未向原告交纳2013年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理服务费共计6322.05元（93.66平方米×每月每平方米1.25元×54个月）。一审法院认为：原告与被告2010年5月6日签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，该协议依法成立，其符合法律规定的约定内容已生效，双方应按照合同中已生效的约定内容履行各自的义务。对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，原告应当及时、积极、认真整改，不断改进、完善自身服务，提升物业服务的品质，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，从而赢得业主的理解、认同和支持。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。物业服务业的良性发展是以物业公司提高服务品质为前提的，离不开物业费用的资金保障。作为物业公司，原告是以业主交纳的物业管理费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业管理费，将导致物业公司无法及时运转，不能提供相应的物业服务，最后利益受损的亦是业主自身。作为业主，被告及时交纳物业管理费是履行协议约定的义务。原告要求被告支付物业管理费符合法律规定，其主张的物业服务费6328.48元数额过高，对过高部分本院不予支持。被告支付原告2013年1月1日至2017年6月30日的物业管理服务费，应以该期间实际发生的6322.05元物业费为准。因原告物业管理中存在瑕疵，故对其主张1696.7元违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张涵应于本判决生效之日起十日内支付原告河南升龙物业管理有限公司2013年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费6322.05元；二、驳回原告河南升龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告河南升龙物业管理有限公司负担11元，被告张涵负担39元。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：上诉人张涵与被上诉人河南升龙物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张涵作为物业服务的对象，应及时履行其缴纳物业服务费的义务，但张涵逾期未交纳相应物业费用，原审判令其支付未交纳的物业费并无不当。关于上诉人称诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出抗议的，人民法院不予支持，但当其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼期间的情形除外。”故上诉人在一审期间没有提出诉讼时效抗辩，二审期间提出诉讼时效进行抗辩的，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》第八章第一条规定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正或给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”，因此，若物业公司在物业服务中存在问题，业主可以要求物业公司限期改正，造成损失的可以要求物业公司进行赔偿，但不是拒交物业费的理由。综上所述，张涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民法共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张涵负担。本判决为终审判决。审判长 李运动审判员 王胜利审判员 秦 宇二〇一七年十月二十七日书记员 王实武 来源：百度“”