（2017）粤01民终17377号

裁判日期: 2017-10-27

公开日期: 2018-07-16

案件名称

广州食养荟技术推广有限公司、高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州食养荟技术推广有限公司,高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）粤01民终17377号上诉人（原审被告）：广州食养荟技术推广有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城科学大道195号A5-绿绿街市-3。法定代表人：梁艳芳，职务：总经理。委托代理人：何锦浩，广东启源律师事务所律师。委托代理人：熊忠平，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区科学城科学大道193号高德汇购物中心A6栋4楼自编408号。负责人：吴健梅，职务：董事长。委托代理人：胡新范，广东德法理（北京）律师事务所律师。委托代理人：戴利南，广东德法理律师事务所律师。上诉��广州食养荟技术推广有限公司（以下简称食养荟公司）与被上诉人高成（广州）物业管理有限公司科学城分公司（以下简称高成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初198号民事判决民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人食养荟公司的委托代理人何锦浩，被上诉人高成物业公司的委托代理人胡新范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人食养荟公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认高城物业公司存在严重瑕疵履行行为，食养荟公司的拒缴物管费行为系依法行使抗辩权，食养荟公司无需支付物管费、违约金；3.本案诉讼费等由高成物业公司承担。事实和理由：（一）一审法院剥夺了食养荟公司提起反诉的权利是错误的。食养荟公司收到本案诉讼材料后，��着手准备提起反诉的相关证据材料。食养荟公司在一审第一次开庭前已多次向一审法院提出反诉，但一审第一次开庭时经办法官以过了反诉时间为由，拒绝食养荟公司提起反诉，并告知，食养荟公司提出的有关房屋存在噪声污染问题属于侵权，而本案是合同纠纷，必须另案诉讼。而食养荟公司另案提起的噪声污染诉讼受理后，又被法院告知无需另案诉讼，应以反诉方式解决纠纷。综上，食养荟公司提起反诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，而且本案的租赁房屋存在噪声污染属于租赁合同履行中的严重瑕疵履行问题，应当允许食养荟公司提起反诉。（二）一审法院存在事实认定错误、举证分配不公、先入为主情形。1.涉案租赁物存在长久的持续的噪声污染且严重超过国家排放标准。高成物业公司将近半年的时间不作为，拒绝做任何的维修和更换工作。2.一��法院对举证责任分配错误。本案中高成物业公司认为其对产生噪音的设备采取了维修措施、未怠于履行职责、义务，根据谁主张谁举证原则，其应提供证据予以证实，但其未提供任何证据。3.一审法官对本案存在先入为主的情形。2017年6月6日的庭询过程中，一审法官陈述其认为高德汇之所以会大规模出现客户退场，主要是由于万达广场开业造成的冲击。食养荟公司当场便告知法官其从未提出撤场，是基于无奈才解除合同。（三）案涉房屋无法适租状态一直持续，合同目的根本无法实现。（四）一审法院错误地把噪声污染认定为一般噪声。食养荟公司委托广东贝源检测技术股份有限公司出具的《检测报告》显示，噪声是超标的，已经构成了噪声污染。鉴于该报告的检测结果是否达标属于环保方面的专业问题，如法院无法精准认定，食养荟公司认为可委托有专业资质的机构进行鉴定或者委托权威的环保部门进行解读，以准确判断噪声检测结果是否达标。被上诉人高成物业公司二审辩称：关于噪音的问题，高成物业公司承认是有一点影响，正因如此高成物业公司对食养荟公司的租金作了八折的折算。且从结果来看，只有两个地方存在噪音，其中收银台在倍频带中心频率500赫兹的指标内只是超过了3-6个分贝，所以噪音问题是比较轻微的，远没有食养荟公司所述的严重，食养荟公司执意解除合同拒交租金及管理费无事实依据。因此，高成物业公司同意原审判决，不同意食养荟公司的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。高成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令食养荟公司按5810元/月标准支付高成物业公司自2016年4月1日起至实际停止物业服务之日止的物业管理费，暂计至2016年11月30日物业管理费为46480元；2.判令食养荟公司支付高成物业公司2016年7月-8月的电费780元、水费42.48元；3.判令食养荟公司按每日5‰的标准向高成物业公司支付逾期交付管理费的违约金46480元（违约金计算以拖欠本金为限，计至付清之日止）；4.判决食养荟公司承担案件受理费。（上述费用共计93782.48元）一审法院认定事实：位于广州开发区科学大道193号的涉案房屋权属人为广州永龙建设投资有限公司，2011年10月10日，广州永龙建设投资有限公司出具《证明》显示，广州永龙建设投资有限公司与高昇发展控股有限公司（以下简称高昇公司）签订了广州科学城商业广场A5、A6栋即广州高新技术产业开发区科学城科学大道195、193号的《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定高昇公司承诺设立广州市高德汇置业有限公司（以下简称高德汇公司）并同意其承租和运营广州科学城商业广场A5、A6物业。高��公司有权将租赁物业以分租、转租等任何方式给第三人经营或使用。2014年10月22日，高成物业公司与袁云丽签订《物业管理服务合同》，约定甲方（高成物业公司）受出租人委托管理A5-绿绿街市（铺-3）商铺，物业管理期限自2014年11月1日起至2017年10月31日止。1、物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米35元，乙方（袁云丽）承租物业计租面积为166平方米，每月管理费共计5810元。另水费单价为4.72元/立方米，电费单价为1.2元/度。如遇政府调整的，单价再另行确定后通知乙方；2、乙方应在每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；3、在乙方签订本协议时，乙方向甲方支付物业管理保证金17430元，即相当于乙方3个月的标准管理费金额的款项。若乙方未支付或未足额支付则甲方有权终止本协议、没收乙方已缴纳的部分物��管理保证金。物业管理保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时且乙方无任何违约的情况下，由甲方在十个工作日内全部无息返还乙方。此外乙方于上述时间须预付首期管理费5810元；5、如果乙方出现拖欠物业管理费及水、电费等应缴费用的行为，甲方有权直接在乙方已缴纳的物业管理保证金及水电费保证金中扣除相关欠费，不足部分乙方应在甲方首次发出催款通知后的十天内将保证金补至原来金额。未能及时补足，甲方按本协议第六条第1款追究乙方的违约责任；6、如果乙方违反本协议项下义务或因乙方责任而造成任何损失，经双方协商而未能解决的，甲方可自行决定并提供有关损失的证据，在通知乙方后直接在物业管理保证金中抵扣相应金额以纠正乙方违约或补偿该等损失。保证金不足抵偿的部分，乙方须对任何不足部分负责；《合同》��六条违约责任约定：乙方须按时向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日。乙方逾期缴付达二十日，甲方有权限制向乙方租赁物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施；如乙方逾期缴付达三十日（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。经甲方采取前述任意催收措施后，乙方仍不按合同约定支付相关费用的，授权甲方对其在本物业内的物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、物业管理费、违约金及赔偿损失等��不足部分由乙方补足。《合同》第九条其他约定：乙方签订合同时，水电保证金按3000元/铺收取，待该铺开业，以开业后一个月的实际用量所耗费的金额作为水电保证金基数，多退少补。食养荟公司一审庭审时表示，袁云丽为食养荟公司的股东之一。2015年3月20日，高成物业公司、袁云丽、食养荟公司三方签订《物业管理服务合同转让协议》，约定自2015年4月1日零时起，乙方（袁云丽）将其在《物业管理服务合同》及其《补充协议》（以下简称“《合同》”）项下的全部权利义务转让给丙方（即食养荟公司），转让后，乙方不再享有及承担《合同》项下任何权利义务。丙方将取代乙方，继续向甲方履行《合同》，各方确认，截至2015年4月1日，乙方已向甲方缴交保证金17430元。合同签订后，高成物业公司依约为食养荟公司提供物业管理服务，食养荟公司缴纳了管理费保证金17430元，装修押金5000元，水电保证金3000元，并对涉案租赁物进行了装饰装修和消防工程安装。食养荟公司使用过程中发现租赁物所在商场的中央空调有噪音，双方协商后，高成物业公司采取了整改措施，双方达成调解方案，2015年7月30日，食养荟公司向高成物业公司提交的《申请书》载明：我司承租贵司高德汇科学城项目A5-绿绿街市-3，就我司5月14日向贵司提交《关于现存物业问题造成我司营业受影响要求贵司补偿的函》，贵司回复我司补偿措施是租金自2015年5月开始按原价8折收取，我司认为贵司此举诚意充分，因此，我司自2015年5月开始按原租金8折缴交租金。我司承诺今后将不再以中央空调震动及噪音或其他现状交付的物业问题向贵司拒交、迟交应缴费用，特向贵司申请减免2015年6月、7月所欠费用产生的滞纳金。2016年3、4月，因��央空调噪音问题，双方再次发生争议，食养荟公司拒交租金、管理费。2016年8月6日，高成物业公司向食养荟公司发出《催租函》，该函件载明：根据合同约定，你方（食养荟公司）须于每月5日前缴纳当月租金等相关费用，如迟延缴交需支付从迟交之日起按每日加收所欠金额5‰滞纳金。截至2016年8月5日你司仍未缴纳当月的租金等款项。2016年8月17日，高成物业公司向食养荟公司发出《关于中央空调震动的解决办法的通知》，该函件载明：因空调震动及噪音问题属于历史原因，我司实在无法完全杜绝和解决，在权衡得失后与你司多次协商达成协议，自2015年5月开始合同期内租金按原合同约定的八折收取，你司亦承诺日后不再以空调震动及噪音问题向我司迟交延交租金、管理费、水电费。要求你司于收到此函件三个工作日内将管理费等费用缴清。2016年8月31日，高成物业公司及高德汇公司共同向食养荟公司发出《最后一次催缴费用函》，该函载明：食养荟公司截至2016年8月31日的租金、管理费及其他相关费用逾期仍未缴付，期间我司曾派员多次跟催。请你司于2016年9月20日12时前缴付所欠2016年8月租金8964元，2016年4月、5月、8月管理费5810元*3,7月电费370.8元，7月水费28.32元，租金违约金2976.04元，管理费违约金1674.61元，合计31443.77元，若逾期未支付，我司将按有关合同条款规定，视贵司已单方提前解约。因此，我司有权按合同的约定收回该铺。该函件下方附签收回执，并在签收日期处注明了2016年9月14日寄出。2016年9月1日，广东广之洲律师事务所受高成物业公司的委托就食养荟公司拖欠2016年4-5月与8月的管理费、2016年8月租金、2016年7月的水电费等事宜向食养荟公司发出《律师函》，要求食养荟公司应当在收到该函后三天内向高德汇及高成公司支付39669.95元，违约金自拖欠之日起每日按拖欠金额的0.5%计至付清之日止。该律师函以快递方式邮寄给食养荟公司。2016年9月13日，食养荟公司向高成物业公司发出《关于要求解决噪音污染问题的函》，该函内容为：合同签订时，贵司（高成物业公司）明知我司（食养荟公司）从事茶庄业务却从未告知该商铺存在噪音污染问题。2015年3月食养荟公司突然发现中央空调产生噪音严重影响其正常营业。2015年7月双方进行第一次磋商，高成物业公司提出租金八折处理；2016年3、4月因噪音问题双方进行第二次磋商，食养荟公司拒绝缴纳3、4月份物管费以示抗议，后高成物业公司承诺调整中央空调的开启模式，将噪音较大的旧设备安排在食养荟公司的非营业时间开启，噪音较小的设备在营业时间运行，食养荟公司要求未��的3、4月份物管费抵扣造成的损失，高成物业公司未置可否。2016年8月因噪音问题重现且更严重，双方进行了第三次磋商，食养荟公司拒绝缴纳8月份的商铺租金和管理费，高成物业公司于2016年8月30日对食养荟公司实施停水停电。2016年9月1日扣押了食养荟公司的车辆和物品。2016年9月13日，黄埔区环保局接到食养荟公司投诉后派员实地检查噪声污染问题，确定噪声污染事实，对高成物业公司提出噪声污染整改要求。食养荟公司要求高成物业公司在收到该函件后一周内给出解决方案，20天内彻底解决噪音问题。上述函件于2016年9月17日由高成物业公司单位收发章签收。2016年10月，高成物业公司向食养荟公司发出《解除合同通知书》，认为食养荟公司未能遵守合同条款交费，双方多次沟通未得到食养荟公司答复，决定于2016年10月20日解除与食养荟公司签订的《广州��房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业管理服务合同》，并于2016年10月21日前收回该铺位。食养荟公司收到该通知书后，于2016年10月24日向高成物业公司发出《关于解除租赁合同及要求赔偿损失的函》，要求与高成物业公司解除双方之间的租赁合同关系，噪音污染期间相应月份的营业损失折抵租金和物管费，同时，高成物业公司应另行赔偿噪音污染导致食养荟公司的装修折旧损失71580元，退还房屋租赁保证金、物业管理保证金、水电保证金、装修押金等共45350元，共计116930元。食养荟公司将于2016年11月23日腾空房屋。该函件于当日以邮寄方式寄给高成物业公司，并于2016年10月25日由高成物业公司签收。一审庭审中，高成物业公司、食养荟公司双方确认食养荟公司欠缴2016年4月、5月两个月管理费，并从2016年8月开始没有交纳管理费。双方确认食养荟��司欠缴2016年7月、8月两个月水费42.48元和电费780元。食养荟公司一审庭审时表示，高成物业公司严重违约，涉案房屋存在严重噪音污染。食养荟公司提交了一份广东贝源检测技术股份有限公司2016年5月9日出具的《检测报告》，该报告载明：受食养荟公司委托，对该企业噪声进行检测和分析。噪声检查点为小仓库、茶水间、大厅收银台、大包间；检测项目为Leq[dB(A)]、低频噪声。检测方法：昼间噪声，参照《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）。检测结果分别为小仓库45.0dB（A）、茶水间43.6dB（A）、大厅收银台46.4dB（A）、大包间45.4dB（A）；500（Hz）部分数值为小仓库42.9（Hz）、茶水间42.3（Hz）、大厅收银台47.9（Hz）、大包间46.9（Hz）。检测结果中备注：现场噪声主要受负1楼水泵房影响，水泵启用时间为10:30—22:00左右（夏季）。食养荟公司庭审时表示��该份检测报告中500（Hz）部分数值超过43（Hz）的即为违反国家规定的噪音污染。一审法院认为，高成物业公司与食养荟公司及袁云丽签订的《物业管理服务转让协议》均是当事人真实意思的表示，没有违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。三方在上述转让协议中约定，由食养荟公司承接袁云丽与高成物业公司签订的《物业管理服务合同》中权利及义务，因此，本案《物业管理服务合同》实际履行主体是高成物业公司与食养荟公司，双方当事人均应恪守约定、诚意履行。关于合同解除及违约责任的认定。首先，虽然涉案租赁物所在一楼中央空调存在噪声问题，但双方于2015年5月已经协商解决，且高成物业公司自2015年5月开始合同期内租金按原合同约定的八折收取，食养荟公司亦承诺日后不再以空调震动及噪音问题向高成物业公司迟交延交租金、管理费、水电费。表明食养荟公司对涉案租赁物所在一楼中央空调的噪声问题是知晓并接受解决方案。其次，根据食养荟公司提交的广东贝源检测技术股份有限公司2016年5月9日出具的《检测报告》显示，该份检测报告中小仓库45.0dB（A）、茶水间43.6dB（A）、大厅收银台46.4dB（A）、大包间45.4dB（A）未超出《社会生活环境噪声排放标准》（GB22337-2008）中规定的2类功能区B类房间昼间排放限值为50dB（A），至于在500（Hz）指标内检测结果中大厅收银台47.9（Hz）和大包间46.9（Hz）的两项数值超过43（Hz）的排放限值，属于低频噪声检测项目，只能确认存在一定的噪声问题，而高成物业公司一直在采取措施对该设备进行维修，积极解决该问题，并未怠于行使自己的职责和约定的义务，该噪声问题也仅是中央空调设备运行时出现的间歇性问题，并未构成合同约定的租赁物的严��质量缺陷。再次，根据《物业管理服务合同》的约定，高成物业公司对室外甲方投资之设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括空调设备、消防设施设备、主要供电设施等。因此，高成物业公司对于涉案商铺下面的中央空调设备仅有维修、养护、运行和管理的责任。高成物业公司在食养荟公司提出存在空调噪音问题后，积极组织了人员对空调的运行时间进行调整、对空调进行维修维护，食养荟公司未提交证据证实高成物业公司怠于行使管理责任，应承担举证不能的责任。因此，食养荟公司以噪音问题作为拒交物业管理费的抗辩理由理据不足，一审法院不予支持。高成物业公司依约将涉案租赁物交由食养荟公司使用，并为食养荟公司提供了物业管理服务，但食养荟公司没有按约定的期限缴纳物业管理费，并拖欠水电费，违反了约定的义务，已构成违约��应承担相应的民事责任。《物业管理服务合同》约定，食养荟公司逾期缴付达三十日，视为食养荟公司已构成根本性的违约行为，高成物业公司有权单方通知食养荟公司终止本协议并没收食养荟公司的物业管理保证金。食养荟公司从2016年8月开始拖欠高成物业公司物业管理费，截止2016年10月食养荟公司欠缴物业管理费的时间已超过30日，2016年10月，高成物业公司向食养荟公司发出《解除合同通知书》，决定2016年10月20日解除双方之间的《物业管理服务合同》符合合同约定。食养荟公司收到该《通知书》后，于2016年10月24日向高成物业公司发出《关于解除租赁合同及要求赔偿损失的函》，要求与高成物业公司解除双方之间的物业管理服务合同关系。因此，一审法院确认高成物业公司、食养荟公司双方签订的《物业管理服务合同》于2016年10月24日解除。关于物业管理费和水电费金额的认定。食养荟公司从2016年8月开始未缴纳物业管理费，至2016年12月31日才将涉案租赁物交回高成物业公司，食养荟公司欠高成物业公司的物业管理费应计至2016年12月31日。高成物业公司、食养荟公司双方一审庭审中还确认，食养荟公司尚欠2016年4月、5月两个月管理费，因此，食养荟公司欠缴高成物业公司7个月的物业管理费为40670元（5810元×7个月）。食养荟公司欠缴2016年7、8月水费48.48元、电费780元，合计水电费828.48元，双方无异议，一审法院予以确认。据此，食养荟公司应将拖欠上述金额的物业管理费、水电费支付给高成物业公司。高成物业公司、食养荟公司约定逾期缴付管理费的违约金按照每日5‰标准收取，不违反法律规定，高成物业公司关于违约金的请求合理，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八��、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年6月21日作出如下判决：一、食养荟公司于本判决生效之日起十日内向高成物业公司支付拖欠的管理费40670元；二、食养荟公司于本判决生效之日起十日内向高成物业公司支付拖欠的水电费822.48元；三、食养荟公司于本判决生效之日起十日内向高成物业公司支付违约金（其中食养荟公司欠缴2016年4月、5月管理费的违约金，分别自每月6日起计至付清款之日止，均以5810元为基数，按照每日5‰的标准计付，每月管理费的违约金数额以不超过当月管理费5810元为限；欠缴2016年8月、9月、10月、11月、12月管理费的违约金，分别自每月6日起至付清款之日止，均以5810元为基数，按照每日5‰的标准计付，每月管理费的违约金数��以不超过当月管理费5810元为限，7个月累计的违约金总额以不超过40670元管理费为限）；四、驳回高成物业公司的其他诉讼请求。案件一审受理费2145元，由高成物业公司负担215元,食养荟公司负担1930元。本案二审审理期间，上诉人食养荟公司提交了以下证据：1.食养荟公司正常运营时租赁物的现场照片（上述证据是一审后作为补强证据提交），拟证明食养荟公司将涉案房屋从毛坯装修好并用作茶庄生意，投入了大量人力物力成本，因出租人的噪声污染问题导致合同强行终止，损失巨大。2.《关于政府信息公开申请的答复》（粤环依公【2017】56号），拟证明有关商业综合体内使用空调、冷却塔等设备产生的噪声对商业综合体内的商户产生影响使用《环境噪声污染防治法》、《广东省实施办法》、《社会��活环境噪声排放标准》，因此开发区环保部门以商业综合体内噪声不适用上述法规拒不查处是错误的。3.《关于政府信息公开申请的答复》（粤环依公【2017】153号），拟证明机构传播固定设备室内噪声必须登记声效和倍频带声压级“双达标”，即必须同时满足表2、表3规定的限值才属于达标。高成物业公司质证认为：对于证据1、2、3的真实性均予以确认，但均与本案无关。一审认定有两个地方有轻微的超标，存在一定的噪音问题，一审法院已经予以确认，高成物业公司也对租金作了八折的折算，故噪音问题已经得到相应的解决。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审经查明：食养荟公司向一审法院另案提起噪音污染责任纠纷诉讼，提出确认高德汇公司、高成物业公司构成噪音污染侵权等诉讼请求。一审法院以（2017）粤0112民初1478号案立案审理。二审中，食养荟公司称，对于其上诉提到的反诉请求已经以侵权纠纷为由另行提起诉讼，该案一审驳回其诉请，其提出上诉。本院向食养荟公司释明：如果法院经审理认为其应当支付物管费，是否主张对合同约定的违约金标准进行调整。食养荟公司表示：其无需支付物管费，更不需要支付违约金。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”围绕双方的上诉、答辩意见，本案争议的焦点问题为：食养荟公司拒绝支付物管费是否合法有据，应否支持？本案双方签订《物业管理服务合同》形成物业服务合同关系，根据合同的约定，高成物业公司对室外甲方投资之设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括空调设备、消防设施设备、主要供电设施等。因此，高成物业公司对于中央空调设备仅有维修、养护、运行和管理的责任。经本案查明的事实，高成物业公司在食养荟公司提出存在空调噪音问题后，积极组织了人员对空调的运行时间进行调整、对空调进行维修维护。双方并于2015年5月达成调解方案，出租人按照合同约定的八折收取租金，食养荟公司亦承诺不再以此迟交租金、物管费。故本案并无证据显示高成物业公司怠于行使管理责任。其次，因涉案商铺所在一楼的中央空调噪音问题，食养荟公司已经另案提起噪音污染责任纠纷，要求高成物业公司及出租人承担侵权责任，故对于高成物业公司是否应当承担中央空调噪音的��权责任应由该案解决。综上，食养荟公司拒绝支付物管费缺乏充分依据，一审对其主张不予支持并无不当，本院予以维持。至于食养荟公司二审提交的证据，不足以证实其主张，本院不予采纳。关于食养荟公司提出的一审程序问题。如上所述，对于其上诉提到的反诉请求已经另行提起诉讼，一审法院也已经另案受理，故食养荟公司的合法权利并未受到损害，一审程序并无不当。综上所述，食养荟公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2145元，由广州食养荟技术推广有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　��王会峰审判员　黄　春　成审判员　蔡　培　娟二〇一七年十月二十七日书记员　林　漫　榆黄咏欣微信公众号“”