（2017）沪01民终12176号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-12-01
案件名称
伍海洋诉黄传华房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
伍海洋,黄传华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终12176号上诉人（原审被告）：伍海洋，男，1994年4月4日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：伍承良，系伍海洋之父。委托诉讼代理人：董福根，上海利好律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄传华，男，1959年11月21日出生，汉族，户籍地浙江省温州市瓯海区，现住美国纽约。委托诉讼代理人：黄传发，系被上诉人弟弟。委托诉讼代理人：陈霄乐，上海市傅玄杰律师事务所律师。上诉人伍海洋因与被上诉人黄传华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。伍海洋上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人无需支付被上诉人黄传华违约金人民币10万元。事实和理由：被上诉人在《房屋转让合同》成立之后迟迟不配合办理交易手续，不提供房屋为其所有的证明和售房授权委托书，可能危及上诉人债权实现时，如仍强迫上诉人在支付70万元房款后连续给付被上诉人128万元房款，则可能出现上诉人履行了支付全部房款义务，自己的债权却无法实现的情况，这有悖于公平原则，也不符合二手房交易习惯。加之被上诉人出具《收条》确认合同变更，上诉人不存在违约行为。被上诉人黄传华辩称，其不同意上诉人伍海洋的上诉请求。被上诉人向上诉人出示授权委托书、联建协议书、房款收据等材料是履行先合同义务。向上诉人提供这些材料后，被上诉人完全失去了房屋的控制权，从合同公平角度出发，被上诉人不会这样做，更何况双方合同没有如此约定。合同履行过程中，被上诉人配合上诉人办理手续，没有完成买卖变更手续因为上诉人没有及时向被上诉人支付房款。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。2017年1月，黄传华向一审法院起诉请求：1.解除黄传华与伍海洋签订的《房屋转让合同》；2.伍海洋将房屋恢复原状，退还黄传华。一审诉讼过程中，黄传华变更诉讼请求为：伍海洋向黄传华支付逾期付款违约金50万。一审法院认定事实：黄传华经常居住于美国纽约。上海市闵行区XX路XX弄XX号103、104、202、302、402、502六套房屋（以下简称系争房屋）系黄传华所有的联建房屋。2016年7月5日，黄传华（甲方）委托其弟黄传发与伍海洋（乙方）签订《房屋转让合同》，约定黄传华将系争房屋转让给伍海洋，合同总价为198万元。付款方式：签订本合同时，乙方支付定金20万元，2016年9月5日前支付178万元。乙方未按约定期限付款的，每逾期一日，应当向甲方支付逾期未付款的2%作为违约金。合同另对其他权利义务作了约定。同日，伍海洋支付定金20万元。同年7月11日，黄传华出具公证委托书，委托黄传发出售系争房屋。同年7月22日，伍海洋进入系争房屋装修并居住至今。同年7月28日，伍海洋支付房款50万元。同年9月28日，黄传华向伍海洋发《律师函》，要求其支付剩余房款。同年11月17日，伍海洋支付房款40万元。2017年2月21日，伍海洋支付房款88万元。同日，黄传发出具《收条》一份，载明全部房款已结清，房屋交接完毕。同日，伍海洋出具《收据》一份，载明收到系争房屋买卖变更的材料：授权委托书原件1份、黄传发身份证复印件1份、联建协议书原件1份、开发商房款收据1份，上述材料交付后黄传华已完成六套房屋买卖变更的所有手续。一审法院认为，黄传华与伍海洋签订的《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。伍海洋辩称，其迟延支付房款是因黄传华未提交联建协议书、公证授权委托书等证明系争房屋权利及签约主体的证明文件，其行使的是先履行抗辩权。根据系争房屋转让合同约定，未约定黄传华需提交上述书面材料作为伍海洋支付房款的前提条件，黄传华提交上述材料与伍海洋支付房款间不存在先后履行顺序，故伍海洋不得以此理由行使先履行抗辩权。现伍海洋未按约支付房款构成迟延履行，应当根据合同约定承担违约责任。此外，即使黄传华出具的收条确认“全部房款已结清，房屋交接完毕”，并不代表黄传华放弃对伍海洋追究迟延履行的违约责任，故法院对伍海洋的抗辩意见不予采信。一审审理中，伍海洋认为黄传华提出的违约金标准过高，请求人民法院予以下调，结合本案实际情况，法院酌情将违约金调整至10万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，于二○一七年六月十六日作出判决：伍海洋应于判决生效之日起十日内给付原告黄传华违约金10万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由黄传华负担7,040元，伍海洋负担1,760元。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人伍海洋申请证人李某出庭作证，证人陈述内容为系争房屋买卖时，伍海洋与被上诉人黄传华就房屋的价格与细节都已谈好，双方出于放心就找到中介签订合同，合同内容是双方事先谈好的，之后双方也是一直自己沟通，涉及房屋过户的时候开发商处有些原因暂时不能过户，在能够过户的当天，房款付清，系争房屋交接完毕。本院认为，上诉人伍海洋与被上诉人黄传华签订的《房屋转让合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，上诉人应在2016年9月5日前支付178万元，而其事实上迟延支付128万元。上诉人对此的解释是，因被上诉人未提交联建协议书、公证授权委托书、开发商房款收据等材料，上诉人对支付剩余房款享有先履行抗辩权。对此，本院认为，其一，通常情况下，房屋买受人在签约及付款前会审核房屋出卖人对房屋的权属状况以维护自身权利，本案双方在签订《房屋转让合同》后，上诉人支付房款，被上诉人向上诉人交付房屋，表明上诉人通过核对相关材料已经了解系争房屋权属状况，并且确信被上诉人是合法出卖人；其二，系争房屋是联建房屋，其买卖变更手续不同于一般商品房的买卖，被上诉人向上诉人交付联建协议书、开发商房款收据等材料即视为双方完成房屋变更手续，因此在上诉人付清全额房款之前，被上诉人并无义务向上诉人提交上述材料，并且双方签订的合同亦未对上诉人支付房款设置前提条件，故上诉人主张的先履行抗辩权不成立。上诉人主张在签订《房屋转让合同》时没有看到被上诉人出示的相关材料，但证人证言尚不能证明上诉人的意见。上诉人无正当理由迟延支付房款已构成违约，并且被上诉人出具的《收条》亦未明确放弃追究上诉人的违约责任，原审根据本案实际情况，酌定上诉人支付被上诉人违约金10万元，尚属合理范围，本院予以确认。上诉人伍海洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8,800元，由上诉人伍海洋负担。本判决为终审判决。审 判 长 金绍奇代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年十月二十七日书 记 员 刘 皓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注微信公众号“”