（2017）苏03民终4922号
裁判日期: 2017-10-27
公开日期: 2017-10-31
案件名称
中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局与裴娜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
裴娜,中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终4922号上诉人（原审被告）：裴娜，女，1981年12月10日生，汉族，个体工商户，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：裴麒宇，江苏高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局，住所地徐州市云龙区郭庄路58-3号。负责人：魏怀淼，该分局局长。委托诉讼代理人:孙清华，江苏茂通律师事务所律师。上诉人裴娜因与被上诉人中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局（以下简称第五房地产管理分局）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初4816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人裴娜的委托诉讼代理人裴麒宇、被上诉人第五房地产管理分局的委托诉讼代理人孙清华到庭接受询问。本案现已审理终结。裴娜上诉请求：撤销原判第一项，依法改判；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律存在错误，审判程序违法。理由如下：（一）第五房地产管理分局将其第一项诉请的租金变更为占用费，属于变更诉讼请求而非明确诉讼请求。一审庭审中，经法院向第五房地产管理分局释明，第五房地产管理分局将其第一项诉讼请求由支付租金19000元，变更支付占用费19000元。租金的产生是基于未签订书面合同而形成的不定期租赁合同，占有使用费的产生是基于2015年双方签订《军队房地产租赁合同》所形成的租赁关系。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，经过法院释明，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限，一审庭审中，合议庭未重新指定举证期限，剥夺了裴娜举证的权利，程序违法。（二）2015年双方签订的《军队房地产租赁合同》到期后，裴娜并未拒绝归还租赁商铺，其是在第五房地产管理分局的许可下，期待能够进行后续合作，暂不拆除租赁商铺的货架及装修。原审法院认为裴娜占有使用该租赁物，认定事实错误。（三）第五房地产管理分局一审提交证据中，无2016年1月至2016年7月期间要求裴娜归还租赁商铺的书面通知，其提供的是2016年7月后催缴租金的证据。原因是在第五房地产管理分局许可的情况下，裴娜暂不将租赁商铺内的货架、装修拆除，避免后期继续签订租赁合同，导致租赁商铺内货架、装修拆除，造成裴娜装修部分损失及重新装修期间第五房地产管理分局租赁费损失。第五房地产管理分局一审提交的录像证据中，其负责人魏怀淼明确表示:“我们做好人，让你多经营半年。”该陈述证明不是裴娜拒不履行租赁到期后的返还义务。双方就是否继续租赁该商铺进行协商，裴娜在此期间因未能与第五房地产管理分局签署租赁合同，无法办理营业执照、无法开展经营。裴娜无法使用该商铺，故并无向第五房地产管理分局支付占有使用费的义务。即使裴娜在租赁合同到期后继续占有使用该房屋，因第五房地产管理分局未提出异议，甚至还明确允许裴娜继续租赁该房屋，应当适用《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续适用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原审法院适用法律错误。（四）新成立的不定期租赁合同无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效的过错应当由第五房地产管理分局承担。双方为减少后续可能签约的缔约成本，对租赁物的归还进行了合理安排，并非第五房地产管理分局主张的裴娜拒不归还。在双方对归还方式进行变更的情况下，租赁物应当认定为已经归还完毕。裴娜一审向法院申请调查搜集证据，原审法院未前往调取，也未将是否允许申请的结果告知裴娜及其代理人。综上，原审法院认定事实、适用法律存在错误，程序违法。请求撤销一审判决、依法改判。被上诉人第五房地产管理分局二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉、维持原判。第五房地产管理分局向一审法院提出诉讼请求：1、裴娜支付自2016年1月1日起至2016年6月30日止的房屋占有使用费19000元；2、裴娜支付利息（以19000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年1月1日起计算至实际支付完毕之日止）；3、裴娜承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年3月3日，第五房地产管理分局与裴娜续签了《军队房地产租赁合同》一份，双方约定第五房地产管理分局将坐落于徐州市鼓楼区民主北路8号门面房出租给裴娜使用，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金总额38000元，裴娜已支付一年租金38000元。根据中央军委军发58号《关于全面停止军队和武警部队空余房地产有偿服务活动的通知》要求，第五房地产管理分局明确对已到期合同不再续签。2016年2月至今，第五房地产管理分局多次通知裴娜要求其签订《搬迁移交房屋协议》并交清实际租赁期间的租金，裴娜均拒绝予以配合。2016年7月6日，裴娜才将涉案房屋返还给第五房地产管理分局，但并未向第五房地产管理分局支付自2016年1月1日起至2016年6月30日19000元房屋占有使用费。裴娜一审辩称：1、裴娜已完全履行双方合同约定的义务，不存在任何违约行为。第五房地产管理分局从未要求裴娜签署任何《搬迁移交房屋协议》，房屋租赁合同到期后即终止；2、第五房地产管理分局从未将军队房地产租赁许可证交付给裴娜，裴娜不能根据工商总局等相关部门发布的（2014）后营字1285号《关于进一步加强军队空余房地产租赁管理工作通知》第四条办理相关工商登记手续，裴娜无法使用涉案房屋正常开业经营，合同约定的经营目的无法实现，涉案房屋使用价值严重下降，第五房地产管理分局存在严重违约和违反相关法律规定的行为；3、裴娜向第五房地产管理分局支付租金后，第五房地产管理分局至今未能依据相关规定向裴娜出具加盖国家财政部门和中国人民解放军票据监制章的军队收费票据，存在严重违约和违规行为。综上，第五房地产管理分局在自身存在严重违约行为的情况下起诉裴娜，其诉请应予驳回。原审法院查明：2015年3月，第五房地产管理分局（甲方、出租方）与裴娜（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》一份，双方约定第五房地产管理分局将坐落于徐州市鼓楼区民主北路8号门面房出租给裴娜使用，租赁用途为服装，租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金38000元，租金按年结算，于每年的前十日内支付。军队房地产管理部门在上述合同落款处加盖印章。上述合同签订前，第五房地产管理分局与裴娜就涉案房屋已存在房屋租赁合同关系，第五房地产管理分局已将涉案房屋交付给裴娜占有使用。上述合同第七条中约定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：……（五）负责向军队房地产管理部门申领军队房地产租赁许可证；……上述合同第十二条约定，本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。一审另查明：上述合同约定租期内租金双方已结清，裴娜还向第五房地产管理分局支付了2000元押金。涉案房屋已由裴娜返还给第五房地产管理分局。一审法院认为：根据双方约定，涉案房屋租赁合同须经有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。实际上，合同已经军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章。裴娜抗辩称第五房地产管理分局未申领军队房地产租赁许可证及未将上述许可证交付给裴娜，即使真实存在，也并非双方约定及法律、行政法规规定的合同生效条件，故第五房地产管理分局与裴娜签订的房屋租赁合同依法成立并生效。双方一致认可双方书面合同到期后双方权利义务已终止，故裴娜应向第五房地产管理分局返还涉案房屋。关于裴娜向第五房地产管理分局返还涉案房屋的时间，第五房地产管理分局主张裴娜于2016年7月6日将涉案房屋返还给裴娜，裴娜先陈述其已于2016年1月1日将涉案房屋返还给第五房地产管理分局，后又陈述于2016年夏天将持有的涉案房屋钥匙交付给第五房地产管理分局。第五房地产管理分局对裴娜的上述主张不予认可，裴娜亦未能提供相应证据予以证明，故裴娜返还涉案房屋的时间认定为2016年7月6日。根据相关法律规定，裴娜应向第五房地产管理分局支付自2016年1月1日起至2016年7月6日止的房屋占有使用费，现第五房地产管理分局仅主张自2016年1月1日起至2016年6月30日止的房屋占有使用费，且同意将收取裴娜的2000元押金用于抵扣裴娜应支付的占有使用费，均不违反相关法律规定，予以确认。经计算，本案中裴娜应支付的房屋占有使用费数额为17000元（38000元/年÷2-2000元）。关于第五房地产管理分局主张的利息。第五房地产管理分局陈述该利息为裴娜应支付的占有使用费的利息。一审法院认为，双方书面合同并未就逾期返还房屋及合同到期后至实际返还房屋之日占有使用费事项进行约定，在双方书面合同约定的租赁期限届满后，第五房地产管理分局向裴娜主张占有使用费，其依据的是相关法律规定而非双方合同约定。占有使用费的给付是法定的付款责任而非约定的付款义务，而利息为当事人违反约定的付款义务后产生的损失，二者在性质上均为裴娜未及时返还房屋所造成的损失，现第五房地产管理分局在主张占有使用费后再主张法定付款责任的逾期给付利息，事实和法律依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、裴娜于判决发生法律效力之日起十日内向第五房地产管理分局中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局支付房屋占有使用费17000元（自2016年1月1日起至2016年6月30日止）；二、驳回第五房地产管理分局中国人民解放军南京军区第五房地产管理分局的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元（第五房地产管理分局已预交），由第五房地产管理分局负担25元（已付），由裴娜负担275元（由裴娜随上述案款直接支付给第五房地产管理分局）。本案二审审理焦点为：第五房地产管理分局要求裴娜支付房屋占有使用费有无事实和法律依据。一审审理程序是否合法。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：2015年双方签订《军队房地产租赁合同》，上述房屋租赁关系到期后，双方就租赁合同是否续签曾经有协商、洽谈过程。因国家政策原因，房屋租赁关系无法续签。但裴娜仍然占有涉案房产并使用经营，故裴娜应该按照规定支付其占有使用期间的相关费用。至于裴娜提到的第五房地产管理分局未履行合同约定的相关批准手续、交付证照材料等问题。一方面，裴娜未就此进行举证；另一方面，裴娜与第五房地产管理分局之间的租赁合同持续较长期限，双方曾续签租赁合同，裴娜无证据证明在此前租赁合同履行期间，就上述问题向第五房地产管理分局提出过异议。故在本案第五房地产管理分局主张裴娜占有使用费纠纷中，裴娜再以第五房地产管理分局未履行合同约定的相关批准手续、交付证照材料等理由进行抗辩，本院不予采纳。关于一审审理程序问题，裴娜的有关上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人裴娜的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人裴娜负担。本判决为终审判决。审判长 魏志名审判员 苏 团审判员 单德水二〇一七年十月二十七日书记员 张 扬 搜索“”